Какой пакет документов необходимо предоставить в банк для рефинансирования ипотеки?

Содержание

Какую ипотеку можно рефинансировать

Под рефинансированием ипотеки понимается оформление нового кредита на боле выгодных условиях, чем уже существующий. При этом полученные средства в первую очередь направляются на погашение старого ипотечного займа, а объект недвижимости закладывается в новом банке.

Допускается рефинансировать ипотеку в своем банке, однако, правильнее подобная процедура называется реструктуризацией кредита. Учитывая, что размер процентной ставки по ипотечным займам за последние 4 года сократился с 16-18% до 8-9%, многие кредитные организации идут навстречу клиентам и соглашаются на изменение условий действующих кредитов в пользу заемщиков. В противном случае они попросту могут лишиться постоянных и выгодных клиентов, которые воспользуются услугой рефинансирования, предлагаемой другими финансовыми учреждениями, тем более, что для ее осуществления согласия первоначального банка-кредитора не требуется.

Конкретные условия, по которым предлагается рефинансировать ипотеку под более низкий процент, определяются непосредственно банками. При этом подобная процедура допускается практически для любых подобных займов, однако, к потенциальному клиенту и взятой им ссуде предъявляются достаточно жесткие требования, в число которых входят:

  • Безупречная кредитная история. Обычно в правилах финансовой организации требуется своевременно гасить текущую ипотеку в течение года, но на практике любые проблемы и с более ранними платежами нередко становятся причиной отказа в выдаче займа на рефинансирование;

Совет. Получить одобрение со стороны банка на рефинансирование ипотечного кредита при наличии плохой кредитной истории практически нереально. В подобной ситуации рекомендуется привлекать созаемщиков, имеющих безупречную репутацию.

  • Отсутствие уже осуществленной реструктуризации. Указанное требование предъявляется большинством банков, включая Сбербанк. Вместе с тем, в последние 2-3 года на рынке появились новые кредитные продукты, предлагающие рефинансировать ипотеку второй раз. Ставки по ним обычно несколько выше, тем не менее, подобная услуга становится вполне реальной;
  • Сроки ипотеки. Кредит должен быть взять, как минимум, за полгода до начала процедуры рефинансирования, а до окончания действия договора должно остаться более 3-х месяцев.

В остальном банки, рефинансирующие ипотеку других банков, предъявляют к потенциальному клиенту стандартный набор требований. Он включает наличие постоянного и стабильного дохода, величина которого достаточно для беспроблемного обслуживания получаемого займа. Кроме того, в процессе совершения сделки осуществляется переоформление залога на новую финансовую организацию.

Плюсы и минусы процедуры

Положительно в рефинсировании то, что процедура позволяет:

  • Снизить финансовую нагрузку за счет уменьшения стоимости кредита;
  • Ускорить процесс выплат;
  • Избежать просрочки платежей, начисления штрафов, неустойки;
  • Не допустить ухудшение кредитной истории.

Рефинансирование или перекредитование относится к одному из способов реструктуризации. Его отличительная черта от других программ изменения условий займа – может предоставляться как банком, в котором уже оформлен заем, так и в другом финансовом учреждении. Последнее берет на себя обязанность рассчитаться по остатку действующего кредита, оформив соглашение с участником ипотеки.

Банк может пойти на перекредитование, но не обязан этого делать. Чтобы он согласился, нужно грамотно и в полном объеме подготовить документы для рефинансирования ипотеки.

Недостатки процедуры заключаются в том, что на нее нужно дополнительно потратить время, деньги и нервы. Время уйдет на оформление документов, а также на рассмотрение банком заявки. Он не ограничен в сроках, поэтому ожидать ответа можно в течение 1-2 недель и более.

Деньги потребуются:

  • На оформление пакета документов, в т.ч. и нотариальное заверение – 10-15 т.р.;
  • На уплату госпошлины за регистрацию – 1 т.р.;
  • На рассмотрение заявки банком (это платная услуга) – 1-2,5 т.р.;
  • Оценку недвижимости – 5-8 т.р.

Эти затраты не обязывают финансовое учреждение удовлетворять заявку, в ней может быть отказано, а понесенные затраты не компенсируются. Чтобы этого не произошло, требуется внимательно проанализировать условия рефинансирования, практику на текущий момент, а также существующую возможность собрать необходимый пакет документов. Кроме того, следует учитывать, что кредитор может потребовать комиссию за перекредитование (по сути, выдачу нового займа), а также оплату снятия действующего залога на недвижимость и оформление нового.

Когда выгодно рефинансировать ипотечный кредит?

Перекредитоваться даже под процентную ставку, которая на 1% меньше текущей, может показаться выгодным действием в любом случае. Это не так, все зависит от индивидуальных особенностей кредитного договора. В каждом случае необходимо проводить тщательный расчет, обращать внимание на следующее:

  • Размер процентной ставки;
  • График платежей;
  • Наличие первоначального взноса;
  • Минимальный взнос;
  • Максимальный срок кредитования и размер займа;
  • Необходимость подтверждать доход (если с этим есть трудности);
  • Время рассмотрения заявки.

Наибольшее внимание заслуживают первые два пункта. Например, если процентная ставка снижена на 5%, рефинансирование выгодно в любом случае. Однако если изменение произошло на 1-3%, но заемщику предлагают сменить дифференциальный график платежей на аннуитетный, общая стоимость ипотеки может даже увеличиться.

Общая информация о плюсах и минусах рефинансирования ипотеки описана в этой статье.

Так, если в 2015 году заемщик оформил ипотеку в 3 млн р. сроком на 15 лет под 15% годовых с дифференцированным графиком платежей, он вынужден платить 54 886…16 872 р., переплата по кредиту составит 3 393 794 р. В 2018 году у него появляется возможность перекредитоваться под 10% годовых. В этом случае:

  1. Дифференциальный платеж – 42 146 … 16 804 р., переплата 2 262 530 р.
  2. Аннуитетный платеж – 32 238 р., переплата 2 802 999 р.

При неизменном графике платежей выгода составляет 1130 т.р., но если банк навязывает аннуитет, она сокращается более чем в два раза – до 591 т.р. И это при изменении процентной ставки на 5%. В случае ее изменения на 3% ситуация выглядит так:

  1. Дифференциальный платеж – 47 242 … 16 831 р., переплата 2 715 036 р.
  2. Аннуитетный платеж – 36 005 р., переплата 3 481 122 р.

То есть, если график остается прежним, экономия около 679 т.р. Но если банк навязывает аннуитет, стоимость кредита немного повышается (на 97 т.р.). В случае изменения ставки на 1-2 %, рефинансирование еще менее выгодно. Кроме того, кредитор откажет, если оставшийся срок действующего кредита полгода и меньше. Не идет он навстречу заемщику, когда процентная ставка меняется в пределах 1%.

Промежуточный вывод: выгодно рефинансировать ипотечный кредит тем, у кого текущая процентная ставка отличается от действующих предложение на 3-5%, срок действия договора заканчивается через 5-15 лет и более, а выплаты осуществляются по аннуитетному графику.

Существующие программы

Программы рефинансирования предлагают ведущие банки страны, у которых наибольший процент выданной ипотеки. Среди них Райффайзенбанк, ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк. Они и другие кредиторы предлагают программы рефинансирования под следующие проценты:

  1. ВТБ 24 – 8,8%.
  2. Газпромбанк – 9,2%.
  3. Банк Открытие – 9,35%.
  4. Сбербанк и Райффайзенбанк – 9,5%.
  5. Росевробанк – 9,75%.
  6. Дельтакредит — 10%.
  7. Абсалютбанк – 10,25%.
  8. Уралсиб – 10,4%.
  9. Альфа банк – 11,54%.

Привлекательные программы предлагают следующие финансовые организации:

  1. Тинькофф Банк – минимальная ставка 8%, без первоначального взноса, максимальная сумма до 100 млн р. сроком до 25 лет, рассмотрения заявки 1-2 дня.
  2. Транскапиталбанк – минимальная ставка 8,7%, без первоначального взноса, максимальная сумма до 9,5 млн р. сроком до 25 лет, рассмотрения заявки 3-5 дней.

В зависимости от экономической обстановки существующие программы меняются как в лучшую, так и в худшую сторону. Уточнять их актуальность рекомендуется непосредственно при рассмотрении возможности рефинансирования. Такой подход предупреждает ошибки в решениях.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?

Каждая кредитная организация вправе запросить именно тот пакет документов, который потребуется для подтверждения платежеспособности клиента. Обычно банки требуют следующие документы.
Стандартный пакет документов

Для рефинансирования требуются те же бумаги, что и при оформлении предыдущего займа, только с некоторыми дополнениями:

  • Анкета-заявление, которая доступна для скачивания на сайте банка (заполнить ее можно самостоятельно или при содействии менеджера в отделении);
  • Копию и оригинал паспорта;
  • Заверенную на рабочем месте трудовую книжку;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • Справку о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев;
  • Выписка с вашего кредитного счета, где было бы сказано о действующей задолженности на дату получения справки. В ней также должны быть указаны реквизиты банка, сумма кредита, срок, дата начала действия договора, процентная ставка.

Последняя справка может не пригодиться, если рефинансирование оформляется в том же банке.

Что еще может потребоваться?

Для идентификации клиента в качестве потенциального заемщика может потребоваться второй документ. Это может быть СНИЛС, заграничный паспорт, военное удостоверение, ИНН, дебетовая и кредитные карты другого банка.
Документы по подтверждению дохода

Если заемщик работает официально, то ему проще всего предоставить банку справку 2-НДФЛ. Для увеличения шансов на одобрение необходимо также предоставить документы об источниках дополнительного заработка. К примеру, если клиент сдает квартиру в аренду, то он может предоставить договор, заключенный с арендателем.

Если заемщик трудится неофициально, то единственный возможный способ – справка по форме банка, которую можно скачать на официальном сайте выбранной финансовой организации. Однако отсутствие классической справки о доходах за вычетом налогов дает право банку увеличивать процентную ставку на 0,5 – 1.

Документы по предмету залога

Предоставляемый пакет документов может отличаться в зависимости от типа недвижимости, но основным считается следующий:

  • отчет об оценке;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • св-во о регистрации в соответствующем органе;
  • кадастровые документы;
  • справка о составе собственников;
  • разрешение органов опеки;
  • выписка из ЕГРН.

Список может быть удлинен для каждой конкретной ситуации.

Какие документы нужны от супруга или супруги?

Очень часто супруг или супруга выступают поручителями по ипотеке, поэтому они предоставляют такой же пакет документов, как и заемщик. Паспорт, заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, бумаги для подтверждения платежеспособности, заполненная анкета-заявление – основной пакет документов.

Документы для рассмотрения кредитной заявки

Рефинансируемый кредит подразумевает предоставление документов о залоговом имуществе (чаще – приобретенном на средства первой ипотеки). Однако залогом может стать иной тип недвижимого объекта, находящийся в собственности клиента (коммерческие и нежилые здания, гаражи, земельные участки), что позволит высвободить купленное жилье из-под обеспечения.

Внимание: документы для рефинансирования ипотеки также включают подачу военного билета мужчинами, которым не исполнилось 27 лет, копии и оригиналы брачных свидетельств о расторжении брака, если такие изменения произошли за период выплаты первого долга.

Пакет документов в 2020 году

Перекредитование – сложный процесс, подразумевающий новый сбор документов, как и для первичного кредита на покупку недвижимости.

Заемщику необходимо предоставить:

  • собственный действующий паспорт РФ;
  • заполненную анкету-заявление;
  • оригинал, копию трудовой книжки с записями о последнем рабочем месте (заверяется работодателем);
  • справку, подтверждающую неофициальный или официальный доход – 2-НДФЛ или 3-НДФЛ (банковские программы могут подразумевать подачу сразу двух заполненных бланков, где учтены все виды финансирования семьи).

Важно! Список документов личного характера (со сведениями о заемщике) может изменяться, если рефинансирование предполагает привлечение материнского капитала или военной ипотеки.

Основные документы для рефинансирования ипотеки

Если заемщик предоставляет большой пакет документов, кредитным специалистам открывается полная картина его платежеспособности. Банковские риски в этом случае снижаются, ведь клиент подтверждает свою благонадежность и возможность выплачивать кредит. Для привлечения клиентской базы финансовые организации часто предлагают рефинансирование по двум документам, то есть предоставление справки о доходах не требуется. На таких условиях банки охотно кредитуют тех, заемщиков, которые имеют зарплатную линию в этой же организации. Служба безопасности банка без лишних документов видит движение средств по счету клиента для оценки его платежеспособности.

Для перекредитования по двум документам необходимо предоставить:

  1. паспорт гражданина РФ;
  2. на выбор: СНИЛС, ИНН, водительские права, военный билет, удостоверение военнослужащего, загранпаспорт.

На снижение ставки по ипотеке в том же или другом банке могут рассчитывать не только зарплатные клиенты, а также:

  1. Лица с идеальной кредитной историей без задержек по выплатам и текущей просрочки.
  2. Клиенты, которые выплатили уже больше половины от стоимости квартиры.
  3. Заемщики, которые привлекают поручителей и берут небольшую сумму в долг до 500 000 рублей.

Однако каждый банк может потребовать предоставление документов по объекту недвижимости и других необходимых бумаг. Естественно, жилье должно полностью соответствовать требованиям банка. Такую программу предлагают далеко не все кредитные организации. В основном это крупные кредиторы. Любая из этих или других кредитных организаций может отказать в оформлении рефинансирования при предоставлении всего 2-х документов без объяснения причин.

Другие банки предлагают пополнить пакет документов и получить кредит на более выгодных условиях.

Что говорит закон о рефинансировании?

Деятельность кредитных организаций по выдаче или рефинансировании кредитов четко регламентирована федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под номером 102. Согласно документу, повторное кредитование возможно, только если в предшествующем договоре предусмотрено такое право. В одной из статей установлена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение своих обязательств. Здесь также сказано о максимальном размере штрафов и пеней за неуплату ежемесячных платежей. В целом, к программе рефинансирования банки должны применять те же положения, что и при выдаче первичной ипотеки.

Сохраняется ли налоговый вычет

Начиная с 2014 года действуют новые правила налогового вычета. В соответствии с ними, возможность возврата средств не привязывается к конкретному объекту недвижимости или ипотечному кредиту. Поэтому налоговый вычет при рефинансировании сохраняется. Однако, установлен максимальная его величина, составляющая с 2018 года 3 млн. рублей. В результате, заемщик имеет право вернуть 13% от этой суммы, то есть 390 тыс. рублей.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку

Действующее законодательство не запрещает рефинансировать военную ипотеку. Вместе с тем, большая часть банков, участвующих в программе, не предоставляет подобную услугу. Однако, КБ Зенит одним из первых разработал новую кредитную программу, позволяющую рефинансирование военной ипотеки. Более того, банком в 2018 году были успешно реализованы несколько пробных сделок.

Можно ли повторно рефинансировать ипотеку

Сегодня банковскую услугу, позволяющую повторно рефинансировать ипотеку, предоставляет небольшое количество кредитных организаций. В их число входят: Райффайзенбанк, АИЖК, Абсолют Банк. Среди крупнейших участников банковского рынка предпринимал попытки предоставления повторного рефинансирования ипотеки ВТБ. Однако, конкретные условия данной услуги определяются исключительно в индивидуальном порядке для каждого клиента.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Законодательство не ограничивает количество процедур рефинансирования, проводимых для одного ипотечного кредита. Вместе с тем, некоторые банки устанавливают собственные требования, например, о том, что нельзя рефинансировать займ, который ранее прошел реструктуризацию. Кредитные организации вправе устанавливать подобные ограничения. Однако, на российском рынке представлено немало банков, предоставляющих услуги повторного рефинансирования.

Можно ли рефинансировать ипотеку материнским капиталом?

Ипотечный кредит допускается рефинансировать с привлечением средств материнского капитала, но в этом случае существенно увеличивается пакет документов, предъявляемых банковскому сотруднику для одобрения нового займа. Такое рефинансирование остается сложной процедурой в плане оформления, но существенно снижает риск отказа ввиду привлечения государственно субсидии.

Можно ли рефинансировать ипотеку созаемщику

Как правило, банки не возражают, если предлагается рефинансировать ипотеку созаемщику. В этом случае условия и процедура сделки не меняются. Главное для успешного совершения операции – заранее обсудить со специалистами кредитной организации возможные нюансы сделки. В подобной ситуации в выигрыше оказываются все ее участники.

Нужно ли оформлять страховку?

На данный момент оформить рефинансирование без страховки нельзя. Как минимум понадобится страхование от пожара, разрушения или порчи имущества. В зависимости от ситуации, банк может потребовать обязательное страхование клиента от нетрудоспособности или смерти.
Стоит сказать, что если будет оформлена только последняя страховка, то процентная ставка по договору может увеличиться как минимум на 1%. Банк это аргументирует тем, что появляются дополнительные риски.

Если же у клиента уже есть оформлена страховка по предыдущему кредитному договору, то ее можно переоформить.

Действия при получении отказа

Кредитор, как указано выше, не обязан предоставлять рефинансирование. Но он не только может отказать в заявке, но и помешать перекредитованию в другой финансовой организации. Например, делается запись в бюро кредитных историй о недобросовестности заемщика, передать информацию (недостоверную) о клиенте в другой банк по линии службы безопасности.

Такие приемы используются по отношению к клиентам среди юридических лиц, которые являются выгодными заемщиками.

Такую ситуацию лучше предупредить, перед инициацией перекредитования сообщить кредитору о сложном финансовом положении. Сведения необходимо подкрепить заявление о реструктуризации действующего займа. После этого можно обращаться в другой банк за рефинансированием – кредитор будет заинтересован избавиться от проблемного клиента.

Кроме того, некоторые банки – Сбер и ВТБ24 – отказывают в предоставлении разрешения на рефинансирование у других кредиторов. Это может стать препятствием, поскольку этот документ могут запросить, а его отсутствие станет основанием для отказа.

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят. Использовать реструктуризацию ипотеки можно только в том случае, если не допущено просрочек и нет непогашенных задолженностей. Реструктуризация ипотечного кредита может иметь различные формы, но многие заемщики стараются получить именно помощь со стороны государства. По специальной госпрограмме с 2016 года реструктуризация ипотеки может включать в себя часть выплат из бюджета. Реструктуризация ипотеки производится АИЖК. Сумма реструктуризации ипотеки не может быть выше 600 тысяч рублей (данные за 2018 год). При этом такая реструктуризация ипотеки влечет за собой дополнительные издержки – государству нужно заплатить налог.

Другими вариантами реструктуризации кредита может быть пролонгация, кредитные каникулы, снижение процентной ставки. Реструктуризация ипотеки в этом плане имеет больше ограничений, чем потребительский кредит. Использовать реструктуризацию ипотеки или рефинансирование, решает сам заемщик.

Нужно сразу отметить, что, если вопрос необходимо решить оперативно, лучше использовать реструктуризацию ипотеки, т. к. рефинансирование банком может сознательно затягиваться.   

Практика проведения рефинанса и возможные риски

Как происходит рефинансирование ипотеки на практике? Улучшение экономического климата в России обеспечили рекордный рост выдачи ипотечных кредитов во второй половине 2017 года. Только за июль-сентябрь было выдано свыше 230 тысяч таких займов на общую сумму более 430 млрд р. Это подстегнуло рефинансирование ипотеки, доля которого составляет 15%. У некоторых банков этот показатель выше.

Например, в дальневосточном Примсоцбанке договора перекредитования составляют почти половину от всех ипотек (48,7%).

Но кроме минусов, которые указаны выше, нужно учитывать, что руководствуясь п.2 ст.43 Закона об ипотеке, банк вправе запрещать последующую ипотеку. Ограничения прописываются в договоре, они являются реальным препятствием для рефинансирования в других финансовых учреждениях, поскольку залог на имущество заемщика получить нельзя. Выход из ситуации – предоставить другое ликвидное обеспечение новому кредитору.

Дополнительный риск связан с налоговыми вычетами. Они предусмотрены налоговым кодексом в размере сумм расходов, которые идут на погашение процентов по ипотеке (п.1 ст.220). Если заем предоставлен в качестве рефинансирования, такой вычет не предоставляется. Вопрос спорный, практикующие юристы указывают на то, что это незаконно, поскольку характер кредита, его рефинансирования позволяет претендовать на компенсацию расходов.

Заключение

На 2020 год интерес к рефинансированию возрос вследствие относительно небольших годовых ставок на все виды недвижимости. Перечень документов при этом остается прежним – оформляется закладная (как и при первичном займе), необходимо подтверждение доходов и предоставление официальной занятости. Финансовые учреждения более лояльно относятся к должникам по ипотеке с небольшими просрочками, выдают ссуды для рефинансирования гражданам с неофициальным высоким доходом или занимающим рабочий пост по временному трудовому контракту.

Источники:

  • https://balashiha.kredity-tut.ru/stati/kak-refinansirovat-ipoteku
  • https://info-kreditny.ru/dokumenty-dlya-refinansirovaniya-ipoteki.html
  • https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/dokumenty-dlja-refinansirovanija-ipoteki/
  • https://rukrediti.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlja-refinansirovanija-ipoteki-polnyj-perechen-na-2019-god/
  • https://bankiweb.ru/ipoteka/refinansirovanie-v-vtb-24/
  • https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/chto-takoe-refinansirovanie-ipoteki/
  • https://info-kreditny.ru/kak-proishodit-refinansirovanie-ipoteki.html
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector