Законные способы не платить налоги, если сдавать квартиру в аренду

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

Пример

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Налог для обычных физических лиц

Это наибольшая часть сдатчиков жилья в аренду. С нее и начнем.

Исходные данные:

  • Вы – резидент, т.е. человек, проживающий в стране более 183 дней в году.
  • Жилье сдаете в аренду официально с заключением договора.
  • Получаете деньги за проживание жильцов по расписке или перечислением на банковскую карту .
  • Настроены честно отчитаться и заплатить налог на доход.

При таких условиях налог равен 13% от полученных доходов. Получатель дохода сам сообщает информацию о нем в налоговую инспекцию по месту жительства. Сам заполняет и передает декларацию 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля. Налог уплачивается до 15 июля после сдачи декларации.

НО расчет налога по ставке 13% позволяет резиденту применить налоговые вычеты . Рассмотреть стоит 4 вида вычетов из 5 возможных.

К сожалению 5-й вычет – профессиональный не позволяет обычным гражданам уменьшить налог на сумму коммунальных платежей.

Возможные налоговые вычеты при сдаче квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду налоги Сдача квартиры в аренду налоги Сдача квартиры в аренду налоги Сдача квартиры в аренду налоги

В применении этих вычетов есть свои особенности.

  1. При применении стандартных вычетов есть «потолок». Они предоставляются пока доходы не достигнут 350 000 рублей с начала года. Если разделить на 12 месяцев, то будет 29 167 рублей в месяц. Это – месячный доход от аренды, при котором стандартные вычеты можно применять все 12 месяцев.
  2. Часть расходов социальных вычетов лимитирована в год 120 тыс. рублей. Другая же часть принимается в полном размере. При заявлении этого типа вычетов особое внимание нужно уделить подтверждающим документам.
  3. Для уменьшения доходов от аренды можно применить только имущественный вычет, положенный при покупке недвижимости. Другими словами, если Вы приобрели в истекшем году квартиру. То на величину положенного при покупке жилья вычета можно уменьшить доходы от сдачи жилья в аренду, причем в полном объеме доходов. И так несколько лет, пока полностью не выберете вычет от покупки, можно сводить НДФЛ от аренды к 0.
  4. Инвестиционный вычет возможен при наличии временно свободных средств. И для уменьшения налога от сдачи в аренду подойдет только та часть инвестиционного вычета, которая относится к открытию ИИС — индивидуального инвестиционного счета.

На ИИС деньги можно держать без движения. Не покупать/продавать инвестиционные активы. Брокерская компания на них начислит проценты. ФИНАМ, например, начисляет ½ учетной ставки ЦБ. Сегодня это – 3%. Мало против депозита, но не забываем о 13% льготирования налога от сдачи квартиры. Вместе-то 13+3 = 16%. А это выше процентов по депозитам сегодня.

И помним о пределе для получения вычета в 400000 руб. Больше не положено.

И так во второй и третий годы договора об ИИС.

Налог ИП при сдаче квартиры в аренду

 

Вы зарегистрированы в ИФНС в качестве ИП – индивидуального предпринимателя. Объектом налогообложения у Вас выбраны либо «доходы» и налог считается по ставке 6%, либо «доходы – расходы» и налог = 15%, либо куплен патент.

При отсутствии других видов дохода самый лучший для арендодателя первый вариант – 6%.

Вычетами для ИП являются уплаченные фиксированные взносы в  медицинский и пенсионный фонды. Взносы эти фиксированные и обязательны для ИП.

Их размер устанавливается государством ежегодно. В 2019 году взносы равны 36 238 рублей + 1% от суммы доходов сверх 300 000 рублей в год. В 2020 году – 40 874 руб. + 1% от превышения дохода 300 000 руб. в год.

При налоге в 6% точка безубыточности 2019 года равняется 664 760 руб/год или 55 397 руб/мес. То есть, при доходах, не превышающих 55 397 руб. в месяц, налог 6% за минусом вычета будет равен 0. При больших доходах появляется налог.

Но не забываем, что фиксированные взносы (36 238 + 1% в 2019) уплатить придется, даже, если доходов не получено.

Налог на самозанятых при сдаче квартиры в аренду

С начала 2019 года в стране экспериментально запущен налог на профессиональную деятельность или, по-другому, налог на доход самозанятых граждан. Ставка по нему 4% при сдаче в аренду физическим лицам и 6% — организациям и ИП. Гораздо меньше, чем НДФЛ (13%). Для перехода на уплату такого налога надо зарегистрироваться в ИФНС и уплачивать налог ежемесячно .

Подробнее об этом налоге в статье « Самозанятые граждане налогообложение ».

К этому налогу, тоже, «прилагается» свой вычет. Он равен 10 000 рублям на весь период деятельности. Предоставляется вычет уменьшением ставки налогообложения: при ставке 4% — на 1%, при ставке 6% — на 2% пока не «выберутся» все 10 тысяч рублей.

 

Это, на самом деле, выгодно если нет возможности применять налоговые вычеты из варианта 1 этой статьи.

Обратите внимание, что в 2019 году налог на самозанятых введен в 4-х регионах РФ. В следующем году к ним добавятся еще 19. И, может, во втором полугодии 2020, присоединится вся страна.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Варианты сдачи

Квартиру можно сдавать как физическому, так и юридическому лицу. В каждом варианте есть свои плюсы и свои минусы.

  1. В наем между физическими лицами. Если квартира сдается физическому лицу, то с ним должен заключаться договор найма (ст. 671 ГК РФ). Плата в этом случае чаще всего выплачивается наличными деньгами, но можно договориться и о безналичном расчете.
  2. В аренду юридическим лицам. Если арендатором становится юридическое лицо, то с организацией заключается договор аренды. Деньги за аренду всегда выплачиваются только безналичным способом, перечисляются на счет владельца квартиры.

Важно! Использовать такую арендованную квартиру возможно только для проживания, а не для офисного помещения.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности. 

Как оформить?

Договор найма заключается обязательно в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Если срок его составляет год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае заключения договора аренды с юридическим лицом его обязательно регистрируют, независимо от продолжительности.

Какие сведения прописать?

В договоре обязательно должны быть прописаны:

  • Предмет договора (квартира, которую на время передают в чужое пользование за деньги).
  • Паспортные данные (полностью) обеих сторон.
  • Указан точный адрес жилья, которое сдается в аренду, а также его подробное описание: состояние квартиры в целом, перечислить имеющуюся там мебель и бытовую технику (с конкретными названиями марок и заводскими номерами).
  • Размер арендной платы, а также способы и сроки ее получения. Варианты оплаты коммунальных услуг.
  • Срок аренды, он же будет сроком действия данного договора.
  • Пункт об ответственности за несоблюдение договоренностей.

Помимо перечисленных основных разделов, можно по желанию добавить дополнительные. Например:

  1. содержание в квартире животных, если они имеются;
  2. запрет на курение в квартире;
  3. возможность проживания гостей;
  4. запрет на субаренду, чтобы не превращать свою квартиру в посуточную гостиницу;
  5. указать сроки и периодичность проверки своей квартиры собственником.

На какой срок заключается?

Справка. Максимально возможный срок заключения соглашения пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Лучше не торопиться и не заключать договор сразу на такое длительное время.

Но не стоит сразу надолго договариваться, лучше всего для начала сдать квартиру на несколько месяцев, а потом, если все нормально, продлить договор. За это время можно убедиться, что квартиросъемщики вполне добропорядочны и платежеспособны.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

  • через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
  • в отделении банка по бумажному платежному поручению;
  • с помощью специального сервиса.

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.

    Заполнение декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду (лист 1)

  2. Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

    Заполнение декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду (лист 3)

Заключение

Какой можно в итоге сделать вывод? Процесс сдачи жилья в наем лучше сразу самому контролировать, для этого нужно постараться как можно больше узнать о своих постояльцах информации и желательно ее проверить. Тем самым можно точно удостовериться, что потенциальные квартиросъемщики – не мошенники.

Стоит понимать, что уклонение от налогов – это личное дело гражданина, но стоит ли так рисковать? Ведь в этой ситуации можно гораздо больше потерять, чем приобрести.

Источники

  • http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/
  • http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/nalog-za-sdachu/
  • https://ivanovasvet.ru/sdacha-kvartiry-v-arendu-nalogi-sposoby-ne-platit.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/nalog-za-sd/kak-ne-platit-zakonnymi-sposobami.html
  • https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-sdat-svoyu-kvartiru/

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector