Несколько способов, как можно заработать на ипотеке

Оценка первостепенных вложений и своих возможностей

Прежде чем принять окончательное решение, стоит взвесить все «за» и «против» и оценить собственные возможности. Если на текущий момент средств едва хватает на покрытие базовых потребностей, то, очевидно, пока рано задумываться об ипотеке. В противном случае есть риск влезть в большие долги. Более того, за несоблюдение условий договора жилищного кредита, банк может разорвать сделку и продать залоговое имущество, лишив заемщика и собственности, и части вложенных денег.

К любым инвестициям в недвижимость, в том числе и в ипотечном варианте, следует относится как к долгосрочному проекту. При этом лучше иметь представление о динамике развития рынка и собственного финансового положения в будущей перспективе.

Среди прочего, следует учитывать и свои материальные возможности на момент старта. В число предстоящих расходов следует заложить:

  • Сумму первоначального взноса в размере 10% — 30% от стоимости приобретаемой недвижимости;
  • Страхование залогового имущества, жизни и здоровья заемщика в размере от 0,1 %.
  • Услуги оценщика в среднем обойдутся в 5 000 рублей;
  • Нотариальные услуги примерно 2 000 рублей;
  • Банковские услуги могут быть бесплатными и платными. Во втором случае лучше закладывать в расчет сумму 10 000 – 15 000 рублей.
  • Размер ежемесячных взносов;
  • Работы и материалы для ремонта и обустройства;
  • Оплата госпошлин;
  • Иные непредвиденные расходы.

Стоит отметить, что чем выше первоначальный взнос, тем меньше итоговая переплата, ниже ежемесячные платежи и выгоднее сделка.

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

  • первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;

  • страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
  • оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
  • услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
  • услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
  • госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
  • обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

сдача квартиры в аренду
Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

  1. адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
  2. сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
  3. покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
  4. правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

  • класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
  • количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
  • расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
  • наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
  • покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
  • для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

  • досрочно погашающим кредит;
  • оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
  • сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

  1. расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки ;
  2. подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
  3. подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
  4. сравнение расходов с доходами.

Как можно заработать на ипотеке?

Итак, для начала определимся с очевидными вещами, за разъяснение которых некоторые люди выкладывают большие суммы денег предприимчивым и не очень порядочным гуру-недвижимости.

Покупая недвижимость в кредит, единственно возможный способ заработать на такой сделке – это сдавать новоиспеченные квадратные метры жилой площади в аренду, причем так, чтобы доход от нее полностью перекрывал ежемесячную сумму платежа по ипотеке.

Отсюда сразу вытекают несколько важных моментов:

  • В приобретаемой квартире вы жить не сможете, так как будете сдавать ее в аренду;
  • Перед покупкой квартиры вы должны точно знать, за какую сумму сможете сдать ее в аренду. Для этого нужно позвонить в агентство недвижимости и описать им свое будущее жилье (где находится, состояние дома, этаж, количество комнат, ремонт, наличие мебели и т.д.). После этого риэлторы смогут назвать вам точную цифру, за которую вам будет реально найти квартиросъемщиков на ваше будущее жилье.
  • Также вам нужно знать размер квартплаты за будущую квартиру (за исключением электроэнергии и воды – эти услуги будет оплачивать квартиросъемщик);
  • Далее вам нужно рассчитать необходимую и достаточную сумму кредита и ежемесячных платежей по нему. В идеале у вас должно получиться так, чтобы величина ежемесячных выплат по ипотеке вместе с расходами на квартплату была меньше той сумму, за которую вы будете сдавать ваше жилье. А сделать это можно только изменяя размер первоначального взноса, и раздвигая границы срока кредитования. Чем больше оба эти значения, тем меньше будут ваши ежемесячные выплаты по кредиту.

Покупка квартиры в строящемся доме

Смысл заключается в том, что вы покупаете квартиру на начальном этапе строительства, которая на порядок дешевле. Девелоперы на этом этапе максимально заинтересованы в привлечении дополнительных средств, поэтому предлагают жилье по более низким ценам. Так, от стадии «котлована» до получения документов на право собственности, жилье как правило, прибавляет в цене 20-50%. Доходность может быть и намного выше (превышать 100%) при благоприятных обстоятельствах, например, если в данном месте предполагается строительство новой станции метро.

Разумеется, чтобы получить доход, ипотеку необходимо выплатить в максимально сжатые сроки — за год, максимум два, иначе такие вложения потеряют смысл.

Минусы – высокие риски таких вложений, связанные с тем, что проект может быть не завершен, а также инфляционные процессы, которые могут «съесть» существенную часть прибыли. Поэтому оптимально вкладываться в быстро строящиеся объекты, например, в таунхаусы, малоэтажные дома. На долгостроях получить прибыль вряд ли удастся.

Купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.

Суть способа:

  1. купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
  2. подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
  3. продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже. Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Данная стратегия инвестирования получила название «buy to let» («купить, чтобы сдавать»). Эксперты отмечают, что для целей сдачи в аренду не стоит покупать дорогое жилье, т.к. наибольшим спросом пользуются квартиры с базовым набором опций. Среди характеристик: 1-комнатные, на окраине города и с минимальным набором мебели.

В среднем эконом-жилье в Москве стоит 160 тыс. руб./кв м., таким образом, однокомнатная квартира – 6.1 млн руб. При этом, средняя цена ее аренды — 32.5 тыс. руб. в месяц (по данным Росриэлт). Если взять кредит под 12.15% с первым взносом 50% и сроком кредитования 25 лет (эксперты советуют выбирать длительный срок кредитования, чтобы снизить ежемесячный платеж), ежемесячные выплаты по кредиту будет перекрываться арендными платежами. Стоит учитывать, что арендная плата имеет тенденцию к росту, тогда как платежи по кредиту останутся стабильными.

После завершения выплат по ипотеке, в Вашей собственности останется квартира, купленная фактически за полцены.

В то же время профессиональные инвесторы не очень интересуются российским жилым сектором. По словам представителя компании IntermarkSavills, причина в том, что на рынке других стран справедлива пропорция: ипотечные ставки практически тождественны доходности от аренды, в России же «ставки по аренде в среднем находятся в районе 3-5% годовых, а ипотека – 10-15%».

Еще один важный момент – многие банки не приветствуют сдачу ипотечной квартиры в аренду. Иногда такой запрет прописывается в кредитном договоре. Так делают, например, «Банк Москвы», «Райффайзенбанк», «УралСиб. Мотивация состоит в том, что заемщик не должен допускать ухудшения состояния предмета залога. При нарушении данного условия, банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту либо предъявит заемщику крупный штраф. Другой возможной проблемой для тех, кто собирается сдавать квартиру, является повышение стоимости страхового полиса на 20-30%.

Не все банки настроены против аренды столь категорично, ряд организаций требует только согласования этого с банком или ставит в обязанность зачислять все платежи за аренду квартиры на счет заемщика.

Купить квартиру в целях перевода ее в коммерческую недвижимость

Выкуп квартир на первых этажах и перевод их в нежилой фонд под ритейл, либо офисы – сегодня этот вариант вложений видится экспертам наиболее прибыльным. Доходность от аренды в данном случае составляет 12-13%, что в целом соответствует пропорции ставка аренды/ставка по ипотеке.

По оценкам RRG, доходы от квартиры, переведенной в коммерческую, могут быть в 7 раз выше, чем от сдачи в аренду жилья. Так, максимальная ставка по аренде жилья может достигать 360 долл./кв м в год, тогда как арендная ставка по офисному помещению – до 700 долл., торговой недвижимости – до 2500 долл.

Хоть доходность и выше, но и вложения требуются больше – во-первых, имеет смысл покупать квартиру в районах с высокой проходимостью и с развитой инфраструктурой (такая недвижимость, естественно, дороже). Во-вторых, средняя стоимость услуг по переводу квартиры в нежилой фонд специализированными компаниями составляет от 250 до 350 долл./кв м. (т.е. за помещение 40 кв.м. придется заплатить 350-490 тыс. руб). В-третьих, «неофициальные» затраты на перевод могут достигать до 1-1.5 млн руб.

Пример заработка на ипотечной квартире

Как и обещали вначале, рассмотрим конкретный пример одной молодой семьи, решившейся на покупку квартиры в ипотеку и сумевшей заработать на этом деньги.

Сразу после свадьбы в 2010 году молодым людям удалось скопить один миллион рублей. Своей недвижимости у них к тому моменту еще не было, а цены на недвижимость в новостройках в их родном городе Новосибирске начинались от 2,3 млн. рублей – за двухкомнатную студию площадью 56 кв.м. Так как семья вскоре планировала рождение ребенка, то маленькие студии и однокомнатные квартиры в расчет брались.

Распорядиться накопленным миллионом с целью заработка они могли разными способами, но самыми простыми и очевидными были: положить деньги на депозит под максимальные на тот момент 8% годовых и получать таким образом ежемесячный доход в размере 6500 рублей. Либо же можно было купить квартиру в новостройке по программе ипотечного льготного кредитования для молодых семей (под 12,5% годовых) и попытаться выгодно сдать приобретенное жилье. Так они и поступили.

Квартира в итоге была куплена по ипотеке на 15 лет за 2,3 млн. рублей с первоначальным взносом 1 млн. рублей. После получения жилья в собственность, ежемесячные выплаты по кредиту составили 14400 рублей. Размер квартплаты в зимнее время – 3500р., в летнее – 2000р. Так как дом новый и расположен в хорошем районе, недалеко от метро, сдать ее удалось сразу на несколько лет вперед за 23 000 р в месяц. Таким образом средняя ежемесячная прибыль с приобретенного в ипотеку жилья составила 6000 рублей.

Также нужно отметить, что уже спустя год рыночная стоимость данной квартиры выросла с 2,3 млн. до 3,5 млн. рублей. И кроме того молодые люди воспользовались государственной программой субсидирования молодых семей на приобретение жилья, по которой получили от местных властей 300 000 рублей. Эти деньги и были потрачены на ремонт жилого помещения.

И таких историй заработка на ипотеке в нашей практике накопилось уже очень много. Главное, что нужно знать и в чем нужно хорошо разбираться всем желающим заработать на покупке недвижимости в кредит – это наличие разных государственных программ, по которым вы можете либо получить значительную сумму наличных на приобретение жилья, либо вернуть часть денег в виде налогового вычета с процентов по ипотеке. Ну и конечно же – какой банк предоставляет наиболее подходящую для вашего конкретного случая программу кредитования.

Пример №1 заработка

Пример одной семьи, которая смогла взять недвижимость в ипотеку и достичь неплохого заработка на ней:

Сыграв свадьбу, молодожены смогли накопить сумму в размере одного миллиона рублей. Этот случай произошел восемь лет назад. В то время своей жилплощади у них не было в собственности, а ценник на двухкомнатную квартиру в новостройке начинался от 2 300 0000 рублей. Молодая семья в скором времени планировала рождение ребенка, поэтому однокомнатные варианты их не устраивали.

Пример №2 заработка

ВНИМАНИЕ !!! Чтобы воспользоваться правом получения дохода от ипотеки, важен грамотный подход в рыночной сфере. Аналитики предлагают воспользоваться следующей схемой 2020 получения дохода. Жилье приобретается в ипотеку на первоначальной стадии строительства дома с момента закладки котлована.

После того как дом сдан в эксплуатацию квартиру можно продавать по рыночной стоимости. Часть денег полученные от нового владельца идут на погашение ипотеки, остальная доля поступает на счет продавцу. Прибылью будет являться разница между продажной стоимостью и первоначальной. В таком случае даже стандартная годовая ставка, которую могут предложить банки на сегодняшний момент в два раза ниже в отличие от составленной разницы цен.

Источники

  • https://mytopfinance.ru/kak-mozhno-zarabotat-na-ipoteke/
  • https://investprofit.info/zarabotok-na-ipoteke/
  • https://law03.ru/finance/article/kak-zarabotat-na-ipoteke
  • https://www.exocur.ru/kak-zarabotat-na-ipoteke/
  • https://jurists-online.ru/ipoteka/kak-zarabotat-na-ipoteke

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector