Взять ипотеку и сдавать квартиру — как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно

Ипотечное жилье: можно ли на нем заработать?

Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход. Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит. Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.

По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.

Если вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:

  • банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
  • в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
  • если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.

Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников. По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к. договор не сможет расторгнуть даже банк;
лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

  1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
  2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду даже при запрете банка

Рассмотрим несколько вариантов, как это сделать:

  • это попахивает шантажом или деловым предложением банковской организации, когда вы предложите внести правки в договор, которые будут содержать разрешение вам, как собственнику сдавать квартиру в аренду. В заявлении можете указать, что причина банальна — иначе отказ платить за ипотечный кредит без просрочек или вовсе его оплачивать;
  • второй вариант, можно сдавать квартиру, купленную по ипотеке без уведомления об этом кредитной организации.

Важно: помимо одобрения банка, вы должны получить одобрение страховой организации!

Риски в ипотеке и аренде
Будущий заемщик в праве не информировать кредитора о том, что планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку и часто так и происходит, особенно при приобретении недвижимости в новостройках, которые заведомо приобретаются под сдачу в найм.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по договору аренды или найма? Если он будет заключен устно, а оплата производится наличными без транзакций онлайн. В этом случае кредитной организации сложно доказать факт сдачи в аренду.

Риски арендатора
Если ипотечник решил сдавать квартиру в ипотеке, то арендатор принимает все риски на себя, т.к. его могут выселить, признав договоренность об аренде (найме) ничтожным, в связи с наличием пункта в кредитном договоре, ограничивающим собственнику подобные действия.

Поэтому прежде чем заключать устный или письменный договор с арендодателем, поинтересуйтесь, может ли он сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке и пусть предоставить копию или оригинал ипотечного контракта для ознакомления.

По закону к арендатора есть 30 дней, чтобы освободить квартиру, поэтому месяц можно подыскивать новое жилье и не беспокоиться.

При заключении письменного соглашения найма арендодатель, по вине которого досрочно выселяют арендатора (по требованию банка) выплачивает все причитающиеся деньги за непрожитые в жилье месяцы, депозит и неустойку, если она оговорена в соглашении.

Что говорит закон о сдаче ипотечной квартиры в аренду?

В первом пункте статьи 40 ФЗ «Об обременении» четко указано, что владелец недвижимости, купленной в ипотеку, по которой еще выплачиваются кредитные платежи, имеют право сдавать эту квартиру/дом в аренду, если в ипотечном договоре это не запрещается и соблюдены следующие требования:

  1. Длительность аренды не больше срока погашения задолженности.
  2. Залоговый объект не используется для коммерческой цели.
  3. Сдача недвижимости осуществлена на законных основаниях.

По мнению банков, сдача залогового объекта в аренду уменьшает его ликвидность, а соответственно и рыночную стоимость. По закону «Об ипотеке» кредитор может привлечь заемщика к ответственности, если залоговая недвижимость испорчена или снижен ее ценник сверх нормального износа. Опираясь на нормативные акты банки вправе запретить сдавать жилье на посуточную аренду, которая приведет к быстрому износу.

Как относятся к аренде банки?

Главный вопрос заключается в том, как кредитно-финансовые структуры относятся к аренде ипотечной квартиры. Готовы ли они дать свое согласие на проведение подобной сделки с залоговым объектом недвижимости? Одни банки не видят ничего плохого в том, что заемщик будет сдавать кредитное жилое помещение внаем. Ведь в этом случае риск невозврата заемных средств по ипотеке сведен к минимуму, так как у залогодателя, по сути, появляется дополнительный источник дохода.

Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.

Единственное, что должен сделать потенциальный арендодатель – известить залогодержателей о предстоящей операции с залоговым объектом. И все же большинство банковских учреждений настроены категорически против передачи в аренду ипотечного жилья. По мнению таких кредитных учреждений, результатом проживания посторонних людей в залоговой квартире может стать снижение ликвидности этой недвижимости. Другими словами, квартиранты могут привести ее в плохое состояние, ухудшить внешний облик жилого помещения. Все бы ничего, но банку нужен ликвидный залог, который можно беспроблемно, быстро и выгодно реализовать на аукционных торгах в том случае, если дебитор откажется или не сможет выплачивать ипотечный кредит.

Кто будет покупать непригодное для проживания, да еще и конфискованное у ипотечного должника жилье за высокую цену? Никто.Таким образом, у залогодателей есть возможность сдать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, только с согласия банка-кредитора. Если банковское учреждение выступает против данной сделки, то не следует игнорировать его решение. Передача ипотечной жилплощади внаем, невзирая на запрет законодателей, может привести к плачевным для заемщика последствиям: огромным штрафам или обязательному досрочному погашению ипотеки.

Какие требования выдвигают банки при сдаче ипотечного жилья в аренду?

Для того чтобы давать третьим лицам снимать залоговый объект недвижимости нужно руководствоваться заключенным с банковским учреждением ипотечным договором. Чаще всего встречаются следующие условия:

  1. Банк допускает, что заемщик может сдавать жилье без согласования с ним.
  2. В ипотечном договоре ничего не сказано об аренде залогового объекта. Заемщику нужно узнать у кредитора информацию по этому поводу и действовать или бездействовать после получения отказа или разрешения.
  3. Кредитор в ипотечном договоре четко указывает параметры услуги: период, условия соглашения, регистрация сделки и т.д.
  4. Заемщик, подписывая договор аренды и заселяя посторонних людей, должен узнать, согласен ли банк на это.
  5. Аренда категорически запрещается. Несогласие сдачи квартиры/дома под съем связано с рисками для самого банковского учреждения, так как проживающие посторонние люди не будут иметь никакого отношения к финансовому обязательству перед кредитором.

Большая часть банков, конечно же, допускает сдачу ипотечного жилья, но только при соблюдении следующих условий:

  1. Заемщик в обязательном порядке подает в банк письменную заявку. Банковские работники после этого оперативно рассматривают ее и предоставляют положительный ответ, если клиент у них на хорошем счету, то есть вносит все платежи вовремя и содержит жилье в хорошем состоянии.
  2. Извещаются страховщики о том, что увеличивается стоимость имущественного полиса примерно на 20% – 30% от его изначальной цены. Такое повышение обосновывается высоким риском порчи жилья.
  3. Сдаваться ипотечное жилье должно с обязательным заключением договора аренды, в котором прописаны все условия по оплате.
  4. Оформляется налоговая декларация по итогам года на уплату подоходного налога в размере 13%.
  5. Заемщик обязательно должен предоставить банку ксерокопию договора найма, личные данные и документацию по квартиросъемщику, информацию от страхового агентства.

Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

  1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы: исправно погашаете кредит; содержите квартиру в надлежащем состоянии; внесете в договор страхования необходимые изменения.
  2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы: свидетельство о праве собственности на жилье; справку из ЖЭКа о составе семьи; нотариальное согласие всех собственников квартиры.
  3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
  4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:

  • у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
  • договор найма заключается на срок свыше года;
  • банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Риски


Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор.
Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Что будет, если нарушить условия ипотечного договора?

Если банковское учреждение, выдавшее ипотечный кредит, клиенту случайно или намеренно обнаружит, что он сдает ее в аренду, невзирая на запрет, то:

  1. Если такое нарушение обнаружено только в первый раз, то банк может вынести только устный выговор и указать, что такие действия предпринимать недопустимо.
  2. Кредитор зафиксирует несоблюдение условий ипотечного договора и наложит штрафную санкцию за отступление от установленных правил.
  3. Если после вынесения первого предупреждения заемщик продолжить сдавать в аренду жилье, то банковское учреждение вправе разорвать с ним ипотечный договор в одностороннем порядке и потребовать досрочно выплатить всю задолженность вместе с процентами. Где клиент возьмет за быстрый срок такую сумму, его волновать не будет.
  4. Если заемщик не выплатит всю сумму вместе с начисленными процентами, то банк направит иск в суд, чтобы взыскать с него залоговое имущество. Арендодатель и квартиросъемщик будут выселены, а сам объект недвижимости будет продан на банковском аукционе. В итоге ипотечный кредит будет считать полностью погашенным, но это негативно отразится на кредитной истории заемщика.
  5. Так как станет оглашен факт сдачи жилья под съем на нелегальной основе, то у клиента возникнут проблемы с налоговым органом. Ему присвоят для оплаты штраф за незаконное ведение предпринимательской деятельности и сокрытие от налогов.

Банки, которые разрешают сдавать залоговое жилье

Официально разрешает сдавать залоговое жилье, купленное за ипотечные средства банк «ВТБ», «Альфа-Банк», «Сбербанк», «Связь-Банк». Согласно условиям, прописанным в их ипотечных договорах, действия по сдаче квартиры/дома в наем считаются правомерными, если заемщик предварительно письменно их извещает о своих намерениях и получает на это согласие.

Так, в «Сбербанке» с 9 декабря 2013 года действуют общие условия жилищного кредитования. А в подпункте договора 4.4.15 указано, что заемщик не имеет права сдавать жилье в наем или бесплатное использование родственникам или друзьям без получения письменного согласия от Сбербанка. Также на него возлагаются меры, помогающие сохранить надлежащее состояние недвижимости, вместе с текущим и капитальным ремонтом. Добросовестных клиентов инспекторы проверяют крайне редко. Проблемы только могут возникнуть, если своевременно не внести ипотечный платеж.

Банк «ВТБ» тоже не препятствует сдаче квартиры в залоге в аренду, но только если заемщик обязательно преждевременно на это письменно запросит разрешение.

Согласно ипотечному договору, у него все же есть право потребовать досрочно вернуть полную сумму кредита вместе с начисленными процентами и неустойкой в следующих ситуациях:

  1. Нарушены правила использования ипотечного жилья.
  2. Не сообщено кредитору обо всех правах посторонних людей на залоговый объект недвижимости; других обременениях.

Поэтому нужно информировать банк и страховую компанию о сдаче ипотечной квартиры в аренду, чтобы избежать расторжения ипотечного договора и применения санкций.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Когда Сбербанк может проверить квартиру:
Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.
Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.

Рабочие варианты:

  • предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
  • изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
  • заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
  • сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

  • прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
  • написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
  • получение согласия кредитора и страховой;
  • заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора? Например, пугать заемщика досрочным расторжением, в случае нарушения условия, запрещающего сдачу в найм.

В последнее время банковские организации разрешают сдавать недвижимость в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.

Вы узнали можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке по закону официально и не официально, в ипотеке Сбербанка и любой другой кредитной организации, риски, условия, процедуру.

Особенности аренды залоговой недвижимости

Итак, согласно российскому законодательству, заемщик, приобретающий недвижимость на кредитные средства, имеет право сдавать ипотечную квартиру. Но при этом приобретателю жилья следует учесть, что в сделку с арендой недвижимости будут вовлечены не две, а сразу четыре стороны:

  • будущий владелец, покупающий жилье в кредит;
  • арендатор, который будет временно проживать в квартире;
  • финансовая организация, которая до окончания выплат будет являться фактическим владельцем квартиры (так как недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения последнего платежа);
  • страховая компания, в задачи которой входит обеспечение безопасности сделки и сохранности жилья.

Данная особенность накладывает определенные ограничения при заключении договора аренды жилья.

Как избежать проверки и обезопасить себя если она всё-таки случилась?

Избежать проверок ипотечной квартиры в современных реалиях не удастся – банки имеют законодательно закрепленное право следить за своим имуществом.

Самый действенный способ обезопасить себя от таких проверок – отказаться от сотрудничества с банком, часто устраивающим такие проверки на этапе заключения договора.

Для справки: Если банк категорически против сдачи жилья в аренду, а собственник все же намерен сдавать квартиру внаем – выходом может стать рефинансирование ипотеки в другом банке.

Самым распространённым вариантом является получение письменного согласия банка на сдачу квартиры в аренду. В этом случае сделка будет оформлена официально и карательных мер в отношении заемщика не последует.

Если же квартира сдавалась нелегально, а проверка банка выявила этот факт – заемщику необходимо обратиться к кредитному брокеру или юристу. Специалисты помогут подготовить полный пакет необходимой документации и помочь урегулировать конфликтную ситуацию.

Хотя законодательство РФ и предусматривает возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду, на практике это возможно только после того, как заёмщик получит письменное согласие банка на совершение сделки. Если квартира будет сдана нелегально – это грозит заемщику штрафными санкциями и возможным разрывом кредитного договора, с последующей единовременной выплатой всей оставшейся суммы займа.

Как сдать в аренду ипотечное жилье, если банк это запретил?

Даже если в ипотечном договоре четко указано, что сдавать в аренду купленное за ипотечные средства жилье, строго запрещается, есть несколько способов выхода из ситуации.

Первый способ. Для начала нужно попытаться договориться с менеджером банка о пересмотре ранее заключенного договора. Для мотивации можно сказать, что без средств, вырученных от сдачи жилья, у вас не будет возможности своевременно вносить в полном объеме ипотечные платежи. Страх, что возникнет проблемная задолженность, чаще всего побуждает кредитора пойти клиенту на компромисс.

Второй способ. Можно впустить людей жить в ипотечное жилье без уведомления банка об этом. Большинство арендных договоров между квартиросъемщиком и арендодателем заключаются в РФ только на словах. Даже несмотря на то, что по закону должен быть обязательно составлен письменный договор, стороны решают довериться друг другу и избежать бумажной волокиты.  В таком случае, даже если кредитор узнает, что аренда ипотечной квартиры по факту есть, он ничего не сможет доказать, так как нет никакого официального документа. Поэтому если в ипотечном договоре указан запрет на сдачу квартиры третьим лицам, и попытка договориться не увенчалась успехом, то по факту можно это сделать, только не заключая официальный договор с квартиросъемщиком.

Выгодно ли сдавать в аренду залоговое жилье?

На интернет-форумах часто можно встретить дискуссии людей о том, выгодно ли сдавать жилье в аренду, если оно находится еще под обременением у банка. Начнем с того, что подобная схема подходит только тем заемщикам, у которых кроме ипотечной квартиры/дома есть еще недвижимость для проживания. Если квартира состоит из двух комнат и нет отдельного жилья, то можно сдавать одну комнату, а во второй жить. Тогда еще и получится контролировать сохранность всего имущества. Трехкомнатные помещения можно сдавать по комнатам.

Если заемщик хочет купить квартиру в ипотеку и сразу ее сдавать, то для покупки стоит выбирать ликвидные варианты. Больше всего пользуется спросом жилье со вторичного рынка недвижимости, находящееся вблизи транспортных развязок и с хорошей инфраструктурой. В приоритете особенно у молодых пар однокомнатные квартиры. Средний ценник на жилье с современным ремонтом и встроенной бытовой техникой колеблется от 30 тыс. до 50 тыс. руб. в центральных регионах РФ. Жилье из двух комнат уже подороже, примерно 50 тыс. – 80 тыс. руб.

Справка! Не забывайте про подоходный налог в размере 13%, который вам придется платить и коммунальные платежи.

На арендаторов обычно возлагается уплата только за намотанные кубы воды и киловатты электричества, а все остальное оплачивает арендодатель из полученных денег за счет аренды.

Обратите внимание! Многие заемщики, совершившие покупку квартиры из трех или четырех комнат, сдают помещения под офисы и торговые точки, а это превращает уже недвижимость в коммерческий тип.  За этим последует административная ответственность.

Заключение

Возможность аренды недвижимости, приобретенной в ипотеку, не запрещена российским законодательством, но не приветствуется финансовыми организациями, предоставляющими ссуду. Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, заемщику следует заранее уточнить у банка, как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Если банк категорически запрещает найм залоговой недвижимости, лучше всего поискать другого, более лояльного кредитора.

Источники

  • https://arendaexpert.ru/zakonno-li-sdat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru/
  • https://www.HabRealty.ru/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-ipoteke.html
  • https://Ipotechnik.pro/voprosy/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru/
  • http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/
  • https://J.Etagi.com/ps/sdat-v-arendu-ipochechnyu-kvartiry/
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/mozhno-li-sdavat-pomechenye-ipotechnoe.html

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector