Самостоятельная регистрация ипотеки в Росреестре: документы, сроки, нюансы

Что такое электронная регистрация права собственности

Документооборот в нашей стране все больше становится цифровым. Мы подаем электронные декларации, получаем электронный талон на посещение врача, а теперь появилась возможность регистрировать сделки в электронном виде. Здесь есть свои нюансы, расскажем о них подробнее.

Когда появляется необходимость?

Регистрировать ипотеку нужно обязательно. Эта необходимость возникает, когда уже заключены все договора:

  • договор купли-продажи с собственником объекта ипотеки;
  • договор о предоставлении ипотеки заемщику;
  • ДДУ (договор долевого участия) в строительстве (при покупке жилья в новостройке);
  • любые другие соглашения, если они нужны.

Регистрировать ипотеку нужно уже после того, как заемщик договорился с банком о ее предоставлении. Этот этап выводит всю сделку на финишную прямую, после чего остается лишь уладить формальности.

Что это значит для заемщика и банка?

Необходимость такой регистрации обусловлена Федеральным Законом №122 и, прежде всего, госрегистрация ипотечного договора означает, что сделка пройдет на законных основаниях. Заемщику регистрация необходима для того, чтобы узаконить свои права собственности на квартиру в ближайшие сроки и суметь, в случае чего, отстоять их после выплаты кредита. Если бы регистрирующей процедуры не было, то недвижимость могли бы забрать прежние собственники или третьи лица. А так – это невозможно.

ВНИМАНИЕ: Банк, со своей стороны, получает уверенность в том, что заемщик уже не откажется от займа. Регистрирующий штамп приводит в действие все условия договора, ставя заемщика в обязательство вносить ежемесячные платежи.

Закрепление права собственности на объект недвижимости

Формулировка «регистрация объекта недвижимости», содержащаяся в договоре об ипотечном кредитовании, часто вызывает вопросы у заемщиков. Это значит, что когда в ипотеку берется объект недвижимости, его можно зарегистрировать, как до регистрации самой ипотеки, так и после. Первый вариант является более предпочтительным, особенно при покупке новостроек в ипотеку.

Регистрируя здание/помещение до регистрации ипотеки, заемщик закрепляет за собой право собственности на него. Человек получает уверенность в том, что в конце строительства квартира перейдет в собственность займодателя (банка) и станет доступна для ипотечного договора. Иными словами, заемщик совместно с банком оформляет кадастровый номер на еще не достроенное жилье и тем самым запрещает застройщику проводить какие-то махинации.

Регистрация объекта недвижимости после регистрации ипотеки – это куда более рискованный вариант. Если не зарегистрировать жилье и просто ждать окончания строительства, то застройщик может разорвать ДДУ, и квартира станет недоступна для ипотечного кредитования.

Возможности онлайн-сервисов

Использование электронной регистрации дает возможность быстро и удобно зафиксировать право собственности на квартиру. Онлайн-сервис позволяет:

  • Выпустить защищенную квалифицированную подпись для всех участников ДКП (независимо от их количества).
  • Переслать пакет документов (в электронном виде) в Росреестр.
  • Оплатить пошлину за перерегистрацию права собственности.
  • Получить всестороннюю помощь по разным вопросам от персонального менеджера.

Этапы процедуры:

  1. Сотрудник финансового учреждения или застройщик пересылает в Росреестр собранные документы (в электронном виде).
  2. После получения пакета бумаг работники Росреестра начинают процедуру регистрации.
  3. На e-mail клиента отправляются сведения о государственной фиксации перехода права собственности – выписка из единого реестра, ДКП с отметкой о госрегистрации.

Процедура государственного оформления прав собственности платная, точная стоимость зависит от ряда факторов: от региона месторасположения до особенностей объекта. Например, услуги ДомКлик обойдутся в 5550 – 12250 рублей.

Преимущества и недостатки процедуры

Как и любая программа, процедура электронной регистрации имеет свои плюсы и минусы. Недостаток онлайн-систем – автоматизация сервиса по отношению к пользователям. Человек, передав документы, не может повлиять на скорость процедуры, в том числе в тех ситуациях, когда причиной задержки являются технические нюансы. Но если учесть, что каждый такой ресурс функционирует на базе крупных банковских структур, можно рассчитывать на скорое решение возможных проблем и постоянное усовершенствование всех этапов регистрации.

Но главный минус электронных ресурсов – наличие ограничений. Например, «Газпромбанке» можно зарегистрировать ДКП только при покупке вторичного жилья, право собственности на которое оформлено после 31 января 1998 года. Полностью исключены «цепочки» в сделке, причем не только у «Газпромбанка». Таким образом, на сегодняшний день система «берет на себя» лишь часть работы, в остальных случаях заемщикам потребуется личное обращение в МФЦ или Росреестр.

Преимущество такого оформления – экономия времени и энергозатрат. Практически все этапы процесса возложены на сотрудников сервиса и Росреестра, что особенно оценят те, кто приобретает недвижимость в других регионах или серьезно ограничен в свободном времени. Также пользователи могут получить дополнительные скидки к процентной ставке.

Тем, кто обеспокоен отсутствием бумажных сертификатов о праве собственности, волноваться нет причин. Сегодня доказать свое право на недвижимость можно при помощи выписки ЕГРН, в том числе – электронной. Плюс, между многими госучреждения налажен электронный документооборот, что исключает потребность в сборе некоторых документов физическим лицом. Например, ПФР самостоятельно запрашивает ЕГРН при использовании заемщиком семейного капитала.

Порядок действий

ФЗ №102 «Об ипотеке» предусматривает четкий порядок регистрации ипотеки. Этот порядок описан в статье 20 главы IV закона. Заемщику нужно действовать по следующему алгоритму:

  1. Собрать документы . Бумаг немного, поэтому особых трудностей этот этап не вызовет. Список документов будет приведен немного ниже в этой статье.
  2. Написать заявление. Это должно быть совместное заявление заемщика и банка, но инициировать процедуру должен сам заемщик. Подробнее о написании заявления мы также расскажем ниже.
  3. Подать документы в Росреестр. При этом должны присутствовать: заемщик ипотеки, представитель банка, собственник ипотечной недвижимости (или земельного участка). У собственника недвижимости должно быть письменное согласие от его супруга и/или остальных собственников, заверенное нотариусом. Присутствие всех собственников не обязательно. О том, как осуществить регистрацию договора ипотеки в Росреестре и какие необходимы документы для подачи, и о стоимости, о сроках читайте тут.
  4. Уплатить государственную пошлину. Ее уплачивает заемщик ипотеки.
  5. Дождаться завершения регистрации. Процесс может затянуться на 30 дней (календарных), но обычно всё происходит быстрее.

Куда нужно обратиться заемщику?

Сначала заемщик должен пойти в банк и написать совместное заявление. После, для того, чтобы ипотечный договор был зарегистрирован, необходимо обратиться в органы Росреестра.

Это может быть как орган по месту текущей регистрации, так и отделение по месту, где находится взятая в ипотеку квартира. В Росреестре, если не считать уплату госпошлины, все услуги оказываются бесплатно.

Для быстроты и удобства можно воспользоваться услугами МФЦ (многофункционального центра). Он берет плату за свои услуги, но оформление происходит намного проще. В МФЦ человек просто оформляет доверенность на сотрудника центра, после чего тот выполняет всё остальное (ходит по учреждениям, собирает документы, стоит в очередях).

Необходимые документы

Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:

  • российские паспорта от всех собственников;
  • заполненное заявление от лица, оформляющего ипотеку, и кредитора (оно подписывается в присутствии сотрудника из регистрирующей организации);
  • ипотечное соглашение и все приложения к нему;
  • договор купли-продажи;
  • бумаги на покупаемую недвижимость, удостоверяющие права на нее продавца;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • оценочный акт;
  • выписка из домоуправления об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • закладная и приложение к ней;
  • документальное одобрение из органов опеки (если одним из собственников будет несовершеннолетний гражданин);
  • нотариальное согласие на реализацию жилья от супруга продавца;
  • квиток о перечислении госпошлины.

Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:

  • договор о долевом участии;
  • акт ввода строения в эксплуатацию;
  • технический паспорт на дом;
  • акт передачи жилой площади собственнику;
  • бумага, отражающая присвоение зданию индекса и адреса.

Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.

Как правильно составлять и заполнять заявление, можно уточнить непосредственно в регистрирующем органе. Когда владельцем является физлицом, то указывают: инициалы, дату и место рождения, пол, гражданство, паспортные реквизиты, адрес фактического проживания.

Как написать заявление?

Для написания заявления заемщик должен обратиться в банк. Заполнять документ нужно совместно с представителем банка. Заявление пишется по установленной форме (бланк есть в банке) от лица заемщика и сотрудника банковского учреждения.

Информация, которая должна обязательно содержаться в заявлении:

  1. ФИО каждого из участников.
  2. Законное основание. В бланке заявления этот текст уже есть, вписывать его вручную не нужно. Но следует проверить, чтобы он действительно был.
  3. Параметры объекта ипотеки. Площадь, стоимость, срок кредитования, общая сумма сделки вместе с процентами.
  4. Адрес и кадастровый номер объекта ипотеки.
  5. Дата написания и подписи каждого из участников.

СОВЕТ: Особых трудностей при написании заявления не возникнет, ведь сотрудники банка заполняют этот документ при каждой ипотечной сделке. Заемщику надо лишь следить, чтобы его не попытались обмануть – иногда такое бывает.      

Особенности регистрации ипотеки в Росреестре

Исходя из статьи 20 от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 53 ФЗ 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», выделяют 2 основания возникновения ипотеки: в силу закона и действия договора.

Принципиальное отличие заключается в сроках регистрации обременения на недвижимый объект. Иными словами, в силу закона обременение на жилье регистрируется в Росреестре одновременно с переходом правом собственности, в действие договора – по отдельности (сначала – право на жилье и ипотечный договор, потом – обременение).

Регистрируемая в Росреестре ипотека по договору не подразумевает смену владельца недвижимого объекта. А при ипотечном кредите в силу закона, которая возникает при покупке жилья на заемные средства, при регистрации происходит замена собственника у объекта, на который накладывается обременение.

Регистрация ипотеки в Росреестре в силу действия закона.


Ипотека в силу закона регламентируется несколькими нормативными актами РФ, принятыми в разное время. Основополагающие моменты закреплены в статье 20 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А также принимают во внимание:

  • Жилищный Кодекс РФ;
  • закон «О кредитных историях»;
  • закон «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Это наиболее распространенный вариант, когда заемщик берет взаймы у банка средства, чтобы купить жилье. В свою очередь, оно становится залогом до момента погашения кредита (ст. 488 ГК РФ). При регистрации перехода права собственности в Росреестре, автоматом на объект накладывается обременение (статья 20 пункт 2 ФЗ-102 «Об ипотеке») – в заявлении указывается, что ипотека с закладной. Это происходит только при предоставлении договора купли-продажи с пометкой привлечения ипотечных средств.

На каких условиях возможно оформление ипотеки в силу закона:

  • возраст заемщика в пределах 21-65 лет;
  • непрерываемый стаж работы на последнем месте – 6 и более месяцев;
  • незапятнанная кредитная история;
  • наличие российского гражданства.

По закону (п. 1 ст. 220 НК РФ), граждане, купившие недвижимость таким способом имеют право на налоговый вычет в размере 13% от стоимости объекта (но не более 2000000 руб.).


В силу действия договора

Регистрация ипотеки в Росреестре на основании договора осуществляется после подачи совместного заявления от заемщика и кредитора (п.1 ст. 20 ФЗ -102 «Об ипотеке»). Здесь залогом по кредиту будет являться жилплощадь, на которую заемщик уже имеет правоустанавливающий документ. Иными словами, обременение можно будет зарегистрировать в Росреестре только после того, как клиент оттуда получит на руки выписку о праве собственности на объект. Поэтому регистрация ипотеки в силу действия договора сначала осуществляется без залога, а потом составляется дополнительное соглашение по поводу обременения и подается в Росреестр на регистрацию.

Ипотечный кредит в силу действия договора рискован для банка, поскольку деньги отданы, но он не может полноправно распоряжаться залогом, поскольку его нет. Поэтому, если после прохождения регистрации и вступление в права собственник откажется предоставлять квартиру в качестве залога, то кредитор ничего не сможет сделать (даже через суд не получится принудить к этому заемщика).

В качестве подстраховки кредитор часто просит привлечь поручителя и повышает процентную ставку на время, пока обременение не будет зафиксировано в реестре.

Госпошлина

Налоговый Кодекс РФ предусматривает взимание госпошлины за регистрацию ипотеки. Такая оплата обязательна при выполнении государственными органами юридически значимых действий. Размер госпошлины напрямую зависит от того, какое именно действие совершают работники регистрирующего органа.

В соответствии с законодательством размер госпошлины для физических лиц ниже, чем для юридических, и составляет 2000 рублей для физ. лиц, и 22 000 рублей для юр. лиц. При этом можно уменьшить размер выплачиваемой госпошлины путем электронной регистрации договора через сайт Госуслуги.

Сроки и стоимость

Срок, за который регистрируется ипотечный договор – это период, в течение которого заемщик совместно с другими участниками сделки обязан подать документы для внесения регистрационной записи в Росреестр. Сроки прописаны в пункте 5 статьи 20 ФЗ №102:

  • для жилой и нежилой недвижимости – 5 рабочих дней с момента заключения договора;
  • для земельного участка – 15 рабочих дней;
  • для коммерческой недвижимости – 30 рабочих дней.

При осуществлении процедуры необходимо уплатить госпошлину. Ее сумма установлена в пункте 28.1 статьи 333.33 НК РФ. Для физических лиц это 1000 рублей, для юридических – 4000 рублей.

Льготные условия ипотеки для военнослужащих и госслужащих снимают необходимость платить госпошлину. А вот остальным льготным категориям (например, молодым семьям) всё равно придется ее выплатить. О льготных предложениях по ипотеке можно узнать тут.

Причины отказа в регистрации

Росреестр наделён правом отказать в регистрации права собственности либо приостановить её. В случае принятия регистрирующим органом отрицательного решения заявителю в тот же день направляется уведомление в письменной форме об отказе с указанием причин. В большинстве случаев ситуацию можно быстро исправить – достаточно внести в документацию коррективы, затем ещё раз подать обновлённый пакет на регистрацию недвижимости. Но если на объект наложено обременение или арест, необходимо обращаться в судебную инстанцию.

К основным причинам отказа в регистрации права собственности эксперты относят следующие:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • бумаги оформлены с нарушением правил;
  • подлинность поданных документов вызывает сомнения;
  • на подлежащую регистрации квартиру наложен арест;
  • госпошлина была уплачена не в полном объёме.

В заключение следует сказать, что отечественное законодательство детально регламентирует регистрацию договора ипотеки. Так что при прохождении этой обязательной процедуры проблемы обычно не возникают.

Что делать после?

Так что же делать после госрегистрации ипотеки (в том числе – после регистрации ДДУ по ипотечному кредиту)? Заемщик должен дождаться выдачи свидетельства о госрегистрации.

С этим документом на руках можно обратиться в банк и получить сам кредит.

ВАЖНО: Оформление займа, как и расчет платежей, происходит только после госрегистрации.

Перед тем, как отправиться за ипотекой, заемщику следует:

  1. проверить уже существующие договора между ним и банком на предмет совпадения информации (адреса, паспортные данные, кадастровый номер помещения);
  2. сделать копии документов (лучше будет заверить их у нотариуса);
  3. проверить, действительны ли доверенности (если таковые есть);
  4. не забыть взять с собой в банк паспорт.

Иными словами, после госрегистрации ипотеки наступает финишная прямая. Заемщику предстоит последний поход в банк, в котором уже не участвует продавец недвижимости. Весь процесс будет завершен в течение 1 дня.

Государственная регистрация ипотеки – это важнейший этап, стоящий между заключением ипотечного договора и оформлением самого кредита. Без государственной регистрации получить такой заем попросту невозможно. Процедура не отличается особой сложностью, но требует времени и участия сразу всех сторон сделки.

Инициировать процедуру нужно заемщику, ведь получение ипотеки – именно в его интересах.

Полезные советы

Чтобы процедура госрегистрации ипотеки прошла быстро и благополучно, нужно учесть несколько советов опытных юристов:

  1. Перед тем, как подписывать любые документы — договор купли-продажи, договор займа или любой другой, обязательно нужно их внимательно прочитать. Если вы сами боитесь что-то неправильно понять или упустить из виду, то обратитесь к юристу, который проверит документы на правильность и соблюдение интересов всех сторон процесса.
  2. При покупке квартиры в ипотеку, обязательно проверьте ее благонадежность: обременения, которые есть на ней, долги по ЖКХ. Узнать об обременениях можно в той же регистрационной палате, заказав выписку на приобретаемое жилье.
  3. Перед тем, как начинать собирать документы для регистрации, проконсультируйтесь у регистратора какие именно документы необходимо предоставить. Это сэкономит время и убережет от возможных ошибок в предоставлении документов.

И самый главный совет: если у вас возникают вопросы, то обязательно консультируйтесь с профессионалами. Не стыдно что-то не знать. Гораздо неприятнее будет сделать ошибки и потом исправлять их. А ведь ценой ошибки может стать отказ в регистрации ипотеки и признание сделки ничтожной.

Источники:

  • https://J.Etagi.com/ps/elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti/
  • https://svoe.guru/ipoteka/registratsiya-i.html
  • https://creditkin.guru/ipoteka/elektronnaya-registratsiya.html
  • https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/poryadok-registratsii-zaloga-nedvizhimosti/
  • https://v-ipoteke.ru/oformlenie-ipoteki/registratsiya-ipoteki-v-rosreestre/
  • https://IpotekuNado.ru/oformlenie/dokumenty/registraciya-ipoteki-v-rosreestre
  • https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/registratciia-ipoteki-v-rosreestre.html
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector