Условия и сроки получения налогового вычета при рефинансировании ипотеки

Вычет – что это такое? Имущественный вычет и вычет по процентам

 

Согласно закону, гражданин РФ после покупки жилья может претендовать на возврат части налогов (НДФЛ), которые за него платились в бюджет. Этот налог удерживается из заработной платы (составляет 13% от общих начислений), и оплачивается работодателем. Во время приобретения квартиры часть этих налогов может быть возвращена ипотечному заемщику. Причем, вычет можно получить как по телу кредита (сумме, оплаченной за жилье), так и по процентам, которые начисляет банк за использование кредитных денег.

Государственная субсидия позволяет несколько снизить финансовое бремя и сделать покупку собственного жилья более доступной. Есть возможность вернуть деньги, потраченные на первый взнос или вносить с помощью этих средств ежемесячные взносы по кредиту. Однако есть ограничение – максимальная сумма базы для вычета (стоимость жилья), составляет 2 млн. рублей. Таким образом, можно получить не более 260 тыс. рублей (13% от стоимости жилья).

Что такое рефинансирование

Рефинансирование ипотеки, или перекредитование, – это услуга банка, по которой вы можете получить новый кредит для погашения старого, причем условия по рефинансированию займа лучше, чем по первоначальной ипотеке.

На заметку! Суть рефинансирования: новый банк досрочно гасит имеющуюся у клиента ипотеку и становится его новым кредитором. Клиент платит банку рефинансирования.

Рефинансирование можно получить и в том же банке, в котором оформлялась первичная ипотека, но кредитные организации редко и с неохотой идут на такое сотрудничество. Чаще граждане обращаются к другим банкам, которые привлекают клиентов в том числе таким способом.

Важно! Рефинансирование – это не альтруизм, новый банк окажет услугу по тем ипотекам, условия которых подходят ему: сумма, срок, кредитная репутация и история клиента. Следовательно, услуга – это не право каждого должника, а возможность, которую ему нужно заслужить добросовестным «кредитным» прошлым.

Сохраняется ли налоговый вычет при рефинансировании ипотеки (имущественный вычет и вычет по процентам)

рефинансирование ипотеки и вычет
Итак, можно ли сохранить имущественный вычет при рефинансировании ипотеки? Можно, возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки остается, и после смены банка-кредитора вы по-прежнему можете оформлять документы на вычет. Также вы можете вернуть вычет по процентам. Кстати, раньше такой возможности не было, последние поправки в закон, которые предусматривают сохранение права на возврат НДФЛ в случае перекредитования, вступили в силу сравнительно недавно.

Заемщик получает вычет по телу кредита и процентам, которые выплачивает согласно условиям ипотеки по первому договору. Затем, в случае перекедитования процедура переносится на другой банк. Кстати, закон не ограничивает количество банков, в которых заемщик может перекредитоваться по новым, более выгодным условиям.

Одним из важных условий для сохранения возможности получить вычет (во время погашения старого кредита за счет нового займа), является указание цели. В договоре рефинансирования необходимо указать, что заем оформляется для рефинансирования ипотеки.

Как рефинансировать ипотеку

Перекредитоваться можно в любой момент, когда вам это удобно. Наиболее выгодный момент – улучшение условий, например, недавно Правительство России приняло Постановление № 566 от 23 апреля 2020 года, по которому утвердило льготную ипотеку со ставкой 6,5%. Стоит ожидать появления услуг по выкупу старых кредитов и погашения их в порядке рефинансирования.

Обратите внимание! При рефинансировании ипотеки сохраняется право на налоговый вычет.

Есть важное условие налогового вычета, о котором я расскажу подробно далее. А здесь отмечу, что с точки зрения налогового вычета системе НДФЛ неважно, как изменились ваши выплаты, срок и проценты, для нее главное – наличие и подтверждение расходов на уплату ипотеки и своевременная и полная подача документации в ИФНС.

Как рефинансировать ипотеку:

  1. Оцените все детали и условия вашего текущего кредитного договора.

  2. Найдите и изучите предложения по рефинансированию на рынке.

  3. Рассчитайте выгоды. Можно воспользоваться онлайн-калькуляторами.

  4. Узнайте, какие дополнительные расходы придется понести при заключении сделки рефинансирования.

  5. Обратитесь в банк с заявлением.

  6. Заключите договор.

советы по выбору банка для рефинансирования

Возможно, на одном из этапов придется посетить банк первичной ипотеки (для получения согласия на передачу залога, уточнения каких-то бюрократических нюансов).

Важно! После того как специалисты выдадут вам договор, не торопитесь его подписать. У вас есть несколько дней, чтобы обдумать окончательное решение.

Какую выгоду получит заемщик при рефинансировании

Каждый банк предлагает собственные условия и привлекательные особенности рефинансирования ипотеки.

Важно! Выгоды рефинансирования зависят от деталей согласования между сторонами, например, если сохранить срок погашения (не продлевать), то ежемесячные взносы могут быть меньше, а если растянуть период, то выгода будет не так значительна. Многое зависит и от разницы между годовыми процентами и дополнительных издержек по кредитам, полученным по рефинансированию.

 

Итак, выгоды заемщика:

  1. Снижение ежемесячных взносов. Достигается за счет уменьшения ставки (если она существенно отличается от первоначальной) или увеличения срока погашения.

  2. Снижение общей переплаты. Достигается за счет сохранения величины ежемесячных взносов и сокращения срока.

  3. Вывод жилья из залога. Очевидный плюс – возможность продать квартиру и погасить остаток ипотеки, а дальше платить по потребкредиту, который по финансовой нагрузке может быть лучше. Способ – замена ипотечного кредита на потребительский.

  4. Изменение валюты. На такой вариант идут далеко не все кредитные организации.

  5. Смена кредитора на более удобного с точки зрения сервиса и пр.

Обратите внимание! Что касается налогового вычета поНДФЛ, то можно получить его по мере погашения процентов: сколько за год погасили, столько затем можете вернуть, если доходы и уплаченный налог позволяют.

Условия получения ипотечного вычета

Важно! Имущественный налоговыйвычет при рефинансированииипотеки сохраняется, если у заемщика соблюдены 2 условия.

Какие условия:

  1. В договоре рефинансирования есть отсылка к первичной ипотечной сделке.

  2. Рефинансирование проводит банк – организация, имеющая соответствующую лицензию.

Остальные условия действуют в общем по имущественному налоговому вычету:

  1. Вы – резидент России. Резидентство не связано с наличием или отсутствием гражданства страны, а привязано к суммарному количеству дней нахождения на российской территории (183 дня в 12 подряд следующих месяцах).

  2. У вас официальный доход, с которого агент платит налог либо вы декларируете и платите по нему самостоятельно.

  3. Вы собственник приобретенной недвижимости и плательщик в ипотечном договоре. Если имеет место долевая собственность, то совладельцы распределяют налоговый вычет по своему усмотрению.

  4. Расходы на жилье и погашение процентов подтверждены документами.

Важно! Применить налоговый вычет можно за 3 последних года, если на них распространяются перечисленные выше условия.

Если расходы возникли как минимум 3 года назад и тогда у вас была работа и, соответственно, уплата НДФЛ, то можно вернуть налог за этот период.

Обратите внимание! Согласно ст.220 НК РФ сначала ФНС России предоставляет налоговый вычет по расходам на само жилье, а затем по процентам.

Максимальный размер налогового вычета по процентам – 3 млн. руб. В отличие от основного налогового вычета за стоимость жилья, его можно применить только 1 раз по одному объекту. Например, вы уплатили суммарно годовые на сумму 2 млн. руб., а максимум составляет 3 млн., остаток в 1 млн. руб. нельзя дополучить в будущем за другой объект, купленный по ипотеке. Этот пункт важен при покупке квартиры в долевую собственность: если разделить расходы на проценты между, например, супругами, то они теряют право воспользоваться максимумом. А если налоговый вычет получит только одна сторона, то вторая сохранит право на все 3 млн. руб.

На заметку! Заемщик вправе выбирать способ получения налогового вычета – возвращает уплаченный ранее налог или перестает платить налог с текущей даты.

имущественный вычет

Как посчитать процентный вычет?

При покупке жилого помещения, можно получить ссуду по процентам от кредита. При этом право на это человек получает при его возможности вернуть основной вычет. Максимум можно получить сумму в 390 000 руб. при сумме кредита 3 000 000 руб. Заявить на него можно лишь фактически выплаченные ипотечные проценты.

Вместо возврата налога

Вместо возврата НДФЛ за ипотечный договор можно перестать платить налог. Эта схема подходит гражданам, которые только купили квартиру и сразу хотят воспользоваться налоговым вычетом, не дожидаясь окончания года.

Если в первом случае вы весь год платите 13% с зарплаты, а потом возвращаете эти суммы, то во втором у вас просто не взимают налог и выдают заработок полностью, на 100%.

Как работает схема:

  1. Вы собираете тот же пакет документации, что и на возврат по налоговому вычету.

  2. Сдаете с декларацией и заявлением в ИФНС. В заявлении нужно указать, что просите предоставить налоговый вычет по месту работы.

  3. В течение месяца налоговая выдаст уведомление о предоставлении налогового вычета.

  4. С этим уведомлением подаете заявление работодателю, чтобы он перестал удерживать налог из вашей зарплаты.

  5. Работодатель с нового месяца прекращает снимать 13% с вашей зарплаты.

 

Обратите внимание! Такой порядок будет действовать, пока сумма неудержанного НДФЛ не достигнет размера возврата, который вы могли бы получить за ваши расходы на жилье.

Куда следует обращаться для оформления возврата налога?

 

Чтобы оформить возврат, необходимо обратиться в налоговую, при этом следует подать документы, подтверждающие выплату налогов и факт приобретения недвижимости. За сотрудников налог (НДФЛ) выплачивает организация, поэтому понадобится справка из бухгалтерии с подписью ответственного лица. Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья (что является основанием для возврата НДФЛ), нужны для определения суммы, на которую может претендовать заявитель.

Процедура передачи соответствующей информации налоговикам для оформления вычета при рефинансировании несколько усложняется – вместо одного кредитного договора нужно предоставить два. Но как поступить в ситуации, если человек платил ипотеку сначала в одном банке, потом в другом, и смена банков-кредиторов произошла в рамках одного календарного года? При возврате налога по процентам (ипотечный кредит) придется брать справку из старого банка и из нового банка за тот год, за который возвращается налог.

Кроме основных документов могут потребоваться дополнительные справки, полный список будет предоставлен сотрудниками налоговой службы при обращении (по месту проживания заемщика).

Стоит знать, что возврат НДФЛ можно получить, как через налоговую службу непосредственно, так и напрямую через работодателя. В первом случае, заемщику ежегодно возвращается 13% от суммы, которая была уплачена в виде налогов за прошедший календарный год. Во втором случае работодатель прекращает удерживать сумму, начисленную в виде налога из ежемесячной заработной платы вплоть до погашения всей суммы вычета.

Если вы сейчас находитесь в поисках банка, в который можно рефинансироваться, попробуйте обратиться к нам за помощью в подборе банка. У нас есть скидки к ставкам и зачастую мы находим более выгодный банк под ситуацию клиента.Ну а пока вы можете воспользоваться нашим онлайн калькулятором рефинансирования ипотеки, для подсчета своей потенциальной выгоды.

Рефинансирование через АИЖК – особенности

Если повторно обратиться к пп. 4. п. 1 ст. 220 НК РФ, регулирующий возврат налогового вычета по перечисленным процентам, речь идет только о кредитах, выданных банком. Формально, АИЖК не является таковой структурой, так как не имеет соответствующей лицензии. Следовательно, возникает вопрос, можно ли претендовать на получение НДФЛ.

В решении данного вопроса оптимальным действием станет письменное обращение в налоговую инспекцию, куда будет подаваться пакет документов. Разъясняющие письма Минфина подчеркивают формулировку НК РФ, касаемую слова «банк». Ответ от ИФНС поступит так же в письменном виде, впоследствии им можно руководствоваться при совершении каких-либо действий.

 

Если рефинансирование в АИЖК проводится через банк, решающим фактором станет пункт договора. Когда кредитором является банк-агент, проблем с возвратом возникнуть не должно, если АИЖК, здесь снова вступает в силу формулировка НК.

Важно! Факт рефинансирования в любой организации не влияет на получение имущественного вычета – 13% по расходам на покупку недвижимости. Формально, заемщик производит оплату в день перечисления средств банка в адрес продавца. Таким образом, гражданин получает ежегодные выплаты по уже произведенным расходам и право на НДФЛ за ним сохраняется.

Перечень необходимых документов

Если право на получение вычета уже использовалось и в налоговую был подан стандартный перечень документов, повторно его сдавать не потребуется. Обязательными являются:

  • Паспорт, для идентификации физического лица и приема бумаг налоговым инспектором.
  • Декларация 3-НДФЛ, заполненная на основании 2-НДФЛ плюс саму 2-НДФЛ.
  • Новый ипотечный договор.
  • Справки о выплаченных процентах по первому и второму кредитному соглашению (для вычета по процентам).
  • ЕГРН подается по причине новой формы 3-НДФЛ, при отсутствии свидетельства о праве собственности.
  • Платежное поручение или квитанцию об оплате средств застройщику, в том числе о первоначальном взносе.
  • Свидетельство о браке (при наличии).
  • Заявление о перераспределении долей возврата НДФЛ между супругами (при необходимости).

На перечень также влияет, за что именно будет начислен вычет. Например, если оформляется только имущественный, на возврат НДФЛ за покупку недвижимости, то банковские документы не нужны. Их подают в том случае, когда нужно вернуть деньги по выплаченным процентам. Если при рефинансировании супруг(а) также захочет воспользоваться своим правом, то для возврата НДФЛ от него (нее) нужен общий пакет документов, включая:

  • договор купли-продажи или долевого участия на квартиру, дом;
  • копии всех страниц паспорта;
  • акт приема-передачи недвижимости либо свидетельство о праве собственности.

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки

После рефинансирования налоговый вычет по ипотеки будет предоставляться так же, как и до рефинансирования: с учетом фактических расходов на погашение кредита, доходов и уплаченного НДФЛ.

Как не потерять право на вычет

Чтобы не потерять право, внимательно следите за формулировками в договоре рефинансирования. Главное, чтобы в нем было четко указано, что новый кредит оформлен на погашение полученного ранее ипотечного займа. Как правило, она включается по умолчанию, однако некоторые клиенты не находят этого пункта – а потому не могут получить заветную компенсацию.

Впрочем, специалисты отмечают, что даже при наличии правильно оформленных документов можно получить отказ. Иногда инспекторы требуют, чтобы в договоре не только указывалось, что речь идет о рефинансировании, но и номер договора на первоначальную сделку. Конечно же, банк не будет переписывать договор, однако предоставляет справку, в которой и будет приведена эта информация.

Лишиться права на компенсацию можно, оформив рефинансирование в АИЖК. Дело в том, что АИЖК (ныне Дом.рф) не банк, а значит, и не имеет лицензии ЦБ. Соответственно, проценты по займам, полученным в Дом.рф, не могут быть компенсированы.

Налоговый кодекс строго определяет, что льготы по уплаченным процентам возможны только в том случае, если рефинансирование было оформлено в банке, имеющем лицензию Центробанка.

Впрочем, многие заемщики отмечают, что оформление перекредитования в Дом.рф куда выгоднее, чем в банках – в силу невысокой ставки. Поэтому, вероятно, вам будет лучше сделать возврат по стоимости квартиры или дома, но упустить проценты, и при этом выплатить ипотеку без проблем.

Главное – формулировки в договоре

Чтобы не потерять право на налоговый вычет на проценты по новому кредиту заёмщику необходимо проследить, чтобы в новом кредитном договоре (по кредиту, взятому для рефинансирования старого займа) было чётко прописано, что кредит берётся для погашения ранее взятого ипотечного кредита. Впрочем, сегодня большинство банков по умолчанию включают в кредитный договор подобную формулировку.

Как замечают налоговые консультанты, даже при наличии правильно оформленных бумаг заёмщику могут отказать в получении налогового вычета на проценты по новому кредиту. Например, были случаи, когда налоговый инспектор требовал, чтобы в новом кредитном договоре было не просто прописано, что речь идёт о рефинансировании, но и указан номер (и прочие реквизиты) кредитного договора, на первоначальный ипотечный кредит. Понятно, что ради инспектора банк не станет переписывать кредитный договор, но можно попробовать взять в нём справку, в которой будет содержаться требуемая информация.

Екатеринбуржцы, оформлявшие налоговый вычет после перекредитования ипотеки рекомендуют при оформлении вычета подавать в отделение ФНС копии всех документов, имеющих отношение к кредиту: старый и новый кредитные договоры, бумагу, подтверждающую перевод средств от нового банка старому и т.д.

Существует ещё одна ситуация, попадание в которую гарантированно лишит заёмщика права на налоговый вычет. Это когда ипотечный кредит рефинансируется в АИЖК (или САИЖК). Согласно Налоговому кодексу вычет предоставляется при получении кредита в банке, но АИЖК не является банком и не имеет лицензии ЦБ РФ. Соответственно проценты по займам, полученным в АИЖК, не могут быть заявлены в налоговом вычете. Об этом же, кстати, говорится в Письме Минфина РФ от 01.06.17 № 03-04-05/34121.

Тем не менее, займы АИЖК (САИЖК) на рефинансирование ипотеки пользуются высоким спросом, главным образом, потому что предоставляются под достаточно низкий процент – это одно из лучших предложений на рынке рефинансирования. Может оказаться, что какому-то заёмщику будет выгоднее потерять право на вычет по процентам, но перекредитоваться под более низкую ставку в АИЖК, а не в банке. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее интересных предложениях по рефинансированию ипотеки. А с помощью ипотечного калькулятора можно рассчитать, стоит ли в конкретной ситуации соглашаться на более низкую ставку от АИЖК, при условии отказа от налогового вычета на проценты.

Впрочем, есть надежда, что в скором времени налоговый вычет всё-таки распространят и на займы от АИЖК. Есть информация, что само Агентство принимает меры по внесению соответствующих поправок в Налоговый кодекс.

Что будет с неограниченным вычетом на проценты

Как уже говорилось, человек, купивший квартиру в ипотеку до 2014 года, может получить налоговый вычет на всю сумму процентов, заплаченных за весь период погашения жилищного кредита. Если, например, в виде процентов заёмщик заплатит 10 млн руб., то бюджет вернёт ему 1,3 млн руб.

А вот для тех, кто купил жильё в ипотеку в 2014 году и позднее размер вычета по процентам ограничен 3 миллионами.

В связи со всем вышеизложенным возникает вопрос: если человек получил ипотеку до 2014 года, но перекредитовал её в 2014 году или позднее, то он сможет получать вычет на сумму процентов по новому кредиту без ограничений или на него будут распространяться ограничения (3 млн), введённые после 1 января 2014 года?

В Управлении ФНС по Свердловской области пояснили, что «на договор рефинансирования, заключенный после 1 января.2014 года, будет распространяться ограничение по предоставлению вычета в размере 3 млн руб.».

То есть, заёмщик, оформивший ипотеку до 2014 года и позже рефинансировавший её, может потерять часть налогового вычета. Однако, несложно посчитать, что выгода от снижения ставки практически во всех случаях перекроет размер потери на налоговом вычете. Например некий заёмщик взял в 2013 году кредит под 12%. На сегодняшний день непогашенный остаток по его кредиту составляет 5 млн руб., а оставшийся срок платежа – 10 лет. В виде процентов за эти 10 лет он заплатит 3,61 млн руб. но вернёт себе в виде вычета 0,47 млн.То есть за указанные годы переплата по кредиту составит 3,14 млн руб.

Если наш заёмщик перекредитует сегодня свою ипотеку под 10% (без изменения срока кредита), то за те же оставшиеся 10 лет он в виде процентов заплатит 2,93 млн руб. В виде налогового вычета по процентам он получит 0,39 млн. Соответственно, при рефинансировании за указанные годы переплата по кредиту составит 2,54 млн руб. Выгода от рефинансирования налицо.

Если при рефинансировании увеличена сумма кредита

Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».

На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.

Повторное рефинансирование

В своём письме N 03-04-07/32360 от 25.05.17 Минфин России пояснил, что заёмщик сохраняет право на налоговый вычет и в том случае, если будет рефинансировать свою ипотеку многократно. Разумеется, если в кредитном договоре прописано, что средства предназначены именно для рефинансирования.

Сами налоговики уточняют, что вычеты будут предоставляться при рефинансировании, если указан первоначальный кредит и если указано, что цель второго и последующих кредитов – рефинансирование предыдущего.

Статьи по теме: Налоговый вычет при покупке жилья

Налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку

Ипотека – перезагрузка. Рефинансировать жилищный кредит за 9 шагов

Лучшие предложения по рефинансированию ипотеки в Екатеринбурге

Подписаться на еженедельную email-рассылкуКомментарии: … comments powered by HyperComments Самое читаемое за неделю:

  • Вторичная недвижимость Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю
  • Вторичная недвижимость Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры
  • Вторичная недвижимость Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия
  • Вторичная недвижимость 8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость
  • Вторичная недвижимость 12 способов получить жильё за счёт бюджета. Для этого надо стать нуждающимся

Итоги

При рефинансировании ипотеки вы не потеряете право на налоговый вычет – закон считает это точно такой же ссудой, как и сам ипотечный заем. Однако при оформлении компенсации важно, чтобы в договоре рефинансирования было выделено направление нового кредита, а сам он не был оформлен в Дом.рф (АИЖК). Если эти правила соблюдены, то вы без проблем получите выплаты.

Источники

  • https://refinansirovanie-ipoteki.ru/nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki/
  • https://Nalogovyj-Vychet.ru/nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki/
  • https://BackNalog.ru/imushhestvennyj/nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki
  • https://creditkin.guru/ipoteka/nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii.html
  • https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/nalogovyj-vychet-pri-refinansirovanii-ipoteki/
  • https://www.metrtv.ru/articles/ipoteka_ekb/11502

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector