Права военнослужащего — можно ли и как правильно сдать квартиру по военной ипотеке

Законна ли сдача военнослужащим ипотечной недвижимости

Согласно ст. 10 «76 – ФЗ, военнослужащему запрещено заниматься предпринимательством.

Сдача жилья в аренду – это дополнительный источник дохода, поэтому ее можно приравнять к коммерческой деятельности. Согласно письму Министерства по налогам и сборам России №04-3-01/398 от 06.07.2004 сдача собственного жилья в аренду не считается предпринимательством.

Исходя из перечисленных нормативно-правовых актов, можно сделать вывод, что военный, сдавая квартиру, взятую по программе НИС, не ведет коммерческой деятельности, а осуществляет свое право распоряжения личным имуществом.

Однако купленная в ипотеку квартира находится в залоге до полного погашения задолженности. Это означает, что заемщик по ипотечному кредиту не имеет права самостоятельно распоряжаться купленной недвижимостью. Все свои действия ему необходимо согласовывать с залогодержателем. Сдача ипотечной квартиры возможна только с разрешения банка – кредитора.

Квартира находится в собственности военнослужащего

Если недвижимость полностью выкуплена, не имеет обременений, договор аренды можно заключать беспрепятственно. Обязательно:

  • заключение юридического договора найма;
  • предоставление отчетности по дополнительному доходу в налоговую службу;
  • оплата подоходного налога с учетом дополнительной прибыли от аренды (13% от общей прибыли от сдачи за год).

Существует иная позиция относительно договоров найма с материальной выгодой для проходящих военную службу граждан.

Доход не считается результатом предпринимательской деятельности, но, согласно ст. 10 ФЗ «О статусе военнослужащих», относит к иным видам прибыли. В законе косвенно запрещается получения такого рода доходов, но прямых запретов и судебной практики по похожим делам нет.

Если гражданин сдает в наем собственную недвижимость, оплачивает предусмотренные налоги, проблем не возникнет. Статус военнослужащего не будет препятствием.

Квартира куплена по ипотеке, кредит еще не закрыт

Фактически недвижимость находится в собственности военного, но банк имеет право распоряжаться ей в предусмотренных договором случаях. Передача жилья во временное пользование или аренду третьим лицам трудно доказуема, если нет юридического договора. Без документов обогащение будет признано незаконным.

Чтобы провести сделку с арендаторами официально, нужно:

  1. Внимательно прочесть кредитный договор. Возможно, в нем содержится информация для таких случаев.
  2. Обратиться в банк за консультацией. У представителей поинтересоваться, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.
  3. Выяснить эту информацию до получения ипотеки. Многие военнослужащие покупают недвижимость в крупных городах с расчетом на заселение после службы.

Большинство крупных банков в России не препятствуют заключению арендных договоров. Недвижимость обязательно страхуется, кто конкретно в ней проживает – неважно.

Если покупка оформлялась именно по военной ипотеке, квартира фактически находится в двойном залоге. Вместе с банком право на реализацию имеет государство. Понадобится дополнительное разрешение на аренду от местной администрации.

Квартира в социальном найме

О том, имеет ли право военнослужащий сдавать квартиру, которая выдана ему по договору социального найма, говорится в Жилищном Кодексе.

В ст. 92 ЖК РФ говорится, что недвижимость из специальных жилищных фондов не может повторно сдаваться в наем третьим лицам. Пользоваться квартирами могут только военнослужащие и их родственники.

Недвижимость не может быть обменена, выдана другим лицам, пока срок действующего социального найма не завершится. Некоторые военные уже имеют в городе прохождения службы жилье, а выданную государством квартиру сдают неофициально.

Если местным властям или начальству станет известно о передаче специальной недвижимости третьим лицам, военнослужащему грозят санкции, вплоть до увольнения.

Также возникнут неприятности с налоговой. Отчетности по аренде без договора никто не проводит и налогов не оплачивает.

Военнослужащие вправе сдавать жилую недвижимость, если она находится в их собственности или с разрешения залогодержателей (банка, государства). Сдача в аренду квартир по соц. найму невозможна.

Как сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке

При решении сдать ипотечную квартиру военнослужащему необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. Не все банки разрешают сдавать залоговую недвижимость до полного погашения задолженности. Если такого запрета в договоре не прописано, нужно обратиться в банк для согласования своих действий.

Большинство банков при выдаче ипотеки выдвигают обязательное требование о страховании приобретаемой недвижимости. В таком случае при желании сдать ее в аренду потребуется дополнительно получить разрешение страховщика. Стоит быть готовым к тому, что большинство страховых компаний не заинтересованы в сдаче залогового жилья, так как это повышает вероятность наступления страхового случая.

Чтобы получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры от банка и страховщика достаточно составить соответствующее заявление и направить его в интересующие инстанции.

Не стоит забывать о том, что при военной ипотеке жилплощадь находится в залоге не только у банка, но и у государства. Поэтому в случае получения положительного ответа от кредитора и страховщика потребуется согласовать свои действия с ФГКУ «Росвоенипотека». Как правило, это учреждение не ставит препятствий и разрешает сдать в аренду залоговое жилье.

После получения согласия от всех сторон сделки необходимо заключить договор найма между владельцем недвижимости и нанимателем. Бланки этого документа, как правило, имеются в большинстве банков. В случае их отсутствия можно обратиться за помощью к юристам. Договор найма жилого помещения не подлежит обязательной регистрации.

После заключения договора военнослужащему потребуется декларировать доходы, облагаемые подоходным налогом 13%. Оставшуюся прибыль можно использовать по своему усмотрению.

Изучить договор ЦЖЗ

Немногие военнослужащие-участники НИС обращают внимание, что в договоре ЦЖЗ (целевого жилищного займа — ред.) есть строчка об условиях сдачи в аренду приобретенной квартиры: если заемщик планирует сдавать жилплощадь, он обязан уведомить банк и Росвоенипотеку, получить от них разрешение.

Министерство обороны РФ
«По закону гражданин, владеющий недвижимостью, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Однако если военный в добровольном порядке заключил договор, в котором прописано, что для сдачи жилья в аренду необходимо получить разрешение — он должен руководствоваться этим документом», — пояснил эксперт по военной ипотеке, генеральный директор агентства недвижимости «Столица Квартир» Владимир Чмеленко.

Сравнить условия банков

Разрешить военному сдавать жилье или нет — решение банка.
Чтобы получить информацию из первых рук, корреспондент Mil.Estate позвонил в несколько ведущих банков, работающих по военной ипотеке, под видом потенциального покупателя. Оказалось, что дать разрешение на сдачу жилья военным заемщикам готов лишь ВТБ24.
Специалист организации пояснила, что заемщику необходимо всего лишь обратиться в банк и получить разрешение на сдачу. Для этого военнослужащему-участнику НИС придется заполнить заявление на сайте ВТБ24, получить согласие страховой компании, предоставить договор аренды, оплатить комиссию и переслать сканы документов. Комиссия составит 3000 рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 1500 рублей — для остальных регионов.

В Связь-Банке, банках «Россия» и «Открытие» возможность сдавать купленную квартиру в аренду до полного погашения ипотеки не предусмотрена. «Пока квартира будет находиться под обременением — вы не сможете ее сдавать», — добавил работник Связь-Банка.
На горячих линиях Сбербанка и Россельхозбанка информацию предоставить не смогли, порекомендовав лично обратиться к кредитному менеджеру в любом отделении банка.

Попросить разрешения у Росвоенипотеки

Разрешение придется получать и в военном ведомстве: ФГКУ «Росвоенипотека» наравне с банком является залогодержателем купленной участником НИС квартиры.
Для этого военнослужащему достаточно написать в Росвоенипотеку письмо. Проблем с получением разрешения, по словам специалиста ведомства, возникнуть не должно.
Жилье для военнослужащих

Согласование с залогодержателями

В связи с тем, что основная масса квартир и частных домов приобретается участниками НИС с использованием ипотечного кредита по программе «Военная ипотека», первый, с кем необходимо согласовать возможность сдачи залогового жилья в найм – это банк-кредитор, он же первый залогодержатель. Сдавать жилое помещение без согласия банка является прямым нарушением условий кредитного договора с вытекающими отсюда последствиями, так как в основном у всех банков данные условия прописаны в самом договоре.
Любое жилое помещение, приобретаемое участником НИС за счет средств целевого жилищного займа, находится в залоге в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Это также следует учитывать при принятии решения о сдаче в найм такого жилья, и согласовать такой вариант распоряжения собственным имуществом с ФГКУ «Росвоенипотека».

Согласование со страховой компанией

Кроме того, возможность сдачи жилого помещения следует оговорить со страховой компанией. Недвижимость, приобретенная по программе «Военная ипотека», является залоговой в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель (в нашем случае военнослужащий) обязан осуществлять страхование заложенного имущества, и в случае сдачи в найм риски утраты и повреждения залогового имущества возрастают. Очевидно, что в таком случае страховая компания вполне естественно может осуществить расчет страховой премии по повышенному тарифу, но в случае, если в период сдачи помещения в найм произойдет какой-либо страховой случай, то страховая компания возместит ущерб. В противном случае, если согласование найма не было осуществлено, страховая компания на законных основаниях откажет в компенсации ущерба, и бремя восстановления залога или погашения задолженности по кредиту ляжет целиком и полностью на плечи заемщика.
Любое согласование как с залогодержателем, так и со страховой компанией необходимо осуществить в письменном виде и иметь на руках письменное одобрение всех заинтересованных сторон. В случаях с банком-кредитором и страховой компанией, следует подготовить письменный запрос, он может быть направлен как по почте, так и подан непосредственно в офис организации.
При осуществлении запроса в ФГКУ «Росвоенипотека» рекомендуется подготовить письменное заявление (желательно, к моменту направления данного заявления, иметь на руках согласие банка и приложить копию данного согласия к заявлению). Следует учитывать, что в соответствии с 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», письменное обращение граждан рассматривается в течении 30 дней со дня регистрации такого обращения.
После получения всех одобрений и со стороны залогодержателей, и со стороны страховой компании военнослужащему следует заключить договор найма. Банки, одобряющие сдачу помещения в найм, просят использовать их стандартную форму договора найма. Если же банк не настаивает на использовании какой-то определенной формы договора, военнослужащему следует внимательно отнестись к его составлению, не лишним будет прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.

Договор найма жилого помещения

При составлении договора найма, следует учесть основные положения для того, чтобы уберечь себя в дальнейшем от возможных рисков.
В соответствии с статьей 671 Гражданского Кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользованием для проживания в нем. Договор составляется в простой письменной форме. В договоре следует прописать сам предмет договора, полную информацию о жилом помещении, включая точный адрес, площадь, общее количество комнат.
Целесообразно включить в текст договора: права, обязанности и ответственность наймодателя; права, обязанности и ответственность нанимателя; список граждан, проживающих с нанимателем на постоянной основе и временно проживающих; условия текущего и капитального ремонта жилого помещения; размер, сроки и порядок расчетов за жилое помещение; срок договора найма; прочие условия (например, условия эксплуатации движимого имущества, условия содержания животных и пр.); условия и последствия расторжения договора; порядок решения спорных ситуаций; полные реквизиты всех сторон договора (полные паспортные данные, контактные данные).

Также неотъемлемой частью договора, является акт приема-передачи жилого помещения. Акт приема-передачи должен отражать реальное состояние передаваемого в пользование имущества, состояние коммуникаций передаваемого движимого имущества, в случае наличия — состояние мебели, техники, и сам факт передачи в надлежащий срок. В случае договоренности о передаче платы путем наличного расчета следует составить в свободной форме график-таблицу, где наниматель и наймодатель буду фиксировать факт передачи средств с указанием даты, суммы и назначении платежа, возможно оформление расписки. В случае перечисления арендной платы путем безналичного расчета на банковский счет наймодателя, подтверждением оплаты выступает банковское платежное поручение, либо квитанция.
По окончании срока действия договора следует позаботиться о составлении акта, фиксирующего передачу имущества в целостности и отсутствии претензий у обоих сторон.
Следует отметить, что договор найма, заключенный между физическими лицами, не подлежит регистрации, вне зависимости от срока его действия. Договор найма, в соответствии со статьей 35 Гражданского Кодекса РФ, это самостоятельный договор и не является разновидностью договора аренды (34 статья Гражданского Кодекса РФ), а, следовательно, нормы о госрегистрации договора аренды не распространяются на договор найма.

Одним из элементов законности распоряжения жилой недвижимостью в виде сдачи в найм является декларирование доходов в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные от сдачи помещения в найм, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Военнослужащие, получающие плату от сдачи в найм своего жилого помещения, обязаны самостоятельно, в период до 30 апреля года, следующего за периодом получения дохода, подать в налоговую инспекцию (по месту жительства) декларацию по форме 3-НДФЛ. Уплата самого налога осуществляется после проведения проверки поданной декларации, в срок до 15 июля.
Сдача в найм «втихаря», на свой страх и риск, может заинтересовать как прокуратуру, так и командиров. Наличие на руках всех согласований, договоров и подтверждений факта уплаты налога позволяет избежать ситуаций, связанных с утратой доверия, и жить с чистой совестью, по закону.

Полученные от сдачи в найм жилого помещения средства могут использоваться военнослужащим по своему усмотрению. Однако Военный Переезд считает, что уместнее было бы направлять данные средства в счет частичного досрочного погашения ипотечного кредита, полученного по программе «Военная ипотека». Направление средств в частичное досрочное погашение способствует сокращению срока кредитования и выплату процентов за пользование кредитом, а, следовательно, снижает стоимость самого кредита.
В следствии досрочного погашения задолженности в банке по «Военной ипотеке», средства выделяемые из бюджета РФ и ранее направляемые на погашение кредита, будут формироваться на именном накопительном счете участника НИС, и после наступления права на использование накоплений будут выплачены на его личный счет в банке. Вернуться к списку новостейПодписатьсяПоделиться:

Получение дополнительного дохода законно?

Вполне. Военный не может заниматься коммерческой деятельностью. Однако если он не получает постоянной прибыли от сданной жилплощади, это считается некоммерческой деятельностью с получением дохода.

«Если военный получит разрешение на сдачу находящейся под обременением жилплощади от банка и Росвоенипотеки, сдаст квартиру на 3-11 месяцев и заплатит после этого 13% налога, то с юридической точки зрения он ничего не нарушит», — пояснил эксперт Владимир Чмеленко.

Заключение

Закон не запрещает сдавать недвижимость, купленную по программе военной ипотеки. Прежде чем заключить договор аренды, потребуется получить разрешение держателей залога (банк и Росвоенипотека), а также страховщика. При сдаче жилплощади в аренду необходимо декларировать полученный доход, так как он облагается налогом.

Источники

  • https://Ipotechnik.pro/voennaya-ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru/
  • http://expert-home.net/mozhet-li-voennosluzhashhij-sdavat-kvartiru-v-arendu/
  • https://mil.estate/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0/2017/251920/
  • https://www.voenpereezd.ru/2016/05/17/sdacha-v-arendu-kvartiryi-po-voennoy-ipoteke-sdelay-eto-zakonno/

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector