Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован материнский капитал

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает изменение условий кредитования в банке-кредиторе либо замену финансового учреждения на более выгодных для заемщика требованиях. Если решаете реструктуризировать сумму долга в своем банке, изменится срок выплаты, а также уменьшится процентная ставка по действующей ипотеке.

Желая рефинансировать долг в другом финансово-кредитном учреждении, клиент получает новые кредитные обязательства под меньшую процентную ставку. Такой вариант предусматривает досрочное погашение ипотечного кредита, выданного другим банком. Заемщикам следует быть внимательными к двум пунктам:

  1. Финансовые учреждения с неохотой пересматривают условия кредитования, если клиент воспользовался программой жилищного займа ранее. В таком случае банк теряет прибыль, заложенную раньше. В то время как рефинансирование клиентов других финансовых учреждений пользуется большим интересом, так как заемщики увеличивают кредитный портфель.
  2. Рефинансирование старого займа с помощью другого кредитора чаще всего оказывается более трудоемкой задачей, чем оформление первичного жилищного займа.

В любом случае финансовое учреждение не желает нести потери, предотвращая все вероятные риски.

Какой банк выбрать

Если говорить о том, какой из вышеназванных вариантов будет более легким для заемщика, то следует остановится на втором. Дело в том, что клиенты, приходящие из других банков, положительно влияют на кредитных профиль конкретно взятой финансовой организации, потому банкам выгодно встречать «чужих» заемщиков. В то же случае, если рефинансирование происходит в рамках одного и того же банка, его сотрудникам оказывается значительно сложнее сосчитать чистую прибыл от проводимой операции, что вызывает сомнения в ее выгодности.

Перед тем, как получить доступ к рефинансированию в новом банке заемщик должен доказать свою платежеспособность

Перед тем, как получить доступ к рефинансированию в новом банке заемщик должен доказать свою платежеспособность

В то же время, прохождение перекредитования в другом банке несет за собой ряд очевидных трудностей:

  • повторный сбор всех документов, необходимых для оформления займа;
  • определенные временные потери;
  • прохождение оценки жилья + необходимость получения на него соответствующих документов;
  • заключение договора страхования;
  • предоставление всех справок из прежнего банка;
  • оплата госпошлины, которая берется за повторное регистрирование ипотечного кредита;
  • оплата юриста.

Регистрация ипотеки предполагает уплату госпошлины

Регистрация ипотеки предполагает уплату госпошлины

Соответственно, оба случая сопровождаются своим рядом трудностей. При выборе одного из вариантов следует руководствоваться конкретными обстоятельствами и смотреть какой из них приводит к наименьшим потерям для заемщика.

Как происходит рефинсансирование

По своему содержанию, рефинансирование едва ли отличается от обычного кредита. При перекредитовании заемщик столкнется с теми же требованиями, что и при первоначальном кредите. В общих чертах, от клиента будут требовать следующих качеств:

  • трудоспособность;
  • наличие определенного трудового стажа;
  • фиксированный уровень доходов;
  • положительная кредитная история.

Именно эти факторы будут в дальнейшем влиять на оценку платежеспособности гражданина. Вероятность получения кредита существенно снижается в том случае, если у потенциального заемщика имеются долги и просроченные кредиты. О том, в каких случаях помимо оформления кредита заемщику может потребоваться кредитная история можно прочесть ниже.

Сама по себе схема рефинансирования довольна проста и включает в себя несколько шагов:

  1. заемщик выбирает банк, который предоставляет услугу рефинансирования (важно учитывать, что не все финансовые организации предусматривают эту опцию), после чего приносит документы, которые могут подтвердить его платежеспособность;
  2. заемщик возвращается в банк, предоставивший ему прежний кредит. В банке-кредиторе необходимо спросить у специалистов о том, не предусматривает ли кредитный договор мораторий на досрочное погашение займов и согласится ли банк на процедуру перекредитования;
  3. после получения согласия от банка-кредитора, заемщик идет в банк, осуществляющий рефинансирование, и подписывает необходимые бумаги. После этого новый банк самостоятельно осуществляет перевод денег первичному банку для того, чтобы погасить задолженность клиента. Также банк чаще всего берет на себя решение сопутствующих организационных вопросов.

При рефинансировании новый банк перед на себя перевод финансовой задолженности банку-кредитору

При рефинансировании новый банк перед на себя перевод финансовой задолженности банку-кредитору

Кстати! В некоторых ситуациях вторичный кредит может по своей сумме превосходить первоначальный. В такой ситуации деньги, оставшиеся у клиента после его уплаты, могут использоваться как угодно.

Требования к заемщику

Перечень требований к заемщику, желающему оформить рефинансирование, достаточно стандартен:

  • гражданство РФ и регистрация на территории страны;
  • возраст – 22-65 лет;
  • справка, удостоверяющая материальное обеспечение заявителя по форме 2-НДФЛ;
  • справка с места работы (за полгода).

Набор документов минимален и не является сложным для сбора.

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, по двум возможным направлениям:

  • на уплату первоначального взноса при получении нового кредита;
  • на погашение основного долга и процентов по уже взятому кредиту.

В 2017 году Минстроем и Минтрудом разрабатывается новый вариант использования сертификата — в счет ежемесячных платежей по ипотеке на время пребывания матери ребенка в декретном отпуске до 3 лет.

И в том, и в другом случае использование материнского капитала вызывает большие трудности для последующего рефинансирования ипотеки в новом банке (многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям). Если же рефинансирование ипотеки было получено до использования сертификата на материнский капитал, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита.

Связаны эти трудности с оговоренными законом условиями использования маткапитала на приобретение жилья:

  • приобретенное жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
  • если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Те же самые затруднения с рефинансированием ипотеки могут возникнуть не только у владельцев сертификата на материнский капитал, но и у участников других жилищных программ — например, при получении субсидии в размере 30 или 35% от стоимости жилья по программе «Молодая семья».

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?

Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).

В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:

  • Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.

    Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.

    Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.

  • Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.

    На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.

С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят — в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано.

Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).

Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?

В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.

Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!

По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:

  • заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
  • банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
  • никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).

Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка, которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:

В случае предоставления владельцу сертификата или его супругу кредита или займа (в том числе ипотечного), взятого на погашение ранее предоставленного им кредита на покупку или строительство жилья, материнский капитал можно использовать на погашение основного долга и уплату процентов по такому кредиту (см. пункт 3-в Правил).

Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!

Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).

Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов:

  • погашать сертификатом первичный кредит с риском потерять право на проведение его рефинансирования в будущем;
  • сразу проводить рефинансирование ипотеки и терять право на использование материнского капитала в виду описанных выше причин.

Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2018 году). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.

Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант — снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то другое направление для использования, потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. пример).

Чтобы решить, какой вариант в каждом конкретном случае будет более выгодным, необходимо проведение соответствующих расчетов кредитным специалистом или самостоятельно по ипотечному калькулятору.

При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):

  • непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
  • ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).

Второй документ, по сути, должен подтвердить целевое использование средств по сертификату. И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются.

Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.

Погашение ипотеки материнским капиталом

В 2019 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.

Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.

Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).

Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».

Какие трудности могут возникнуть

Несмотря на то, что маткапитал буквально создан для погашения ипотечных кредитов, его использование существенно сужает круг возможных маневров. Так, применение данного пособия усложняет процедуру рефинансирования. Основная проблема заключается в том, что покупка жилья на средства МК подразумевает необходимость оформить общую долевую собственность, которая будет распространяться на всех членов семьи без исключения.

Долевая собственность не позволяет банку продать недвижимость в случае неуплаты заемщиком ипотеки

Долевая собственность не позволяет банку продать недвижимость в случае неуплаты заемщиком ипотеки

Отсюда можно сделать вывод, что банк будет распоряжаться залогом в качестве которого будет выступать недвижимость с несовершеннолетними собственниками, что предполагает множество нюансов. В первую очередь, наличие таких собственников затрудняет дальнейшую реализацию квартиры или дома за счет особенностей законодательства. Запретить такую операцию может несколько организаций и лиц, включая:

  • Пенсионный фонд;
  • прокуратуру;
  • органы опеки;
  • самих детей.

Подобные трудности ждут не только банк, но и самих заемщиков. В частности, МК накладывает большие ограничения на участников госпрограмм, распространяющихся на покупку и строительство жилья. Одной из таких программ является «Молодая семья».

Многие банки отказываются от перекредитования заемщиков, использующих средства МК

Многие банки отказываются от перекредитования заемщиков, использующих средства МК

Варианты использования МК

Все указанные трудности не удерживают многих заемщиков от применения маткапитала для погашения ипотеки и последующей операции рефинансирования. В том случае, если ипотека на первоначальных условиях была частично оплачена, заемщику следует иметь ввиду, что права собственности на недвижимость уже имеются не только у него, но и у супруги/супруга, а также у всех детей. В некоторых случаях на оформление прав у ПФР уходит около шести месяцев после того, как с заемщика будет снято обременение.

Среди проблем, которые могут возникнуть в данной ситуации пройдемся по двум основным:

  1. рефинансирование уже предполагает определенную степень риска для банков, которые на него «отваживаются». Система выделения долей предполагает дополнительные неудобства для финансовой организации, поскольку она остается в заведомо проигрышной ситуации. Так, если родители по каким-то причинам перестают осуществлять выплаты и вообще выполнять свои обязательства по кредиту, банк даже не может конфисковать недвижимость по закладной. Причина проблем заключается в том, что в гражданском законодательстве существует специальный пункт, согласно которому имущество детей нельзя приравнивать к имуществу их родителей. Соответственно, на законных основаниях банк сможет продать эту недвижимость только тогда, когда это решение одобрит ООиП;

    Рефинансирование далеко не всегда представляет очевидную выгоду для банков

  2. бывает и так, что обязательство о выделении долей не пришло в выполнение, однако маткапитал уже был направлен на погашение кредита. При таких обстоятельствах для того, чтобы заемщик получил право на перекредитование, ему необходимо разобраться с обременением, которое осталось у него от первоначально банка (а оно будет снято, как только финансовая задолженность будет погашена усилиями нового банка). К сожалению, ПФР, как и прокуратура, негативно относятся к подобным процедурам, из-за чего юристы банков в большинстве случаев отказываются от проведения такого рода сделок.

    ПФР может отказать в перенаправлении средств маткапитала на рефинансирование

Таким образом, наибольшее количество проблем связано с нотариальным обязательством, которое оставляет за детьми право на собственность. Соответственно, попытки перейти из одного банка в другой на более выгодных условиях в подавляющем количестве случаев будут заканчиваться неудачей.

Изменения в использовании маткапитала

Вплоть до предыдущего года заемщиков, использующих средства маткапитала, ожидала еще одна неприятная проблема. Правила пользования МК на улучшение жилищных условий требовали от молодой семьи возникновения обязательств по двум кредитам (первоначальному и вторичному – целью которого является рефинансирование) до момента появления 2 и всех последующих детей.

Благодаря изменениям в законодательстве использовать маткапитал для рефинансирования ипотеки стало проще

Благодаря изменениям в законодательстве использовать маткапитал для рефинансирования ипотеки стало проще

К счастью, в 2018 году от этого дополнительно правила решили отказаться. В результате заемщики, имеющие дело с материнским капиталом, могут использовать его средства для получения ипотечного кредита и перекредитования в любое время на их выбор – как до появления второго и всех последующих детей, так и после.

Функции АИЖК

Агентством АИЖК разработаны собственные программы, предусматривающие применение маткапитала. При рассмотрении первичного кредита, условия окажутся достаточно выгодные:

  • процентная ставка в пределах 7,5–9,5 %;
  • первоначальный взнос составляет менее 10 %;
  • допускается покупка жилья из корпоративного резервного фонда;
  • имеется возможность применения денег до достижения ребенком трехлетнего возраста.

Говоря о перспективе в вопросе перекредитования, стоит упомянуть, что и АИЖК, и банки-агенты не приемлют рефинансирование ипотеки под залог жилья, где проживают несовершеннолетние дети (собственники).

Могут ли отказать в рефинансировании

Рефинансирование посредством маткапитала предусматривает определение долей детям, и поэтому банки часто отказывают заявителям. Кредитор имеет право отказать в рефинансировании в случае высоких рисков финансовых потерь.

Что выбрать

Вариант реализации маткапитала в качестве источника для погашения долга выгоден, если осталось выплатить сумму, не превышающую его размер. В противном случае, лучше реализовать сертификат на другие цели и снизить проценты по кредиту. Это сократит расходы в течение нескольких следующих лет. Можно попробовать использовать данный способ при оформлении ипотеки, но есть большая вероятность, что семья получит отказ.

Подробнее о некоторых нюансах такого рефинансирования.

Выбрать наиболее выгодный вариант поможет калькулятор кредитов и специалисты в банке. Помните, что для применения маткапитала необходимо предоставить в ПФР сертификат погашаемого, ранее заключенного договора. Перед подготовкой документов следует обратиться в Пенсионный фонд, чтобы уточнить правила их составления.

Видео: Рефинансирование кредита средствами маткапитала

Заключение

Рефинансирование требуется во многих случаях. Оно играет важную роль при выплате ипотеки, снижая нагрузку на семейный бюджет. Тем не менее, оформление кредита не всегда возможно с применением маткапитала. В этом случае дело может дойти и до суда. Закон, как правило, на стороне семей, которым отказано в использовании сертификата, если инициатором стал Пенсионный фонд.

Источники:

  • https://ProRefinansirovanie.com/refinansirovanie-ipoteki-s-materinskim-kapitalom/
  • https://posobie-expert.com/refinansirovanie-ipoteki-s-materinskim-kapitalom/
  • http://pro-materinskiy-kapital.ru/ipoteka/refinansirovanie/
  • https://materinskij-kapital.ru/ipoteka/refinansirovanie/
  • https://refinans.info/refinansirovanie-s-materinskim-kapitalom/
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector