Как оформить ипотечные каникулы: закон, условия,требования банков

Ипотечные каникулы — это специальный график погашения задолженности по кредиту на покупку квартиры в новостройке, который предусматривает ежемесячную разбивку платежа не равными частями, а следующим образом:

  1. В начале действия кредитного соглашения в течение определенного периода периодические взносы по ипотеке устанавливаются на минимальном уровне. Их размер рассчитывается в зависимости от программы кредитования. Длится этот период до окончания строительства дома и оформления заемщиком документов на право собственности и обычно занимает от полугода до 2 лет.
  2. После окончания льготного периода ежемесячный взнос увеличивается пропорционально количеству месяцев, которые остались до окончания срока действия кредитного договора.

Необходимость ипотечных каникул обусловлена тем, что заемщик, пока будет возводиться дом, несет дополнительные расходы на аренду жилья, а это существенно влияет на его платежеспособность. А таким образом он сможет без проблем выполнять свои обязательства перед банком и платить арендодателю одновременно.

Если программа кредитования не предусматривает уменьшение размера ежемесячного взноса, тогда заемщики по собственной инициативе могут обращаться в банк с просьбой предоставить кредитные каникулы. Обычно они бывают следующих форм:

  1. Отсрочка погашения тела кредита – в течение определенного срока заемщик будет погашать только проценты либо какую-то часть от первоначального платежа по телу долга.
  2. Снижение в течение определенного периода размера процентной ставки.
  3. Оплата части начисленных процентов.
  4. Пролонгация кредитного договора на несколько лет.

Все вышеописанные способы дают возможность клиенту снизить размер ежемесячного платежа и облегчить ему погашения кредита в трудный период.

4 вида ипотечных каникул

При обращении в банк держатель ипотеки самостоятельно выбирает, какой вид каникул оптимален в конкретной ситуации. Например, если жилье приобретено в новостройке на стадии строительства, а иной недвижимости в собственности заемщика нет, мотивировать льготный период можно повышенной финансовой нагрузкой в виде оплаты за арендованную жилплощадь.

Федеральный закон предусматривает 4 вида ипотечных каникул, а именно:

Тип льготного периода Описание
Полная отсрочка Клиент в течение 6 месяцев не вносит платежей по договору займа
Каникулы с выплатой процентов 3-6 месяцев заемщик оплачивает только начисленные по кредитному договору проценты без внесения суммы на тело кредита
Частичное погашение Вариант выгоден для внесения меньших сумм (например, 50%) от рассчитанного ежемесячного взноса
Продление сроков выплаты Вид льготного периода доступен клиентам, оформившим жилищную ссуду на максимальный период (25-30 лет в зависимости от выбранного финансового учреждения)

Важно!
Оформление льготного срока влечет за собой продление периода выплаты ипотеки на 6 месяцев, в течение которых суммы не вносились.
Также заемщики вправе запросить меньший льготный период – 3-4 месяца, но не более полугода.

Текст закона об ипотечных каникулах

В момент заключения договора важно уточнить в банке возможность процедуры, так как ипотека является долгосрочным и серьезным обязательством. Также кредиторы редко оформляют «отдых» на вторичное жилье, здесь требуются уточнения.

В ФЗ четко прописано – заемщик имеет право не просто подавать заявление, а требовать отсрочки по платежам при наличии подтверждающих ухудшение финансового положения документов. После составления дополнительного соглашения изменения обязательно фиксируются в Росреестре, а также вносятся в закладную на приобретенную недвижимость.

Как работает схема ипотечных каникул

Большей частью ипотеку выдают под аннуитетный платеж. Это значит, что вы каждый месяц платите одну и ту же сумму, которая состоит из процентов и тела долга. Но доля процентов в первое время больше, чем доля основного долга.

Для сравнения на рисунке изображены схема аннуитетного и дифференцированного платежей:

В классическом варианте, после того как будет принято решение дать вам льготный период (каникулы), в оговоренный период 3 месяца – 1 год будете платить одну и ту же сумму процентов с основного долга. Например, у вас кредит на 20 лет, а ипотечные каникулы на 1 первый год. Банк освободил вас от уплаты основного долга на этот период. Остается вносить только проценты. Со следующего года, оставшиеся 19 лет, в платежи будут включены суммы по телу долга, которые вы не уплатили за каникулы. Обычно, ипотека становится дороже.

Финансовые вопросы, которые касаются долгосрочных кредитов и каких-либо отсрочек платежей или уступок со стороны банка, никогда не будут идти в убыток кредитора. А вот заемщику, всегда приходится переплачивать. Если ваше решение обосновано и осознано, то можете воспользоваться возможностью и дать себе время «форы» для решения собственных проблем в крайне необходимом случае.

Преимущества и недостатки ипотечных каникул, советы заемщикам

Главная задача ипотечных каникул — сделать погашение задолженности доступным во время сложных финансовых периодов. В данном случае — пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию и клиент не переселится в свое собственное жилье. Таким образом, он получает возможность одновременно обслуживать кредит и выполнять арендные платежи за съемную квартиру.

Но в тоже время эта опция имеет ряд недостатков:

  1. Снижая ежемесячный платеж сегодня, клиенту придется платить больше по кредиту после завершения льготного периода. Исключением является пролонгация кредитного договора. В таком случае остаток долга разбивается равными частями до конца его срока действия.
  2. Увеличивается размер совокупной переплаты. Уменьшение размера ежемесячного платежа осуществляется за счет снижения величины погашения тела кредита или полной его отмены. В итоге получается, что задолженность по ипотеке не уменьшается, а значит проценты начисляются на большую сумму в течение длительного времени. Такое же правило действует и при увеличении срока действия договора.
  3. Банк может и не дать ипотечные каникулы. Не все финансовые учреждения практикуют использование подобных графиков погашения.

Учитывая вышеизложенное, нужно отметить, что оформить ипотечные каникулы имеет смысл только когда это необходимо и только в крайних случаях. Если же у заемщика есть возможность платить по кредиту полный ежемесячный платеж, то лучше продолжать так и делать дальше. Ведь снизив периодический платеж сейчас, клиенту придется платить больше в будущем, а еще не известно, получится или нет улучшить свое материальное состояние за период льготного погашения.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 14.05.2018Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Условия

Он предполагает, что заемщик сможет:

  1. Получить полную отсрочку от уплаты платежей по ипотеке на срок от 1 до 6 месяцев или уменьшить этот платеж до комфортной суммы.
  2. На период действия ипотечных каникул будет наложен запрет на взыскание недвижимости в залоге по ипотеке.
  3. Возврат к первоначальному графику платежей после окончания каникул с продлением срока ипотеки для выплаты отложенных платежей.
  4. Кредитная история на период действия ипотечных каникул не ухудшается.

Важный момент! Действие ипотечных каникул планируется распространить не только на новые, но и на действующие договора ипотеки. Также период каникул, когда заемщик не вносит регулярные платежи, не будут отображаться в кредитной истории заемщика, что позволит сохранить её качество. Но стоит помнить, что несмотря на реструктуризацию проценты банк не списывает, а при увеличении срока переплата существенно возрастет.

Кому положены ипотечные каникулы

При этом у заемщика должна сложится сложная жизненная ситуация, а значит должны произойти следующие события:

  1. Заемщик был признан официально безработным.
  2. Наступила инвалидность 1 или 2 группы.
  3. Смерть единственного кормильца семье, который содержал всех остальных нетрудоспособных.
  4. Снижение зп за последние 2 месяца более чем на 30% по сравнению со средней зарплатой за 12 предшествующих месяцев и увеличение доли ежемесячного платежа по займу в семейном бюджете. Размер платежа по ипотеке  составляет более 50% от общего дохода всех заемщиков.
  5. Временная нетрудоспособность на срок более двух месяцев подряд.
  6. Увеличилось количество иждивенцев (несовершеннолетних или инвалидов 1,2 группы) и доход семьи упал на 20% за последние 2 месяца, что привело к росту доли платежа по ипотеке в семейном бюджете до 40%.

Также потенциальный заемщик и претендент на ипотечные каникулы должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Жилье, которое находится под ипотекой единственное для проживания и её размер не превышает 15 млн. рублей.
  2. Есть подтверждающие документы того, что заемщик попал в сложную жизненную ситуацию.
  3. Ранее заемщик не получал ипотечные каникулы.

Данные ипотечные каникулы, по мнению государства и Центрального Банка, повысят доверие к ипотеке и увеличат её выдачу, что должно позитивно сказаться на решении указов президента в обеспечении жильем россиян. Но банки говорят об обратном, данное решение ЦБ может привести к росту ставок из-за дополнительных рисков для банков и администрирования данного проекта. Кто будет прав — узнаем уже в ближайшее время.

Документы

Список документов подтверждающих сложную жизненную ситуацию:

  • Выписка ЕГРН;
  • Справка из службы занятости о постановке на учет для безработных;
  • Справка об инвалидности для заемщиков получивших инвалидность или их родственников на иждивении.
  • Листок нетрудоспособности для заемщиков с потерей трудоспособности и в связи с материнством.
  • Справка НДФЛ за 12 месяцев.
  • Свидетельство о рождении или опеки детей.

Банк не имеет право затребовать другие документы, которые не указаны в итоговом законе.

Порядок получения отсрочки по платежам

Порядок получения отсрочки по ипотечным каникулам:

  1. Заемщик обращается с заявлением о предоставлении ипотечных каникул в банк-кредитор по ипотеке, а также предоставляет документы подтверждающие наступление трудной жизненной ситуации и единственности жилья для проживания.
  2. Банк рассматривает заявление 5 рабочих дней.
  3. Если ситуация признается подходящей под требования законодательства, то банк снижает до нуля, либо уменьшает платеж по ипотеке и выдает заемщику новый график платежей.
  4. Если банк через 10 рабочих дней после предоставления требования заемщика о праве на ипотечные каникулы не предоставит уведомление или мотивированный отказ по требованию, то ипотечные каникулы считаются вступившими в силу начиная с даты обращения заемщика.

По итогам третьего чтения и одобрения в Совете Федерации была добавлена информация о том, что заемщики претендующие на ипотечные каникулы не будут в обязательном порядке проходить регистрацию сделки у нотариуса при долевом формате договора. Вступление в силу закона следует ждать в конце июля 2019 года.

Какие банки предлагают ипотечные каникулы

Получить банковский кредит с возможностью воспользоваться дополнительной опцией можно в любом крупном и известном банке. В таблице приведены несколько банков, где в полный пакет услуг входят ипотечные или кредитные каникулы:

Банки, организации Что предлагается Условия, особенности
Сбербанк Отсрочка платежа основного долга на срок до 1 года. Будете вносить только проценты.

Продление срока кредита (если по договору он уже не максимальный).

Крайне редко, максимум на 3 месяца – приостановление платежей.

Без веских доказательных документов одобрения не будет.

Воспользоваться каникулами можно 2 раза за период кредитования

ВТБ 24 Временно приостанавливаются платежи. Штрафы не начисляются. Услуга платная – от 1200 руб. в месяц 10% от суммы долга Банк сам решает предоставлять или нет ипотечные каникулы, после рассмотрения заявления и причин. Обязательно нужно документальное подтверждение критической ситуации, вынуждающей прибегнуть к этой мере.

Использовать возможность можно 1 раз в полгода, если нет просрочек по платежам за последние 6 месяцев.

УРАЛСИБ

Ипотека «Ипотечные каникулы» на покупку строящихся домов

Уменьшение ежемесячных платежей на 50% Можете отказаться от каникул и погашать кредит на обычных условиях, погашать досрочно частично или полностью с внесением любых целевых средств, в том числе и мат. капитала
Россельхозбанк Предоставляет ипотечные каникулы при ипотеке на новостройку ряда жилых комплексов.

Освобождает от любых платежей на первый год ипотеки. Со второго года:

Если срок кредитования до 15 лет, то процентная ставка составит – 9,25%;

Если срок от 15 до 30 лет, то ставка 9,75%

Личное страхование жизни, здоровья и трудоспособности обязательно
ДельтаКредит На 1 или 2 года можно вносить уменьшенный платеж за ипотеку на строящееся жилье в новостройке Условие – первоначальный взнос не меньше 50%;

Страхование риска утраты имущества, жизни, здоровья

В таблице не полный список банков, которые лояльно относятся к заемщикам. Но вы должны помнить, что необоснованное заявление о предоставлении кредитных каникул не будет одобрено. К тому же, недобросовестных плательщиков, которые постоянно совершают просрочки ждет отказ.

Многие строительные компании, застройщики, в сотрудничестве с банками предлагают выгодные условия ипотечных каникул на время, пока строится жилой дом, комплекс.

Обычно, семьи имеют возможность вносить только половину платежей. Удобно то, что это не обязательно – в любой момент можно перейти на полное погашение.

Куда пойдут ставки

Введение каникул не отразится на ставках ипотеки, утверждают банкиры. Каникулы коротки, а обращений за ними будет не очень много, объясняет Заботина. Тем более, банки получат право не ухудшать качество ипотечных кредитов тех заемщиков, которые решат воспользоваться ипотечными каникулами, следует из опубликованного проекта изменений в положение ЦБ (по словам Аксакова, его планируют принять в ближайшие три месяца). Как правило, ухудшение качества кредита, в том числе из-за реструктуризации, приводит к увеличению резервов – банки могут перекладывать эти издержки на заемщиков.

Ипотечные каникулы приведут к увеличению ставок, как только это явление станет массовым, считают директор департамента ипотечного кредитования СМП-банка Наталья Коняхина и директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. С ними согласна ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина: «В случае возникновения значительного спроса на ипотечные каникулы банки могут поднять ставки ипотеки для всех категорий клиентов, закладывая в процент потенциальные операционные расходы на реализацию данной опции. Массовый «уход» ипотечников на каникулы возникнет в случае ухудшения экономической ситуации в стране».

Однако, по ее словам, уже на горизонте одного-двух лет возможен рост спроса на каникулы в том числе со стороны заемщиков, которые взяли кредит в период недавнего ипотечного бума на волне низких ставок, переоценив свои силы для обслуживания кредита. Правда, под каникулы попадает ограниченный из-за списка конкретных жизненных ситуаций круг заемщиков, а потому большого интереса к каникулам от них не будет, уверена руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. Спиваков не ждет значительного влияния каникул на выдачу ипотеки.

Кредитная история

Кредитная история с выходом на ипотечные каникулы не ухудшится. Период ипотечных каникул в кредитной истории не будет считаться просрочкой, но если заемщик указал в заявлении, что будет платить на каникулах минимальный платеж и не вносит деньги своевременно по этому платежу, то тогда данные о просрочке появятся в БКИ.

Важный момент заключается в том, что данные об ипотечных каникулах будут видны в кредитной истории. Это позволит банка при анализе кредитной истории заемщика учесть этот факт в скоринге при принятии решения о кредитовании. Грубо говоря, банк будет понимать то, что вы ранее брали ипотечные каникулы, а это говорит ему о том, что выдавать вам кредит это определенный риск.

Налоги

Госудма одобрила законопроект № 158 от 03.07.2019 согласно которому заемщики, которые решили взять ипотечные каникулы будут освобождены от уплаты налога на доходы.

Согласно Налоговому кодексу, доходы заемщика, полученные за время ипотечных каникул, в виде разницы между суммой процентов, исчисленных по ставке 2/3 от ставки рефинансирования (сейчас равна ключевой – 6,5% годовых), и суммой реально уплаченных процентов по кредиту облагаются НДФЛ по ставке 35%. 

До принятия такого законы заемщик обязан был заплатить налог от полученной за счет ипотечных каникул выгоды.

Продлить каникулы

За полгода, которые можно не платить ипотеку по закону, трудная жизненная ситуация заемщика может не измениться. Например, средний срок поиска работы – 7,6 месяца (данные Росстата за 2017 г.). Если полгода каникул прошли, а трудности остались, Коняхина советует сообщить об этом банку и решать вопрос индивидуально: «Банк заинтересован в том, чтобы клиент обслуживал кредит, поэтому всегда стремится предложить разные варианты урегулирования вопроса. Инструментов много: увеличение срока, списание пеней и штрафов, снижение процентной ставки и т. д.». Если кредитор видит, что ситуация должна выправиться в обозримом будущем, то, скорее всего, он пойдет навстречу, говорит Пахаленко.

Временно снизить платеж многие банки готовы и более чем на полгода (по собственным программам): например, в банке Дом.РФ, Промсвязьбанке, «Абсолюте», СМП-банке такая возможность есть на срок до 12 месяцев.

Собственные программы реструктуризации ипотеки есть практически в каждом банке. Наиболее распространенные причины, по словам банкиров: болезнь, рождение ребенка, потеря работы.

Если заемщик больше не может платить ипотеку, то за время каникул он может продать квартиру на своих условиях, отмечает один из авторов закона. Иначе она может быть взыскана по суду, даже если это единственное жилье заемщика, констатируют банкиры. Зампред правления «Дельтакредита» Денис Ковалев называет взыскание «последней и крайней мерой», к которой банк прибегает, «если проблему не удалось решить путем реструктуризации или продажи квартиры из-под залога, которые являются единичными».

Неплательщика могут выселить из ипотечного жилья даже если другого у него нет, констатирует юрист юридической компании LDD Анна Попова. В этом случае заемщик может подать заявление в администрацию города на получение бесплатного жилья из маневренного фонда. «Гражданин может проживать в таком помещении только до момента, пока банк реализует изъятое жилье, погасит кредит, проценты и остаток вернет заемщику», – предупреждает Попова, добавляя, что реализация имущества может длиться до года.

Вопросы и ответы

whath - Ипотечные каникулы – особенности оформления, причины отказов банков

Каникулы по ипотеке наиболее выгодны гражданам, пребывающим в сложном финансовом состоянии и не имеющим иного жилья в собственности. Процедура также необходима при наступлении форс-мажорных обстоятельств, когда имущество повреждено или уничтожено.

Мы собрали наиболее популярные вопросы, и дадим на них ответы, чтобы дать возможность заемщикам детально разобраться в процедуре.

Кто и сколько раз может взять ипотечные каникулы?

Оформить льготный период вправе любой потребитель, имеющий ипотеку на жилую недвижимость. В этот список попадает недостроенная новостройка, вторичная жилплощадь, частные дома, но только при условии, что каникулы ранее не оформлялись.

Каникулы берутся с максимальным периодом 6 месяцев, но по желанию заявителя, срок можно установить иной – 2-3 месяца. На каждый ипотечный договор допускается 1 льготный период.

Что значит единственное жилье?

Кредитные каникулы не предоставляются гражданам, у которых во владении иное (кроме приобретенного в ипотеку) жилье. «Отдых» от выплаты жилищного займа оформляется только семьям, не имеющим иной недвижимости для проживания в процессе выплаты банковского долга.

Каникулы действуют только для ипотеки?

money 43 - Ипотечные каникулы – особенности оформления, причины отказов банков

Да, федеральный закон предполагает исключительно ипотечное кредитование. Если ипотека оформлена на несколько объектов одновременно, получить каникулы можно только на один объект, соответственно, на один заключенный с кредитором договор.

Потребительские займы, автокредиты, рассрочки, оплата по кредитным картам и нецелевым займам не подлежит пересмотру. В этом случае запрашивается реструктуризация долговых обязательств, но банковская структура не обязана соглашаться на требования клиента.

Важно!
При наличии перечисленных выше документов, подтверждающих снижение доходности или особые обстоятельства, приведшие к ухудшению платежеспособности по ипотечному договору, банк не может отказать в льготном периоде.

Что за ипотечные каникулы на новостройку?

Не обязательно, если вы уверены в застройщике, семейных доход позволяет полностью гасить кредит без ущерба семье. Программа действует для того, чтобы молодые семьи имели возможность покупать квартиры, а застройщик гарантированно мог продать свои постройки.

Почему ипотечные каникулы на новостройку предлагаются в конкретных жилых комплексах?

Всегда намного удобнее заселить полностью комплекс домов, чем продавать по несколько квартир в разных многоэтажках. Не каждый захочет жить в многоквартирном доме, где из 200 квартир соседи есть только 50 и то в разных подъездах. В итоге и оставшиеся съезжают, после чего многоквартирное здание пустует годами.

В каких случаях банк вправе отказать?

Период каникул не предоставляется, если:

  • с момента заключения ипотечного договора прошло менее 3 месяцев;
  • отсутствуют необходимые документы;
  • присутствуют просроченные платежи;
  • льготный период по конкретному договору оформлялся ранее;
  • приобретенная недвижимость не является единственным жильем;
  • ипотека нецелевая либо приобретена коммерческая недвижимость.

Внимание:
заявитель вправе отказаться от ипотечных каникул в любой момент и начать вносить полноценные платежи.

Заключение

Ипотечное кредитование является очень важным направлением в деятельности банков, поскольку позволяет гражданам приобрести жилую недвижимость на достаточно выгодных условиях. Такой вариант позволит гражданам частично уменьшить кредитное бремя и исключить ситуации с невозвратом долга.

Источники:

  • https://creditkin.guru/ipoteka/ipotechnye-kanikuly.html
  • https://rukrediti.ru/ipotechnye-kanikuly-osobennosti-oformlenija-prichiny-otkazov-bankov/
  • https://ipoteka.finance/problemy-vyplaty/chto-takoe-ipotechnye-kanikuly-pri-pokupke.html
  • https://ipotekaved.ru/custom/ipotechnye-kanikuly.html
  • https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/05/17/801707-na
  • https://grazhdaninu.com/dolgi/ipoteka/na-kakih-usloviyah.html
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector