Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости

Что такое счет эскроу?

Счет эскроу — это своего рода «счет-сейф» в банке. Деньги, которые на нем находятся, лежат на хранении, как в сейфе, и не используются до тех пор, пока не наступит время расчета за определенную услугу. С 1 июля 2019 года такие счета придется открывать покупателям жилья по договорам долевого участия — то есть тем, кто будет приобретать квартиру на стадии строительства. На счет эскроу будет поступать оплата за будущее жилье, но застройщик получит деньги только после того, как введет дом в эксплуатацию и покупателю перейдет его недвижимость. Деньги на таком счете не подлежат аресту или взысканию.

Каково назначение?

Эскроу-счет (ЭС) является условным счетом специального назначения, который используется для проведения различных банковских операций. Самой распространенной считается расчет в операциях с недвижимостью: продавец и покупатель заранее обсуждают сделку и все условия, выполнение которых обеспечивает ее действительность. В банке заводится эскроу-счет и покупателем вносится сумма, эквивалентная цене приобретаемой недвижимости. В любой момент каждая из сторон может проверить его состояние. Однако получить деньги продавец имеет право лишь после выполнения своих обязательств. Банк (эскроу-агент) строго контролирует соблюдение всех договоренностей. При этом возникновение страхового случая гарантирует выдачу компенсации собственнику депозита либо адресату денег с эскроу-счета при наступлении обстоятельств, оговоренных в соглашении, для вручения ему денежных средств. Существуют следующие особенности условий страхования:

  • Компенсация равна 100% суммы, размещенной на депозите в момент возникновения страховой ситуации, в границах 10 млн рублей;
  • Выплаты производятся раздельно с компенсацией по другим депозитам в банковском учреждении;
  • При наличии нескольких счетов-эскроу в 1 банке и их совокупном размере от 10 млн рублей, каждый вклад компенсируется пропорционально его сумме;
  • Банк-кредитор уменьшает размер страховых выплат на сумму долга перед ним. Исключение составляют ссуды, обеспеченные ипотекой жилплощади, купля-продажа которой ведется с использованием ЭС.

Как показывает мировая практика, подобные счета за границей пользуются таким же активным спросом, как и вексель, аккредитив, инкассо. Применение эскроу-счета гарантирует выполнение обязанностей сторонами, значительно снижает вероятность срыва сделки или проявления мошеннических действий одним из ее участников. То есть обеспечивает гарантированную и удобную передачу крупной суммы денег другому лицу.

Области применения эскроу-счета

Эскроу-счет применяют в перечисленных областях:

  • покупка или продажа объектов недвижимости, в том числе земельных участков;
  • покупка или продажа товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
  • приобретение или продажа акций, долей участия.

Эскроу-счет в банке может открыть физическое или юридическое лицо . Расчеты с использованием счета эскроу подходят как для российских компаний (продавцов и покупателей), так и для иностранных (нерезидентов РФ), которые осуществляют расчеты на территории РФ.

Отличие эскроу-счета от аккредитива

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

Аккредитив

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны. Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации. Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Возможности счета эскроу

Возможности счета эскроу

Операции по счету эскроу

  • Пополнение счета наличными.
  • Безналичные зачисления из других банков, а также со счетов, открытых в банке.
  • Перевод денежных средств застройщику в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве.
  • Возврат денежных средств физическому лицу в случаях, предусмотренных договором счета эскроу.
  • Зачисление/внесение на счет иных денежных средств, помимо цены договора участия в долевом строительстве, не допускается.

Условия счета эскроу

  • Открытие и обслуживание счета – бесплатно.
  • Валюта счета – рубли РФ.
  • Проценты по счету не начисляются.
  • Сроки и сумма зачисления/внесения на счет устанавливаются в договоре участия в долевом строительстве.

Денежные средства по совокупности остатков на счетах эскроу застрахованы в пределах суммы в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов в банках Российской Федерации»
  • Депонент заключает с Бенефициаром договор участия в долевом строительстве. В договоре ПАО «Промсвязьбанк» указывается в качестве эскроу-агента.
  • Бенефициар направляет в Банк договор участия в долевом строительстве.
  • Депонент обращается в Банк с документом, удостоверяющий личность, для открытия счета эскроу. Открывая счет эскроу Банк, Бенефициар и Депонент заключают договор счета эскроу.
  • Депонент вносит на счет эскроу денежные средства в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.
  • Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до окончания строительства.
  • Бенефициар завершает строительство объекта, предъявляет в банк разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и выписку из ЕГРН по одному объекту.
  • Банк перечисляет денежные средства со счета эскроу Бенефициару.

Счет эскроу можно открыть в любом офисе банка.

  1. При посещении офиса банка необходимо иметь при себе документ удостоверяющий личность.
  2. Подпишите заявление о присоединении к правилам комплексного банковского обслуживания физических лиц в ПАО «Промсвязьбанк» и другие необходимые документы, которые распечатает для вас сотрудник банка. Важно! Проверьте правильность реквизитов в документах.
  3. При желании внесите сумму на счет наличными через кассу или сделайте перевод с вашего счета.
  4. Получите у сотрудника банка подтверждение об открытии счета.

С перечнем документов, необходимых для открытия счета, вы можете ознакомиться здесь.

  • Счет эскроу может быть открыт представителем.
  • Счет эскроу не может быть открыт в пользу третьего лица.
  • Счет эскроу не может быть открыт в интернет- и в мобильном банке.

Счет эскроу можно открыть без визита в офис банка по доверенности.

Для этого:

Если вы уже клиент банка и с вами заключен договор комплексного банковского обслуживания (ДКО):
Шаг 1. Оформите в банке или у нотариуса доверенность на своего представителя, указав в ней полномочие на открытие счета эскроу.

Шаг 2. Передайте оформленную доверенность вашему представителю – при его обращении в офис банка с комплектом документов необходимых для открытия счета, выданной вами доверенностью и зарегистрированным договором участия в долевом строительстве, на ваше имя будет открыт счет эскроу.

Если вы еще не стали клиентом банка и с вами пока не заключен ДКО:
Шаг 1. Оформите у нотариуса доверенность на своего представителя по форме банка, выбрав необходимые полномочия.

Шаг 2. Передайте оформленную доверенность вашему представителю – при его обращении в офис банка с комплектом документов необходимых для открытия счета, выданной вами доверенностью и зарегистрированным договором участия в долевом строительстве, с вами будет заключен ДКО, в рамках которого вам будет открыт текущий счет и счет эскроу.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

  • банки
  • продавец
  • покупатель

Покупатель

(депонент), открывший счет для исполнения договора

Продавец

(бенефициар)

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки. То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде. В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Где надо будет открывать эскроу-счет и сколько это будет стоить?

Счет эскроу, вероятно, надо будет открывать в том банке, который будет финансировать строительство дома. Так что вряд ли у покупателя будет выбор. Ему могут даже указать, в каком отделении это надо сделать. Счет эскроу будет бесплатным, будущему владельцу квартиры ничего не придется за него платить, но и проценты на сумму, лежащую на счете, начисляться не будут. Те, кто не хочет два года мертвым грузом держать деньги на эскроу-счете, могут приобрести жилье ближе к сдаче дома, а до тех пор хранить деньги на обычном банковском депозите с начислением процентов. Но в этом случае можно потерять на стоимости квартиры. Как правило, чем выше готовность дома, тем дороже объект.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

  • Сбербанк ( ознакомиться с условиями на странице банка );
  • Группа ВТБ;
  • УБРиР;
  • Генбанк (в Крыму).

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы. Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях. Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

Плюсы Минусы
У продавца есть гарантия, что он получит деньги за выполненные условия. В свою очередь покупатель будет уверен в том, что обязательства выполнятся. Открыть эскроу-счет можно не во всех банках.
У покупателя есть возможность вернуть деньги, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку. Денежные средства, которые находятся на эскроу-счете нельзя просто так снять – необходимо сначала расторгнуть договор.
Открытие эскроу-счета дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. За открытие эскроу-счета банки берут комиссию.
Деньги, находящиеся на эскроу-счете являются застрахованными. В том случае, когда у банка отзовут лицензию, вернется только застрахованная часть денег.
Счет эскроу нельзя арестовать.

Как открыть счет эскроу?

Через счета эскроу можно провести любую сделку по передаче имущества от одного субъекта к другому с привлечением гаранта (банка). Открыть такой вид счета может любое физическое или юридическое лицо. 

Процедура открытия стандартная и состоит из следующих шагов:

  1. Предоставление клиенту на ознакомление тарифов на обслуживание и образца договора счета эскроу.
  2. Обсуждение условий сотрудничества и внесение поправок в договор (при необходимости).
  3. Подписание договора и тарифов;
  4. Открытие счета;
  5. Внесение суммы денег, оговоренной в договоре.

Договор счета эскроу всегда включает в себя три стороны:

  • продавец;
  • покупатель;
  • контролер сделки – в данном случае банк.

В некоторых случаях при заключении договора эскроу не в банковском учреждении контролировать условия выполнения договора может специализированная компания. Для открытия счета нужно представить документы, подтверждающие личность, для физических лиц или регистрационные для юридических лиц. Открытие и обслуживание счета не требует дополнительной оплаты. Закрыть счет нужно в течение полугода с момента введения дома в эксплуатацию.

Важно! Денежные средства, размещенные на эскроу счете, застрахованы на случай банкротства банка (максимальная выплата составляет 10 миллионов рублей).

Частые вопросы

При оформлении эскороу счета могут возникнуть дополнительные вопросы

Что будет, если у банка отзовут лицензию?

Как видим, механизм защиты средств покупателя недвижимости в случае банкротства застройщика детально продуман, что, конечно, радует, однако проблема может прийти и с другой стороны. И проблема эта касается банковского сектора, где регулярно отзываются лицензии. Сегодня на банковском рынке осталось около 450 финорганизаций, хотя еще лет 5-6 назад было в 2 раза больше.

Однако не стоит поддаваться панике. Законодатели застраховали денежные средства на счетах эскроу таким же образом, каким сегодня защищены обычные вклады. Только вклады застрахованы государством на сумму до 1,4 млн рублей, а счета эскроу – на сумму до 10 млн рублей.

Таким образом, если банк, в котором размещены средства на счетах эскроу, потеряет лицензию, то покупатель жилья сможет получить всю сумму обратно, но не более 10 млн рублей. Это достаточно крупная сумма, которой должно хватить в большинстве случаев, учитывая, например, что средняя сумма ипотечного кредита, который оформляется при минимальном первоначальном взносе, составляет около 2-2,5 млн рублей.

Возможно, неуверенно будут себя чувствовать жители Москвы при покупке квартир дороже 10 млн рублей. На столичном рынке столько может стоит простая трешка на окраине города. Тогда, чтобы минимизировать риски, им придется выбирать только самые крупные и надежные банки.

Есть ли практика открытия банками эскроу-счетов для физических лиц?

Новую схему строительства девелоперы начали применять меньше года назад. На Урале сейчас реализуется несколько проектов по новым правилам: один — в Екатеринбурге, пять — в Челябинской области и два — в Курганской. Во всех случаях счета открываются в Сбербанке — по России их около 500. Сначала застройщик отправляет в банк копии документов и скан договора долевого участия. После проверки банк сообщает застройщику специальный номер (в Сбербанке называют его номер референс), который передается покупателю. С этим номером будущий владелец квартиры идет в указанное ему отделение банка, где ему и открывают счет эскроу. К середине 2019 года, когда на новую схему должны будут перейти все застройщики, привлекающие средства населения, банк планирует открывать такие счета дистанционно.

Будут ли льготы для владельцев ипотечных кредитов? 

Банки могут сделать льготную ставку по ипотечному кредиту, когда счет эскроу открывается в этом же банке. По крайней мере, такие маркетинговые акции не исключаются. Кроме того, ставка может быть гибкой и зависеть от объема средств на эскроу-счете. К слову, чем больше средств будет на счетах эскроу покупателей, тем ниже будет стоимость проектного финансирования для застройщиков.

Может ли владелец счета эскроу забрать свои деньги?

Счет эскроу закрывается и средства возвращаются покупателю, если застройщики и клиент расторгают договор. У покупателя есть право расторгнуть договор и забрать деньги со счета эскроу, если задержка в сдаче дома составит 2 месяца. По требованию дольщика договор с застройщиком может быть расторгнут в судебном порядке, если строительство приостановлено или прекращено, существенно изменена проектная документация дома, изменено назначение общего имущества или нежилых помещений в доме.

У меня счет ДДУ мне нужно переходить на эскроу счет?

Необязательно. Если у вас договор ДДУ, то вы продолжаете работать с застройщиком по этому договору. Переходит не нужно. Сейчас ДДУ доступно для тех домой, которые почти достроены.Надеемся, что с нововведениями в законе покупка квартиры станет безопасней для покупателей, а застройщики будут рассчитывать средства на постройку новых объектов.

Источники

  • https://www.znak.com/2019-02-07/chto_nuzhno_znat_dolchikam_o_schetah_eskrou_kogda_i_gde_otkryvat_i_mozhno_li_eto_ne_delat
  • https://insur-portal.ru/banks/strahovanie-schetov-eskrou
  • https://Pro-RKO.com/eskrou-schet-chto-eto-zachem-nuzhen-gde-mozhno-otkryt/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/5d6d138d2f4ad700aeee0d37
  • https://www.psbank.ru/Personal/eCommerce/Accounts/eskrou
  • https://rg.ru/articles/eskrow/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://23kvartiri.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-cherez-eskrou-schet/
  • https://rosreestr.net/info/eskrou-schet-chto-eto-takoe
  • https://zaimisrochno.ru/articles/3540-eskrou-scheta-v-chem-sut-kakie-banki-uchastvuyut

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector