Перепланировка в ипотечной квартире: можно ли делать, как узаконить

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Понятие и особенности перепланировки
Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

  1. Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
  2. Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
  3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

  • получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ
  • (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);

  • написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
  • сделать перепланировку;
  • зарегистрировать перепланировку в БТИ;
  • предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Итак, если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры?

Для начала нужно уяснить, что включает само понятие перепланировки жилого помещения.

Это общее название всяческих вмешательств в существующие размеры жилища, которые приведут к изменению формы и пространств помещений, вследствие чего понадобится править паспорт жилого помещения.

На момент оформления кредита была выполнена рыночная оценка квартиры, а кадастровая зафиксирована в базе ГКН. Эти цифры служили финансовому спонсору – банку – ориентиром при определении суммы ипотечного кредита.

Если заемщик затеет перепланировку в этом объекте недвижимости, то стоимость жилища может снизится, а это не устроит ни банк, ни страховую компанию: в случае, когда заемщик превратится в неплательщика, реализовать переделанную квартиру дороже может не выйти.

Это значит, что перекройка жилья должна быть направлена не только на создание более комфортных условий проживания семьи заемщика, но и на существенное повышение стоимости квартиры.

Образцы актов перепланировки, а также доверенности и договора на выполнение работ вы можете скачать у нас бесплатно.

Какими законами регламентируется?

Вопросы перепланировки подчиняются требованиям Жилищного кодекса РФ, а также всех действующих СНиП и других нормативных актов.

В этих законодательных актах нет никаких ограничений относительно ипотечного жилья, речь идет только о том, чтобы не нарушались права жильцов других квартир, и ничто не угрожало безопасности жизни людей.

Выполнять перепланировку в таком жилье можно, но сама процедура получения согласований займет больше времени и потребует большего вложения средств, чем в собственном.

Рамки дозволенного

Что можно, а что нельзя делать в ипотечной квартире? С точки зрения сохранения несущей способности всего жилого дома, можно делать следующее:

  • менять расположение санитарных приборов и даже установить душевую кабину вместо ванны;
  • остеклить балкон или лоджию;
  • заменить дверной или оконный блок, не меняя размеров проемов;
  • делать косметический ремонт;
  • поменять покрытие пола, не трогая весь «пирог».

Все эти действия не влекут изменения площадей помещений, для их выполнения можно даже не ставить в известность ни банк, ни страховую компанию, ни БТИ с жилищной инспекцией.

Можно еще при наличии эскиза и согласования с финансовой структурой, а затем и с БТИ сделать следующее:

  • перенести ненесущую перегородку;
  • объединить ванную комнату и уборную в совмещенный санузел, разобрав перегородку между ними;
  • расширить ванную или туалет за счет примыкающих кладовки, коридора и пр.;
  • кардинально сменить весь «пирог» пола;
  • расширить кухню за счет коридора, или кладовой, или даже комнаты, но с принятием мер безопасности, и пр.

В этих случаях нужен проект, выполненный специалистами фирмы, имеющей лицензию и разрешения.

Нельзя ни в собственной, ни в ипотечной квартире делать такие перемены:

  • закрывать вентиляционные каналы;
  • разбирать несущие стены;
  • демонтировать подоконные блоки на лоджии или балконе, если стена несущая;
  • устанавливать отопительный прибор на застекленной лоджии или балконе;
  • делать теплые полы путем продления отопительной сети, и пр.

В договоре кредитования ипотеки может быть внесен пункт об обязательности посещения объекта недвижимости на предмет выявления несанкционированных перепланировок.

Каким бы длинным не был договор, стоит выучить его чуть ли не наизусть, чтобы не «попасть» на штрафы.

Что менять можно, а что нельзя?

Процесс регламентируется Жилищным кодексом РФ и актуальными СНиП, из которых четко ясно – делать перепланировку можно, даже если квартира в ипотеке. Важно учитывать, что в процессе выполнения работ ничего не должно угрожать жизни и здоровью других людей, проживающих в многоэтажном доме. Обычно банки не против разного рода переделок, однако нужно понимать, что у каждой организации есть свое мнение на этот счет. Узнать его придется еще до начала ремонта.

poluchenie-soglasovanija-na-pereplanirovku

Кредитор может позволить проводить любую перепланировку, а может дать разрешение только на минимальную реконструкцию. В рамках перепланировки собственникам позволяется менять ванную на душевую кабину, делать дверные проемы, сносить или добавлять внутренние перегородки при условии, что они не несущие. Мелкие внутренние работы типа косметического ремонта или смены сантехники к перепланировке не относятся.

Читайте также:  Перепланировка квартиры: объединение кухни и комнаты с фото

Поэтому если вы задумываетесь, получится ли узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, сперва вам придется определить фронт работ. Добиться соглашения невозможно на следующие изменения:

  • Закрытие каналов вентиляции.
  • Разборку несущих стен.
  • Установку теплого пола за счет общей отопительной системы.
  • Монтирование на лоджии батарей отопления.

Чтобы провести несущественные изменения, достаточно вручную составить эскиз будущих работ. Для этого следует обратиться в местное БТИ, где получить поэтажный план дома. На его копии требуется отметить все изменения, после чего предоставить документ на рассмотрение в банк.

Для выполнения таких изменений не потребуется согласие Жилинспекции. Не обойтись без подготовки специального проекта и его согласования не только с банком, а и с БТИ, если стоит цель:

  1. Перенести несущую перегородку.
  2. Объединить балкон с кухней.
  3. Расширить кухню за счет коридора.
  4. Сделать смежный санузел из раздельного туалета и ванной.

Проект заказывают в лицензированной проектной организации.

То, что ипотечная квартира находится под залогом у банка, прямо сказывается на порядке действий при перепланировке. Еще до обращения в БТИ и Жилищную инспекцию заемщику требуется пойти в банк, где написать заявление с просьбой о согласовании. Банк обязан предоставить свое согласие или отказ в письменном виде, на основании чего клиент решает, как ему поступить дальше.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:

  • предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
  • выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
  • оформить перерегистрацию технического паспорта;
  • получить новую выписку из ЕГРН.

Как относятся к перепланировке банки?

Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.

Однако большинство банков не против проведения перепланировки, если после нее стоимость жилья возрастет. Тем не менее, это не означает, что можно смело начинать переустройство, ведь кроме банка, также важно мнение страховой компании.

Таким образом, первое, что должен сделать залогодатель – изучить ипотечный договор. Это основной документ, который регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, то есть жилья.

Многие крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ и другие) не возражают против перепланировки в ипотечных квартирах. Однако по закону менять можно не все.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Важно! При заключении договора страхования стоимость полиса зависит от технических характеристик конкретного объекта. Если планировка изменится, поменяется и стоимость страховки.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Важно! Страховую компанию необходимо лично уведомлять обо всех изменениях по причине того, что в договоре с ней указывается точная площадь жилого помещения. В процессе перепланировки она может изменяться. Увеличение или уменьшение площади помещений обязательно надо зафиксировать в новом страховом договоре или в дополнительном соглашении к нему.

Как узаконить?

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? С банками шутки плохи, без соблюдения особого порядка действий узаконить перепланировку не выйдет, хотя общие правила те же.

С чего начать, куда обратиться?

Начинать перепланировку квартиры в ипотеке следует с очередного скрупулезного прочтения ипотечного договора, на предмет выявления в нем пунктов о применении санкций по поводу переделки недвижимости.

Важно до начала всей операции знать, что для старта оформления перепланировки нужны такие условия:

  • после заключения договора с банком прошло не менее 1 года;
  • у заемщика есть на руках свидетельство о праве собственности.

Дальше нужно провести заседание домашнего совета и выяснить мнение всех домочадцев по этому поводу, так как потребуется их письменное согласие.

Теперь пришло время составить эскиз.

С подготовленным эскизом и заявлением на согласование перепланировки нужно обратиться в БТИ.

Здесь посмотрят эскиз, поднимут документацию по жилому дому, в котором расположен объект недвижимости, купленный в кредит, и подготовят ответ в письменном виде, а также предоставят поэтажные планы дома.

Маломасштабные перемены могут не повлечь никаких дальнейших шагов, кроме проведения ремонтных работ по эскизу собственника с последующим оформлением нового техпаспорта.

В этом случае, получив положительный ответ от БТИ, есть возможность направиться в банк и страховую компанию с письменной просьбой разрешить немного изменить облик семейного очага. Их согласие дает зеленый свет для продолжения узаконивания будущей перепланировки.

Если изменения в квартире серьезные и нуждаются в проработке специалистами, то нужно проектной фирме, имеющей лицензию и СРО, заказать проект и получить согласования от заинтересованных служб, в зависимости от вида перекройки площади жилища.

Это могут быть МЧС, газовая служба, сан. станция, теплосеть и пр. Последняя инстанция оформления серьезных переделок квартиры – Жилищная инспекция.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

  • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
  • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

  • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
  • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

  • Предоставление документов на переустройство;
  • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
  • Перерегистрация техпаспорта;
  • Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Необходимые документы

Какие документы понадобятся для переустройства в столице, утвердило правительство Москвы. Постановление № 508 датировано октябрем 2011 г.

7 основных документов:

  • заявление и одобрение всех владельцев недвижимости;
  • план работ;
  • техническая документация из бюро технической документации до и после изменений;
  • документы о правах владения;
  • письменное одобрение финансового учреждения на изменение недвижимости;
  • извещение из страховой фирмы, которое подтверждает согласие с изменениями;
  • отчет оценщика.

В столице вопросом, как узаконить перепланировку, занимается Мосжилинспекция. Документация рассматривается в режиме «одного окна».

Когда планируются серьезные изменения, то и разрешение получить будет уже сложнее. Вопрос, можно ли в ипотечной квартире делать свою перепланировку, решается при участии сотрудников саморегулируемых компаний. Когда изменяются несущие конструкции дома, то понадобится техническое заключение.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

  • Эскиз или проект;
  • Заявление гражданина на перепланировку;
  • Технический паспорт и документы на квартиру;
  • Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Сроки оформления, стоимость и результат

Сроки оформления составляют период не более 45 дней.

Госпошлина платится при оформлении технического паспорта и составляет сумму в 900 руб. Стоимость же всех затрат на оформление документации может выражаться в сумме от 50-ти до 100 тыс. руб.

Какие документы выдаются после оформления? По окончании изучения ситуации, выяснения всех основных моментов перепланировки специалистами Жилищной инспекции подготавливается ответ.

Он может быть положительным – в этом случае результат имеет вид разрешения на осуществление перепланировки, а может быть и отрицательным.

Возможные причины отказа

Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:

  • предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
  • проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
  • перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
  • проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

Что будет, если не согласовать перепланировку

Неузаконенная перепланировка становится причиной многих проблем для собственника жилья. Однако нужно отметить тот факт, что в любой момент владелец может согласовать/узаконить перепланировку, что автоматически спасет его от будущих неприятностей.

Все штрафы, выписанные до момента узаконивания перепланировки все равно придется оплатить.

Штраф и предписание

Как только становится известно о перепланировке, собственника предупреждают о том, что эту проблему нужно решить (привести жилье в соответствие с техпаспортом). Однако на практике, обычно почти сразу назначается штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей. Это сравнительно небольшая сумма, учитывая тот факт, сколько денег пришлось бы потратить для того, чтобы узаконить перепланировку или, тем более, привести квартиру в соответствие с техпаспортом.

И если бы проблема заключалась только в штрафе, то ее, можно сказать, и не было бы вовсе. Однако это только начало. Одновременно со штрафом владельцу жилья выдается предписание привести жилье в прежний вид. Если игнорировать такое предписание, все закончится конфискацией имущества.

Конфискация имущества

Предписания, штрафы и предупреждения могут следовать друг за другом достаточно длительное время. Однако рано или поздно, когда контролирующие структуры уверятся в том, что собственник квартиры ничего не собирается с ней делать, они обратятся в суд. Как доказывает практика, подобные дела почти всегда выигрывает местная администрация, а не ответчик-владелец квартиры.

По решению суда у собственника жилье забирают и продают на торгах. Вырученная сумма, что примечательно, в такой ситуации идет не владельцу, а в счет погашения долга по кредиту, ведь квартира находится в залоге. А учитывая тот факт, что жилье на таких торгах обычно продается существенно дешевле, чем на обычном рынке, бывший владелец квартиры может еще и остаться должен банку, несмотря на то, что за жилье он не получил ни копейки.

Проблемы со стороны банка

Также могут возникнуть и проблемы со стороны банка. Чаще всего финансовая организация требует погасить кредит в полном объеме на основании нарушения условий договора. Если не выполнить их требование, то банк обратиться в суд (и делают они это намного быстрее, чем местная администрация), после чего опять же конфискует жилье и продаст его на торгах.

В отличие от продажи со стороны местной администрации, стоимость квартиры будет выставляться оптимальной для погашения долга перед банком. Если что-то останется «свыше», эта сумма уйдет бывшему владельцу недвижимости.

Учитывая тот факт, что о перепланировке жилья уже известно на момент выставления квартиры на торгах, покупателей у нее вряд ли будет много. Как следствие, стоимость квартиры тоже будет существенно ниже рыночной, пусть и не настолько, как если бы эту недвижимость продавала бы администрация населенного пункта.

Особенности и нюансы

Перестройка объектов недвижимости, находящихся в ипотеке, может иметь жесткие временные рамки, установленные именно банком.

Например, банк «ВТБ 24» оговаривает в условиях договора срок проведения всех бюрократических процедур и фактического выполнения работ, включая оформление нового техпаспорта и внесение изменений в ГКН, весьма непродолжительный – всего 6 месяцев.

Нарушение условий договора чревато санкциями.

Смысла в переделках нет до тех пор, пока не будет произведен полный расчет с финансирующей компанией. Потом, когда средства семьи будут только в ее распоряжении, можно не спешить и реализовать перепланировку любого масштаба.

О том, как согласовать перепланировку ипотечной квартиры, вы можете узнать из видео:

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.

Источники

  • http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/
  • https://credits.ru/publications/364330/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry/
  • https://zhivem.pro/kvartira/pereplanirovka/ipotechnoj.html
  • https://estatevoronezh.ru/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/
  • https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/mozhno-li-delat-pereplanirovku-kvartiry-v-ipoteke/
  • https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/kvartira-v-ipoteku-mozhno-li-delat-pereplanirovku/
  • https://kvadmetry.ru/ipoteka/mozhno-li-v-ipotechnoj-kvartire-delat-pereplanirovku.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector