Ответы на популярные вопросы по ипотеке: подводные камни ипотеки в 2020 году

Содержание

Какие требования предъявляются к ипотечным заемщикам?

При выборе банка, нас всегда интересует, в первую очередь, величина процентной ставки. В свою очередь, кредитную организацию интересует, насколько каждый клиент платежеспособен. Поэтому банки разрабатывают всяческие скоринговые программы, проводят так называемый андерайтинг и устанавливают различные критерии, на основании которых принимается положительное или отрицательное решение о выдаче кредита.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Чаще всего ипотечный кредит выдается уже после того, как заемщик заключил договор купли-продажи с застройщиком. Однако до этого банк должен провести оценку объекта недвижимости. Если речь идет о новостройке, рассматривается благонадежность застройщика. Как правило, по большинству застройщиков банки уже умеют досье и договора, поэтому с этим проблем не возникнет.

Другое дело – недвижимость на вторичном рынке. Здесь особые требования выдвигаются к самому жилью. Важно, чтобы продавец владел недвижимостью на законных основаниях, чтобы не было не узаконенных в БТИ перепланировок, не ущемлялись права других собственников и т. д.

Банком также оценивается ликвидность недвижимости (это особенно важно если вы рассматриваете покупку загородного жилья и участков): местоположение, район, удаленность от города, категория участка, возраст дома, какие есть коммуникации, степень износа и др. параметры. Для этого банки пользуются услугами оценщиков, которые выдают заключение о рыночной стоимости выбранного жилья.

Параллельно с этим, кредитными экспертами оцениваются благонадежность и платежеспособность заемщика.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Самое главное: денег хватит?

У каждого банка есть своя универсальная формула: сумма выплат по всем кредитам не должна превышать определенного процента от совокупного дохода семьи. В зависимости от банка показатель может быть 50%-70%. Грубо говоря, при доходе в 100 тысяч нормально жить можно при выплатах тысяч в 45. Если же ваша заявка будет рассматриваться банком, который готов на платежи учитывать 70% от дохода, то будут смотреть в том числе и на размер вашего дохода: допустим, совокупный доход составляет 300 000 рублей, то ипотеку вам дадут, а вот если ваш доход 50 000р, то нет. Впрочем, вам и самим важно понимать, какой для вас психологический потолок по деньгам. Самое главное правило — комфортный платеж не на пределе возможностей.

На какой срок лучше брать?

Однозначного ответа нет. Понятно, что чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но тем больше вы заплатите в итоге. При этом можно взять ипотеку на меньший срок, платить каждый месяц больше, выплатить раньше — и сэкономить на процентах.

А как понять, что брать — ипотеку или рассрочку?

Сначала давайте объясним, в чем разница, потому что рассрочка и ипотека — это две принципиально разные вещи. Ипотеку дает банк, рассрочку — девелопер. Основные причины тут две: во-первых, если ваша зарплата, скажем так, не задокументирована, то есть работодатель не может ее подтвердить документами. Во-вторых, если вы собираетесь что-то скоро продать или вообще получить откуда-то много денег. То есть, например, вы покупаете квартиру и знаете, что в течение пары месяцев продадите другую. Тогда рассрочка, как правило, выгоднее. Важно еще и то, что при ипотеке квартира сразу становится вашей, а если вы берете рассрочку, то пока вы не расплатитесь, квартира принадлежит застройщику. Еще, разумеется, важны условия, на которых вам предлагают рассрочку: если процент низкий или его вовсе нет (редко, но бывает) и вы понимаете, что можете платить, например, в течение года-двух много денег, это может быть выгоднее. В любом случае каждое предложение лучше разбирать со специалистом.

Необходимые условия для получения ипотеки

  1. Заемщик должен быть гражданином РФ, и иметь прописку по местонахождения банка (либо ее должен иметь один из созаемщиков). Также можно взять кредит по месту строящего жилья или регистрации работодателя;
  2. Трудоспособный возраст заемщика. Минимальный возраст для получения ипотечного кредита — 21 года. Верхний предел устанавливается банками, в зависимости от срока погашения кредита, но обычно — не более 75 лет. Иногда срок ипотеки ограничивается началом пенсионного возраста;
  3. Справка 2-НДФЛ (о доходах) с места текущей работы. Здесь стоит заметить, что согласно последним поправкам в законодательство, получатели ипотеки могут привлекать и созаемщиков. То есть если подтвержденной суммы доходов недостаточно — можно предоставить справку о доходах супруги, работающих детей или других, даже не состоящих в родстве граждан. В этом случае кредитор учитывает совокупный доход, за счет чего можно оформить займ на большую сумму (заметим, что созаемщик и поручитель — это не одно и то же: первые только показывают свои справки, а у вторых — куда большая ответственность: в случае несостоятельности заемщика, они должны выплатить неоплаченный долг);
  4. Кредитная история заемщика. Основная причина отказов в получении ипотеки — это плохая кредитная история: никто из банков не станет рисковать, если заемщик «набрал» кредитов больше, чем способен погасить, либо систематически нарушает сроки их погашения (и при этом абсолютно неважно, где и в каком банке был взят кредит, так как существует общая электронная база кредитных историй).

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Вот, пожалуй, и все самые основные требования для того, чтобы получить одобрение на ипотечный кредит. Конечно, у каждой кредитной организации есть свои нюансы, вот почему желательно заранее поинтересоваться о дополнительных условиях на сайте банка.

Я человек в возрасте, мне дадут ипотеку?

Вы можете оформить ипотеку на срок до наступления вам 75 лет. Например, если вам 65 лет, вы можете взять ипотеку на 10 лет.

Я гражданин другой страны, могу я получить ипотеку?

Каждый банк устанавливает свои требования к потенциальным заёмщикам. Но в большинстве случаев, ипотека не выдаётся лицам, не имеющим гражданства РФ.

Кто может быть созаёмщиком?

Чаще всего созаемщиками выступают родственники основного заёмщика — супруг, родители, дети, братья и сёстры. Суммарно вы можете привлечь до 6 созаёмщиков. Если вы в браке, ваш супруг должен быть обязательным созаёмщиком. Исключения возможны, если между супругами заключён брачный договор.

Например, чтобы увеличить шансы на получение большей суммы при одобрении, вы можете привлечь созаёмщиков — участников зарплатных проектов. А ещё при подаче заявки на кредит, вы можете отметить, что не хотите учитывать платежеспособность созаёмщика. Это уменьшит список требуемых документов, но может снизить максимально одобренную сумму.

По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в 2020 году?

Средняя ставка по ипотечным кредитам в 2020 году составляет 10,75% годовых. По сравнению с прошлым годом процентные ставки в большинстве банков выросли на 1%.

Наблюдается явная тенденция в том, что ставки по ипотеке будут расти и дальше. Характерно, что при ставках в 13% резко снижается число выданных кредитов, а ставки в 15% годовых и выше – считаются уже крайне высокими и не привлекательными для большинства населения.

Минимальные ставки по ипотеке сегодня выглядят следующим образом:


Программа
Ставка
В строящемся доме (новостройки) 8,5%
Готовое жилье (на вторичном рынке) 10,2%
Рефинансирование ипотеки других банков 10,9%
Ипотека для многодетных семей с господдержкой 6,0%
Строительство жилого дома 11,6%
Загородная недвижимость 11,1%
Ипотека + материнский капитал 10,2%
Военная ипотека 9,5%
Кредит на гараж (машино-место) 11,6%

Конечно, получить ипотеку по минимальной ставке удается далеко не всем, так как на ее величину влияет размер первоначального взноса, срок кредита, наличие расчетного или зарплатного счета в банке и задействование льготных программ. Об этом мы поговорим ниже.

Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?

Оформить ипотеку без первого взноса нельзя. При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательно внести деньгами какую-то часть от стоимости объекта недвижимости — так они себя страхуют от рисков невыплат и мошенников.

Какая сумма нужна для 1-го взноса? У всех банков по разному, минимум — 15%, хотя чаще всего это 20-30% от цены недвижимости. Т. е. если квартира или дом стоят 5 миллионов рублей, то для покупки недвижимости в ипотеку вы должны располагать суммой не меньше 1 миллиона.

Далее вы должны эти деньги внести на счет в банке, после чего подписать все кредитные документы. И лишь после этого банк переведет свои деньги (оставшуюся часть) продавцу квартиры или дома.

Для наглядности приведем таблицу со сравнением минимального 1-го взноса в различных банках РФ:

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Как уже было отмечено, размер первоначального взноса оказывает непосредственное влияние не только на вероятность получения положительного ответа (одобрения банком), но и на размер будущей процентной ставки.

В качестве примера приведем таблицу ставок одного из топовых российских банков:

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Поэтому, можно с уверенностью сказать, чем большую сумму вы готовы внести в качестве 1-го взноса, тем получите более выгодные условия кредитования.

Но что делать если денег на 1-й взнос нет? Или накопленной суммы недостаточно? В этой ситуации можно воспользоваться банковскими спецпрограммами.

Как правильно взять

Процедура оформления стандартного ипотечного займа включает в себя следующие последовательные этапы:

  1. Выбор объекта для покупки.
  2. Подача предварительной ипотечной заявки (большинство банков предоставляет возможность отправки онлайн-заявки на официальном сайте).
  3. Сбор бумаг.
  4. Заключение с продавцом договора купли-продажи.
  5. Заполнение анкеты и подача заявки в отделении банка.
  6. Подписание кредитного договора с банком.
  7. Оплата первого взноса.
  8. Обременение недвижимости и регистрация договора в Регпалате.
  9. Полный расчет с продавцом.

Любые советы по ипотеке заемщикам сводятся к следующему:

  • не затягивайте с подготовкой документов, так как ни один продавец не станет ждать слишком долго;
  • тщательно выбирайте банк, так как он станет вашим финансовым партнером не на один год (изучите отчетность, межбанковский рейтинг, отзывы и т.д.);
  • заранее накопите на первый взнос (лучше не оформлять для этих целей дополнительных кредитов);
  • постоянно мониторьте предложения от банков на предмет акций и скидок;
  • тщательно читайте все условия кредитного договора до его подписания.

Что нужно знать об ипотеке каждому потенциальному заемщику, решившемуся на ее оформление? Важно понимать механизм работы такого вида кредитования, плюсы и минусы, особенности оформления и правильного выбора подходящей программы. Также обязательно следует использовать ипотечный калькулятор и внимательно изучить каждый пункт подписываемого кредитного договора во избежание негативных последствий в будущем.

Как убедить банк в выдаче ипотеки

Одобрение ипотеки зависит от банка и состояния кредитной истории. Даже если вы убедите его выдать вам ипотеку, при просрочках организация конфискует жилье и продаст его для покрытия своих убытков.

Чтобы обеспечить выполнение финансовых обязательств в срок, банки для клиентов с плохой кредитной историей выдвигают дополнительные условия. Они требуют оформления страховки, выдают меньшую сумму, ограничивают срок ипотеки, повышают годовую процентную ставку.

Важным параметром является платежеспособность клиента. Чем больше зарплата (доход) и продолжительность работы на последнем месте, тем лучше.

Иногда требуется найти поручителей – платежеспособных лиц с положительной кредитной историей.

  • Банк может повысить сумму первоначального взноса.
  • Если у клиента есть более половины суммы от стоимости жилья, шансы на одобрение ипотеки значительно повышаются.

Когда вы будете разговаривать с банковскими сотрудниками, честно объясните им свою ситуацию и причины, по которым у вас испортилась кредитная история.

Банки ценят честность потенциальных заемщиков.

При наличии документальных доказательств (справка из больницы, чеки о вовремя проведенных платежах и т. д.) предоставьте их сотруднику.

Почему вам могут отказать

Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.

Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.

Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.

Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.

Несколько лет назад Светлана взяла кредит на отпуск и не рассчитала сил: пропускала платежи, несколько раз задерживала выплаты. В результате кредит она выплатили, но кредитную историю испортила. За это время у у Светланы доход увеличился в 2 раза, никаких долгов у нее нет, но банк не хочет давать ей ипотеку из-за прошлых проблем.  

А вот с Евгением ситуация другая. У него никогда не было просрочек, хорошая зарплата и во всем он идеальный клиент. Но банк одобрил его заявку только со второго раза, потому что у него никогда не было кредитов. Если нет кредитной истории, банк не может проверить насколько вы добросовестный плательщик и не хочет быть первым, кто предоставит вам кредит.

Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.  

Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.

Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.

Никогда не обманывайте банк и не подделывайте документы

Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.

Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.

Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.

Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.

Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.

Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.

Как улучшить свои шансы на одобрение

Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.

Справка  по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода

Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.

Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.

Роман работает официантом и зарабатывает 70 000 ₽ в месяц с чаевыми. Но в справке 2-НДФЛ его доход 20 000 ₽. Если у Романа хорошая кредитная история, есть вклады или имущество для залога, банк может одобрить кредит. Роману надо будет лишь предоставить банку справку от работодателя о реальном месячном доходе.  

В нашем случае работодатель отказался заверять официальный документ, и на помощь Роману пришла я. Я предоставила банку устное подтверждение о доходах клиента и этого хватило, чтобы ипотеку одобрили.

Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.

Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.

Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.  

Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку,  что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.

Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.  

Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.

Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки. Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего  наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход. Это странно, но на практике именно так.

Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:

  • работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
  • стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
  • прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.

В чьей собственности будет находиться залоговая квартира?

Купив недвижимость с использованием ссуды, дебитор оформляет ее в свою собственность. Такое оформление – обязательное условие ипотеки: недвижимость помимо объекта покупки выступает в роли залога, обеспечивающего кредитной организации возврат всей суммы кредита.

Фактически на протяжении выплаты залогодателем ипотеки владелец залоговой квартиры – банк. На квартиру же накладывается обременение, то есть ограничение прав на нее заемщика.

Контрагент Сбербанка не может продать или подарить залоговое жилье. На то, чтобы сдать ее в аренду, требуется получить разрешение от банка.

На залоговое жилье составляется закладная, которая на протяжении выплаты кредита залогодателем хранится в банке. В Росреестре делается отметка об обременении объекта залога. При полном погашении долга банк отдает закладную залогодателю, который снимает обременение с залога при повторном обращении в Росреестр.

Финансовая организация также не может распоряжаться залогом, пока заемщик выплачивает долг. Если же ипотека не выплачена, залоговая квартира отходит в собственность банка и продается им. Покупка недвижимости, находящейся в собственности банка, востребована россиянами. Такую ипотечную программу предлагает большинство российских финансово-кредитных организаций.

Как уменьшить риски

Классический способ снизить риски — это оформить страховку.

От чего можно застраховаться. Застраховаться можно от всего плохого, что может произойти с заемщиком и жильем: от потери работы, резкого ухудшения здоровья и получения инвалидности, от смерти, пожара и природных катаклизмов.

Страхование предмета залога обязательно по закону. Заемщик должен застраховать свое имущество от риска утраты и повреждения.

ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Страхование жизни и здоровья заемщика по закону не обязательно, но банки заставляют его делать.

Страхование финансового риска делает банк для себя за свой счет. Это на случаи, когда недвижимость переставшего платить заемщика продадут, а вырученные деньги не перекроют долг с процентами.

Титульное страхование. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов: право собственности оспаривают и возвращают квартиру продавцу. Например, появляются какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. В итоге страдает покупатель. Титульное страхование — защита на такой случай.

Если банк одобрил ипотеку, значит ли это, что он ее проверил и квартира «чистая»? И зависит ли тщательность «проверки» от суммы кредита?

Что нужно банку от вашей квартиры, которую он получает в залог? Возможность вернуть свои деньги, а значит банк больше всего волнует ликвидность квартиры на рынке недвижимости , а ликвидность для банка определяет оценщик, если он даёт добро(оценщикам плевать на качество документов, им важно чтобы они были в принципе), то и банк даёт добро, документы конечно же проверяются юристами банка, но все делается очень поверхностно, знаете почему? Потому что ипотечный менеджер банка получает бонусные деньги, если с ним будем заключён кредитный договор, а именно менеджер предоставляет документы на коллегию одобряющую или отклоняющую ипотечный займ и конечно же он будет действовать «на вашей стороне», то есть сделает все, чтобы ипотеку вам одобрили, а у юристов на руках только электронные копии документов, даже не оригиналы, собственника они в глаза не видели, им важнее есть ли нужные документы из списка банка или нет, если есть, то все окей. Например в моей практике получали одобрения квартиры с неузаканиваемыми перепланировками, с безвести пропавшими людьми, а так же находящиеся в аварийном состоянии. Поэтому мой вердикт, банк одобривший ипотеку ничего вам не гарантирует, потому что банк это не один человек, а множество и каждый из них думает не о выгоде банка или вашей, а только о своей.

Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам

К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.

Ипотечный брокер сам оформит заявки, соберет документы и пообщается с банками. Он выберет наиболее выгодный для клиента ипотечный кредит.

К брокеру стоит обращаться, если вы берете, например, квартиру в незнакомом городе или вам действительно не хочется вникать в детали сделки, но деньги решили вложить именно в жилье.

К нему стоит обратиться также, если вы уже получали отказы от банков. Грамотный брокер разберется, в чем причина, и подаст заявку в тот банк, в котором на это смотрят лояльно.

У брокеров могут быть преференции от банков по ставке как для партнеров: если заявку в банк подаст брокер, ипотеку предложат по сниженной ставке.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку

Пополнять счет, с которого банк будет списывать платеж по ипотечному кредиту, лучше за 5 рабочих дней до даты списания. Деньги на счет могут поступить с опозданием, и возникнет просрочка.

Если просрочить очередной платеж даже на день, начнут капать пени, могут позвонить из банка, а потом в кредитной истории появится информация о просроченной задолженности. Поэтому лучше класть деньги на счет заранее.

Что можно делать с квартирой. В ипотечной квартире можно спокойно жить и делать ремонт. Некоторые банки оговаривают, что нельзя сдавать квартиру в аренду, делать перепланировку, прописывать не членов семьи. Все это указывается в договоре об ипотеке.

Заложенную квартиру можно продать, если кредитор даст на это согласие.

Правовой статус приобретенного жилья. Ипотечная квартира не принадлежит банку. Собственником является заемщик, хотя квартира приобретена на кредитные деньги. При этом он не может полноценно распоряжаться своей собственностью.

Как только долг будет погашен, обременение с жилья снимется и собственник получит все свои права.

Продать или подарить квартиру с согласия банка

Основание. ГК РФ ст. 346 п. 2, ФЗ «Об ипотеке» ст. 37 п. 1

Как это работает. Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться. Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению. Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.

Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:

  1. продать ее вместе с невыплаченным долгом, то есть перевести его на другого человека;
  2. погасить долг перед банком, снять залог и продать.

Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.

Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать. Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.

Хорошо, что есть другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот какие есть способы оформления сделки:

  1. Взять кредит на закрытие ипотеки, закрыть ее, продать квартиру, а кредит погасить из денег, полученных от покупателя. В этой схеме есть проценты по потребительскому кредиту, но нет необходимости получать согласие банка. Если погасить кредит в течение нескольких дней, переплата будет небольшой.
  2. Взять у покупателя деньги в счет аванса по договору купли-продажи — остаток он заплатит, когда обременение будет снято. Здесь понадобится предварительный договор купли-продажи и бесстрашный покупатель. Согласие банка нужно, так как договор будет заключен раньше, чем снимут залог.
  3. Договориться с покупателем, чтобы деньги за остаток по ипотеке он не отдавал вам на руки, а перечислил прямо в банк. Такой вариант надежнее предыдущего, но требует участия банка и его согласия. Эта схема отработана — обычно банки и риелторы отлично знают, как все оформить.

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.

Но запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.

Сдать квартиру внаем

Основание. ГК РФ ст. 346 п. 3, ФЗ «Об ипотеке» ст. 40 п. 1

Как это работает. Закон разрешает собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают как раз внаем, то есть другим гражданам для проживания. Аренда — для юридических лиц.

Это правило работает не всегда. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. Если сказано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить. Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру и никого не спрашивать.

Договоры разные. Смотрите свой и не думайте, что во всех остальных написано то же самое.

В договоре может не быть слов «наем», «аренда» и «сдавать квартиру». Зато там может быть написано, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без. Это как раз про наем и аренду.

Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор его требует, последствия могут быть разными:

  1. банк никогда об этом не узнает, а вы выплатите ипотеку за счет арендных платежей;
  2. банк об этом узнает и потребует досрочно погасить весь долг по ипотеке.

Делать ремонт на свой вкус

Основание. ФЗ «Об ипотеке» ст. 30

Как это работает. Содержать квартиру в приличном состоянии и проводить в ней ремонт — обязанность собственника квартиры, даже если она и в залоге. В ней можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу. Банк не имеет права определять цвет стен или тип напольного покрытия. Правда, весь дорогой ремонт и неотделимые улучшения тоже перейдут в залог банку.

При ремонте нельзя допускать ухудшения квартиры и уменьшения ее стоимости. Навредить переклейкой обоев, конечно, нельзя — это актуально для серьезного ремонта, связанного с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней усложнит продажу квартиры и может повлиять на ее цену. Для банка это лишние проблемы. Поэтому в договорах об ипотеке часто пишут, что перепланировка квартиры возможна только с разрешения уполномоченных органов. Впрочем, это обязанность всех владельцев квартир, не только ипотечников. Проводить перепланировку без согласования нельзя.

А вот если перепланировка проведена по всем правилам, то в ней нет ничего незаконного. Запретить ее банк не может: это нарушение прав потребителя. Но часто требует заранее согласовать с ним работы, на случай если характеристики квартиры сильно изменятся. Это тоже прописывают в договоре.

Перепланировка меняет технические параметры квартиры, то есть формально изменяется объект залога. Например, была двухкомнатная квартира, а стала трехкомнатная. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку нужно платить дальше.

Прописывать в квартире других людей

Основание. ЖК РФ ст. 31, приказ МВД России от 31.12.2017 № 984

Как это работает. Все члены семьи собственника квартиры имеют право пользоваться его жильем. Члены семьи — это супруг, дети и родители. Другие родственники и иные граждане тоже могут считаться членами семьи, если собственник квартиры вселил их к себе в этом качестве. Кроме того, собственник квартиры может разрешать другим людям временно пользоваться его помещением.

Если человек проживает в помещении — временно или постоянно, — он должен рассказать об этом государству, то есть зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Мы обычно называем это пропиской, хотя формально такого термина в законах давно нет. Запретить прописку членов семьи банк не может.

При регистрации сотрудники МВД согласия банка тоже не спрашивают, но просят подтвердить право проживания в квартире. Для этого подойдет договор между собственником и жильцом, свидетельство о рождении ребенка, письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей.

В договорах об ипотеке можно встретить условие о запрете без согласия банка регистрировать в квартире кого-то, кроме близких членов семьи. Однако в жилищном кодексе и законодательстве о регистрационном учете таких правил нет. Для банка главное, чтобы вы вовремя вносили платежи. Если квартиру не превращают в адрес массовой регистрации, никаких проблем с пропиской супруга и детей не будет.

Что будет, если не платить

Сначала банк будет напоминать о просрочке, а потом выставит жилье на торги.

Можно ли лишиться квартиры. Кредитор имеет право требовать погашения долга за счет заложенного имущества. Если это прописано в договоре ипотеки, банк может сам продать жилье. Но чаще всего это происходит в судебном порядке. Не спасет и то, что квартира — единственное жилье или что там живут дети.

ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Что делать, если нет возможности погашать ипотеку

Если у заемщика наступили трудные времена, следует сообщить об этом кредитору и вместе с ним искать варианты решения проблемы. Либо перейти к другому кредитору.

Ипотечные каникулы. Летом 2019 года заработал закон об ипотечных каникулах. Если есть уважительная причина, заемщики могут не платить банку до 6 месяцев, а банк не станет начислять пени и обращать взыскание на жилье.

Реструктуризация долга — это изменение графика или суммы платежей так, чтобы заемщик справлялся с кредитной нагрузкой. Для этого нужно написать заявление и дождаться решения банка. Мы уже рассказывали об этом в статье , если нет денег платить за ипотеку».маме-пенсионерке»Что делать

Рефинансирование ипотеки — это уход от одного кредитора к другому, с более выгодными условиями кредитования. Посчитайте, сколько можно сэкономить, если рефинансировать ипотеку:

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидию на ипотеку дают определенным категориям граждан: молодым семьям, многодетным семьям, военнослужащим, госслужащим.

Какие вопросы стоит задать банковскому работнику?

Вопросы - которые задают при оформлении кредита

Поскольку получение кредита подразумевает заключение договора между двумя сторонами – клиентом и непосредственно банком, то и условия сделки должны удовлетворять обе стороны.

Поэтому потенциальный заемщик на этапе подачи заявки волен задавать любые вопросы банку при оформлении кредита. Это особенно важно, если он заинтересован в оформлении кредита на оптимальных для себя условиях.

Сколько придется платить ежемесячно и какова общая переплата?

Нельзя найти программу, в рамках которой пользоваться заемными средствами получится вообще бесплатно.

Но вы вполне сможете снизить ежемесячную нагрузку на бюджет, если сразу узнаете, будет ли взиматься комиссия за обслуживание счета, штраф за досрочное погашение и т.д. В итоге на переплате получится сэкономить.

Допускается ли досрочное погашение?

Кредит – довольно дорогой банковский продукт и как правило, чем больше срок его использования – тем дороже он обходится.

Многие люди при наличии у них суммы большей, чем необходимо на ежемесячный взнос, решают заплатить сразу и тем самым досрочно погасить задолженность, сэкономив на процентах.

Поэтому нужно заранее уточнить, не будут ли за это взиматься штрафные санкции и нет ли наложенного на досрочное погашение моратория – это сильно испортит вам планы.

Есть ли необходимость покупать страховку и с какими компаниями сотрудничает банк?

Как правило если человеку е дают возможность выбора страховой компании, в которой нужно заказать услугу страхования жизни, здоровья или имущества – это считается грубым нарушением действующего законодательства, а именно закона «О защите конкуренции».

Клиенту в таком случае не дают возможности сравнить тарифные ставки и выбрать приемлемое предложение.

Какова эффективная ставка по кредиту?

Законодательство также обязывает все кредитные учреждения указывать полную стоимость кредита и эффективную ставку. Она отличается от номинально озвученной ставки за счет того, что отражает реальную полную переплату с учетом всех дополнительных услуг. Например, процентная ставка составляет 17% годовых, а ЭС – 18,25%. Это означает, что 1,25% от суммы клиент в год переплачивает за доп.услуги. При равноценных условиях в разных банках стоит сравнивать ЭФ и ПСК, чтобы оценить, где выгоднее взять кредит.

Как снизить ставку по кредиту?

Этот вопрос обязательно нужно задать кредитному инспектору. Он может подсказать, как уменьшить годовой процент, например,  дополнительно предоставить ПТС на автомобиль, или свидетельство на недвижимость, или иные документы на собственность, предоставить поручителей, созаемщиков, взять ходатайство с места работы о предоставлении кредита. Ходатайство могут выдать крупные компании, которые иногда даже покрывают часть процентов по кредиту за работника. Также можно уточнить, зависит ли процент от суммы.
Если вам нужна малая сумма, рекомендуем воспользоваться беспроцентными микрозаймами.
Иногда бывает так, что клиенту нужно 250 т.р., но с 300 т.р. ставка снижается на 2 п.п. Тут получается выгоднее взять сумму больше, а потом просто пустить ее на частичное досрочное погашение. У каждого банка свои критерии, по которым он может снизить процент по кредиту.

Таким образом, уточняя информацию по вышеперечисленным вопросам, можно сложить почти полную картину о кредите в выбранном банке. Если условия устраивают, и «подводных камней» выявлено не было, то можно смело подавать заявку на кредит. Если что-то показалось странным или подозрительным, то стоит отказаться от услуг такого заведения. В качестве подтверждения ответов сотрудника можно попросить общие условия кредитования, где прописаны все вышеуказанные вопросы. Условия можно найти также на сайте банка.

Не придется ли оплачивать скрытые платежи и комиссии помимо оговоренной процентной ставки

Как гласит закон сегодня, заемщик не обязан оплачивать услуги, не имеющие отношения к непосредственно кредитному продукту. Но многие банки забывают об этом, навязывая клиенту ненужные ему услуги.

Поэтому важно спросить у банковского работника, не придется ли в итоге оплачивать ежегодное обслуживание выданной «в довесок» к кредиту банковской карты и т.д. Только так получится найти действительно выгодную программу.

Советуем быть бдительными и не лениться задавать интересующие вас вопросы банковскому сотруднику еще до подписания договора. Это сбережет деньги и нервы.

Чем будет интересоваться кредитор?

Вопросы - которые задают при оформлении кредита

В первую очередь это ваша личность. Для этого необходимо будет принести паспорт, заполнить анкету и заявку на кредит, расписаться на всех документах, чтобы сотрудник получил возможность сравнить подпись с оригиналом.

  • Это обязательный пункт. Обсуждению подвергается семейное положение заемщика, наличие у него залогового имущества, если требуется большая сумма. Помимо личного номера мобильного придется оставить и несколько номеров родственников и знакомых, у которых банковский работник будет сверять предоставленную вами информацию.
  • Следующий предмет обсуждения – трудовая занятость и доходы. Всю эту информацию человек подтверждает при помощи справки 2-НДФЛ и трудовой книжки. Обязательность предоставления документов будет зависеть от «серьёзности» кредита, ведь для ипотеки эти сведения будут проверяться более тщательно.
  • Банковский работник обязательно спросит о начальнике и попросит оставить его контактный номер телефона. Отказ делиться подобными данными приведет к отказу в выдаче кредита.
  • Текущие долги (открытые кредиты в том числе и с просрочками) кредитора непременно заинтересуют. На такие вопросы необходимо отвечать обязательно, ведь в любом случае сведения будут сверяться с полученными из БКИ. Но если вы решите скрыть пару нелицеприятных моментов – вопрос честности может сыграть злую шутку и деньги получить не выйдет.

Некоторые необязательные вопросы при оформлении кредита:

  1. Ваше образование – для банка человек с высшим образованием считается более надежным заемщиком.
  2. Также могут уточнить, не было ли у вас или ближайших родственников судимостей.
  3. Менеджер может поинтересоваться, не совершали ли вы просрочек по кредитам в прошлом, не имели ли проблем с залоговым имуществом и не выступали ли поручителем недобросовестного заемщика.
  4. Не обойдут стороной и вопрос о том, имеете ли вы в личной собственности недвижимость, земельные участки или автомобиль.
  5. Вполне вероятно, что спросят о предпринимательской деятельности, не оформлено ли ЧП на ваше имя и пр.
  6. Еще один вопрос – семейное положение. У вас могут уточнить, состоите ли вы в официальном или гражданском браке, имеете ли детей.
  7. В банке также могут поинтересоваться, не занимается ли ваш супруг/супруга (при их наличии) предпринимательством, а также, какое они имеют образование.

Конечно, на этом список дополнительных вопросов не заканчивается, каждый банк может установить свои. Но, к примеру, менеджер не имеет морального права уточнять у женщины, оформляющей кредит, ее планы по поводу рождения ребенка. Только в случае, если девушка оформляет ипотеку или другой дорогостоящий вид займа, такой вопрос может прозвучать, так как наличие или планирование в скором будущем детей отразится на платежеспособности и, соответственно, на оплате кредита. Также вопросы о здоровье считаются неуместными, их может задать только представитель страховой компании, если заемщик при оформлении кредита решит застраховать свою жизнь и здоровье.

Источники:

  • https://Nedvio.com/ipoteka-ot-a-do-ya/
  • https://meduza.io/cards/ya-hochu-vzyat-ipoteku-chto-nuzhno-znat
  • https://sber-info.ru/otvety-na-populyarnye-voprosy-po-ipoteke/
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-chto-nuzhno-znat.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/59d252c51410c3aff455d0a9/5ac130965f4967ff496007d2
  • https://an-zss.ru/blog/chto-sdelat-chtoby-ipoteku-tochno-odobrili-sovety-ipotechnogo-brokera/
  • https://Bizneslab.com/sberbank-konsultatsiya-po-ipoteke/
  • https://journal.tinkoff.ru/guide/mortage/
  • https://yandex.ru/q/question/business/kakie_voprosy_po_ipoteke_zadat_v_sberbanke_4bf383fb/?answer_id=1fcec584-c22b-4516-bc6e-5a85c7057f56&w=covid
  • https://journal.tinkoff.ru/prava/prava-ipoteka/
  • https://moneybrain.ru/kredit/voprosy-kotorye-zadayut-pri-oformlenii-kredita/
  • https://mobile-testing.ru/kak_pravilno_poluchat_kredit/
  • https://credit-online.ws/voprosy-kotorye-zadayut-pri-oformlenii-kredita/
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector