Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать

Что такое рефинансирование

Суть процедуры рефинансирования заключается в переоформлении ипотеки на более выгодных для заемщика условиях. Чаще всего это снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, при рефинансировании возможен вариант получения суммы, которая будет превышать размер текущего долга по ипотеке. То есть вы закроете старый заем, но при этом откроете новый на более выгодных условиях и на большую сумму. Это будет выгодно, если вы окажетесь в тяжелом финансовом положении и не сможете регулярно вносить текущие платежи, либо в случае, когда вам срочно нужны деньги, но получить их неоткуда.

Такая “финансовая подушка” позволит вам избежать просрочек выплат даже в случае потери работы или в иных сложных обстоятельствах.

Если у вас есть проблемная ипотека, рефинансирование кредита не должно вызвать больших проблем. Некоторая часть заемщиков считают, что перекредитоваться получится только в другом банке. На самом деле это условие совсем не обязательно. Когда вы заключаете договор на получение ссуды, в нем всегда включен пункт о том, что ставка не будет изменяться на протяжении всего срока его действия. Так что даже если появится новая кредитная программа с более выгодными условиями, вам все равно придется платить процент, который указан в договоре. Именно в таком случае выгодным будет рефинансирование у своего кредитора. 

Это позволит:

  • уменьшить сумму ежемесячного платежа;
  • снизить размер общей переплаты.

Помните, банк всегда охотно пойдет навстречу добросовестному заемщику, у которого нет просрочек или других штрафов по кредиту.

Чем отличается от реструктуризации?

Рефинансирование оформляется в другом банковском учреждении, а реструктуризацию можно оформить только в том банке, в котором составлялся изначально договор.

При рефинансировании заключается новый договор на основании старого. Если клиент желает реструктурировать ссуду, новое соглашение не составляется. Кредитные условия меняются уже в действующем договоре.

Выгоды рефинансирования

Приведем несколько ключевых моментов, когда перекредитование ипотеки будет вам только на руку, и вы сможете получить максимум выгоды от процесса. Рефинансирование — это не страшно: зачастую лишь полезно.

Ухудшение семейного бюджета

Возьмем ипотеку среднего размера. При таком кредите уменьшение ставки даже на 1% существенно снизит размер платежей. Допустим, размер кредита составит 3 млн. рублей сроком на 180 месяцев под 12%. Ежемесячный платеж составит 36 тыс. рублей. Если ставка будет составлять не 12, а 11 процентов, то ежемесячно вы будете экономить 2000 рублей. А при определенном везении и снижении ставки на 2% платеж составит всего 32 тыс. рублей. Затевать рефинансирование стоит только когда ставка снизится на 1-2%. Уменьшение на 0.5% или меньше будет мгновенно “съедено” различными комиссиями и оформлением документов. Вы и банк попросту останетесь при своих.

Пол срока до полного погашения

Многие заемщики считают, что одинаковый ежемесячный платеж будет одинаково гасить как процент, так и “тело” кредита. Это неверно. Банк всегда сначала закрывает процент по ипотеке, и только потом гасит основную сумму. Соответственно, если у вас была ипотека сроком на 10 лет, а платите вы по ней уже 7 год, рефинансирование не имеет никакого смысла. За этот срок процент по ипотеке уже погашен, и вы выплачиваете только “тело” кредита. Перекредитация ничего не изменит.

Объединение двух ипотек

У многих заемщиков возникает вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку, если у вас два займа. Ответ положительный. Рефинансирование происходит по тем же правилам, по которым пересматривают единичный кредит на покупку жилья. Если объединить обе ссуды, то вы только выиграете. Вам придется выплачивать только одну ипотеку вместо двух, при этом вполне возможна существенная финансовая экономия.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

В условиях современной экономической ситуации выгодное рефинансирование ипотеки подразумевает получение заемщиком нескольких достаточно весомых преимуществ. К ним относятся:

  • Снижение размера регулярного платежа по кредиту. Несмотря на кажущееся небольшим снижение ставки даже на 2-3%, позволит заметно сократить величину ежемесячной ипотечной выплаты при оставшемся неизменной продолжительности срока действия кредитного договора;
  • Сокращение продолжительности займа. Другим вариантом рефинансирования выступает сохранение размера постоянной выплаты, что ведет к более раннему погашению всего долга перед банком. В результате, объект недвижимости быстрее перейдет в полное распоряжение заемщика;
  • Уменьшением суммы переплаты и, как следствие, реального процента по ипотеке. Оба приведенных выше варианта позволяют снизить расходы по обслуживанию кредита, что выступает главным достоинством процедуры рефинансирования;
  • Смена валюты займа. Многие клиенты банков после произошедшей в 2014-2015 годах девальвации национальной денежной единицы предпочли перевести валютную ипотеку в рублевую, что стало вполне обдуманным и целесообразным решением;
  • Возможность объединения нескольких кредитов, один из которых обязательно должен быть ипотечным, в общий займ. Это не только снижает величину переплаты, но и серьезно упрощает обслуживание взятых ранее кредитов.

В качестве бонуса к последнему плюсу рефинансирования необходимо отметить, что осуществление процедуры в одном из крупных банков страны позволяет еще и воспользоваться их более развитой инфраструктурой, включая сети филиалов, банкоматов и терминалов, а также системы дистанционного обслуживания клиентов в режиме онлайн. Все сказанное в полной мере относится к таким кредитным организациям, как Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, ВТБ и Альфа-Банк.

Чем опасно переоформление ипотечного кредита в другом банке?

Далеко не все банки соглашаются понижать своим клиентам ставку по ипотеке. Кредитные организации не заинтересованы во внутреннем перекредитовании, им выгоднее привлекать новых клиентов.

В таком случае заемщику приходится искать другой банк. При этом удобство пользования банковскими услугами может снизиться (отсутствие банкоматов поблизости, отсутствующее или непривычное дистанционное обслуживание, менее лояльное отношение к клиентам и так далее). Хотя не исключено, что условия станут только лучше, если с ответственностью подойти к выбору нового банка.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем, необходимо внимательно изучить новые условия кредитования.

      

На что обратить особое внимание?

Выбирая банк для проведения рефинансирования, учитывайте следующие критерии:

  • процентная ставка;
  • срок кредитования;
  • итоговая сумма переплаты;
  • условия частичного досрочного погашения;
  • штрафы за просрочку платежей;
  • срок неуплаты, который банк готов ждать до продажи залогового имущества;
  • способы внесения платежей;
  • расположение отделений и банкоматов, наличие дистанционного обслуживания.

«Подводные камушки» рефинансирования

Цель рефинансирования кредита — понятна: понизить процентную ставку или, каким-либо иным образом улучшить условия кредитования.
Но что для банка есть рефинансирование кредита?
Выдача нового кредита.

Чтобы банк выдал кредит, нужно оценить платежеспособность заемщика, так?
Причем, то, что прежний банк-кредитор уже оценивал платежеспособность заемщика, впрочем, как и то, что заемщик регулярно и в срок расплачивается по своему кредиту, для нового банка-кредитора — не показатель.
То есть, банк проверяет потенциального заемщика так, как будто заемщик просто обратился за получением кредита. Положительная кредитная история в другом банке — не в счет: она проверку новым банком-кредитором не отменяет.

Недвижимость, являющуюся предметом залога, тоже нужно проверить.
То, что прежний банк-кредитор уже проверял данную недвижимость и давал под ее залог кредит, для нового банка-кредитора ничего не значит: он ее все-равно будет проверять.
И по результатам проверки, новый банк-кредитор может отказать в выдаче кредита.
В этом случае, деньги, потраченные заемщиком за рассмотрение кредитной заявки, заемщику банком не возвращаются. (Если, конечно, такая комиссия предусмотрена правилами банка).

Также заемщику никто не вернет стоимось проведения оценки недвижимости: оценка — проведена, оценщик — работу проделал, его работа должна быть оплачена, не зависимо от того: дает банк кредит или нет.

То есть, у заемщика при рефинансировании кредита есть риск того, что он в банк документы предоставит, а ему в выдаче кредита откажут: и кредит не дали, и деньги пришлось заплатить… О-о-обидно-о-о!
Но сразу же оговорюсь, что обычно, оценка квартиры стоит в пределах 4 — 5 тысяч рублей, а комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки — примерно 1 000 — 2 500 рублей (и берется далеко не всеми банками). Поэтому, денежные потери заемщика, в случае отказа в выдаче банком кредита — не слишком велики. Они, правда, могут быть больше, если речь идет о рефинансировании кредита под залог жилого дома, за счет того, что оценка дома — дороже, чем оценка квартиры.

Но допустим, кредит заемщику готовы выдать.

  • Заемщик должен подать документы
  • Если в банке предусмотрена комиссия за рассмотрения кредитной заявки — оплатить эту комиссию.
  • Если в банке предусмотрена комиссия за выдачу кредита — заемщик должен оплатить и эту комиссию, даже если он оплачивал аналогичную комиссию своему прежнему банку-кредитору.
  • Снятие залога — денег стоит.
  • Новый залог — тоже потеря денег: и гос. регистрация залога, и оплата подготовки документов
  • Кстати, чтобы заложить квартиру, нужно собрать пакет документов: справки из БТИ, выписку из Домовой книги и прочие. Некоторые справки — не бесплатны, за них нужно заплатить, да и в очередях придется время потерять.
  • Также квартиру (или другую недвижимость), являющуюся предметом залога, нужно оценить. Оценка — и денег стоит и какое-то время требует.

Таким образом, рефинансирование кредита сопряжено с определенными издержками для заемщика.

Поэтому, когда Вы просчитываете: выгодно ли Вам рефинансировать кредит или нет, мало посчитать только разницу в процентах, нужно посчитать и все накладные расходы, которые возникают при рефинансировании.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

1. Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2. Собираем пакет документов, в который входят:

  • Анкета-заявление по форме банка (можно заполнить онлайн либо непосредственно у менеджера).
  • Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
  • Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
  • Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора.
  • ИНН и СНИЛС (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
  • Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

Список документов

3. Если банк удовлетворяют представленные документы, то в течение 2-5 дней выносится положительное решение. Срок может быть продлен как по объективным (дополнительное изучение документов и кредитной истории), так и по субъективным причинам (менеджер, приняв пакет ваших бумаг, ушел в отпуск/на больничный/уволился, не передав никому дела).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4. Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5. Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

  • выписка из ЕГРН
  • кадастровый паспорт
  • выписка из домовой книги
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6. Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет деньги на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7. Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8. Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени аффилированы с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9. Начинаем платить по новому кредиту.

Требования к объекту недвижимости при рефинансировании

При перекредитовании ипотеки на квартиру, комнату, дом или любое другое помещение, находящееся в залоге, действует несколько общих требований:

  • залогом по новому кредиту должна быть та же недвижимость, что и по первоначальному;
  • нельзя, чтобы объект имел какое-либо обременение, кроме как от кредитора по первоначальному договору ипотеки;
  • право собственности должно быть оформлено законным способом и зарегистрировано;
  • пока не завершен процесс передачи залога от одного банка другому, квартиру нельзя сдавать в наем (по договору);
  • в помещении могут быть зарегистрированы только сам заемщик и его родственники.

Помощь от государства

Сегодня можно получить помощь от государства в виде некоторой безвозмездной ссуды в счет погашения просрочки по выплатам.

Главное условие, при котором можно оформить реструктуризацию — иметь соглашение, заключенное не больше года назад. Также предоставляются требования к жилой площади:

  • Однокомнатная квартира должна быть не более 45 квадратных метров;
  • Двухкомнатная — максимум 65 кв. м.;
  • Трехкомнатная — 85 квадратных метров.

В первую очередь оформить помощь от государства смогут:

  • инвалиды,
  • многодетные семьи,
  • ветераны,
  • участники боевых действий,
  • граждане, которые попали в затруднительное финансовое положение.

Что делать, если поступил отказ?

Действующее законодательство не обязывает кредиторов осуществлять рефинансирование займов. В связи с этим вполне реально получить отказ в предоставлении подобной услуги.

Возможно, вам покажется интересной следующая информация: сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Кроме того, часто происходят ситуации, когда свой банк затягивает с рассмотрением заявления на перекредитование, долгое время не объявляя конечное решение. В этом случае целесообразно обратиться в другое кредитное учреждение, предлагающее более выгодные условия.

Для того чтобы удержать своих клиентов, некоторые заимодатели прописывают в договоре условие о запрете оформления новой ипотеки (пока предыдущая не погашена). В этом случае заемщик не сможет рефинансировать свой долг даже в другом банке.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  1. Издержки на переоформление.
  2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  3. Переплата в результате рефинансирования
  4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Источники:

  • https://zen.yandex.by/media/id/5d36f31680879d00ad20d148/refinansirovanie-ipoteki-chto-eto-i-vygodno-li-poluchateliu-5e09d4b40a451800ae558a9e?feed_exp=ordinary_feed&from=channel&rid=3871518222.558.1588049169079.39965&integration=site_desktop&place=layout&secdata=CM%2Fgt7P1LSABMAJQDw%3D%3D
  • https://www.oceanbank.ru/kak-refinansirovat-ipoteku-v-tom-zhe-banke/
  • https://balashiha.kredity-tut.ru/stati/kak-refinansirovat-ipoteku
  • https://101urist.com/nedvizhimost/ipoteka/refinansirovanie/riski-plyusy-i-minusy.html
  • https://www.ipotek.ru/refinanspk.php
  • https://myrouble.ru/refinansirovanie-ipoteki/
  • https://info-kreditny.ru/mozhno-li-sdelat-refinansirovanie-ipoteki-v-tom-zhe-banke.html
  • https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/2242.html
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector