Дополнительные расходы Покупателя при покупке квартиры, в том числе в ипотеку

Сколько нужно средств?

Довольно часто потенциальные заемщики, желающие оформить кредит, ориентируются на максимальную сумму, которую готов выдать им банк. Размер кредита зависит от многих нюансов, наличия и периодичности зарплаты, поручителей, кредитной истории претендента. От размера ипотеки будет зависеть и размер первоначального взноса – это первая и наиболее масштабная статья расходов.

Ипотечные кредиты – крупные и долговременные, банки страхуют себя всеми способами. Уже на первом этапе они хотят получить подтверждение платежеспособности клиента, поэтому без первоначального взноса кредиты практически не выдают.

Справка! Любой гражданин, желающий оформить ипотеку, должен иметь на руках часть средств на квартиру наличными для первоначального взноса и других расходов.

Некоторые банки в России позволяют заемщикам оплачивать первоначальный взнос средствами материнского капитала. Но стоит помнить, что каждая финансовая «уступка» отражается на процентной ставке. В стране уже давно действует зависимость лояльности кредитных условий от требований к заемщику.

Но и это еще не все, во время оформления ипотечного кредита на квартиру заемщику придется оплатить ряд дополнительных расходов. Их условно можно поделить на три группы:

  1. Банковские расходы (по требованию банка, например, оценка и страховка).
  2. Обязательные при покупке недвижимости расходы (госпошлина при оформлении).
  3. Улуги помощников (риэлторов, банковских брокеров, юристов).

Дополнительные расходы могут составлять от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры. Оптимальным считается вариант, когда заемщик обращается в банк, имея на руках треть суммы, необходимой на квартиру. Однако взять ипотеку можно и с меньшим финансовым запасом – в этом случае потребуется банк с меньшей суммой первоначального взноса.

Обязательные затраты

Начнем мы с расходов на ипотеку, которых избежать не удастся – они обязательны по требованию банка или согласно профильному законодательству Российской Федерации.

Оценка недвижимости

Обязательной процедурой является оценка недвижимости. Она нужна банку, чтобы понять сколько стоит выбранная квартира. Ведь именно она станет залогом по ипотеке.

Обычно кредиторы сотрудничают с риэлторами или частными оценщиками, а заемщику выбирать не приходится. Но если в вашем случае позволительно подбирать партнера самостоятельно – воспользуйтесь возможностью сэкономить.

Процедура оценки будет стоить от 4 до 8 тысячи рублей, в крупных городах она немного выше, некоторые оценщики берут оплату почасово, другие требуют компенсировать им проезд, также предлагаются пакетные услуги, включающие в себя все составляющие.

Внимание! После проведения оценки финансовая организация определится с суммой кредита – она будет варьироваться от 80 до 90% от оценочной стоимости и зависеть от размера первого взноса.

Страхование жилья, жизни и здоровья

Страховка недвижимости обязательна по умолчанию, страховка жизни и здоровья до сих пор является рекомендательной опцией, но по факту, ее оформляют все. Без согласия на страховку кредит не выдают вовсе либо выдают с существенно выросшей процентной ставкой – об экономии не может идти и речи.

В Сбербанке процентная ставка без такой страховки вырастает на 1%. Цена самого полиса будет зависеть от суммы кредита, возраста и пола заемщика, а также города, в котором оформляется кредит. На оформление полиса страхования жизни и здоровья желательно иметь в запасе от 20 до 50 тысяч рублей.

Приведем несколько примеров:

Для заемщика мужчины 1980 года рождения, который берет ипотечный кредит в Москве на сумму 5 000 000 рублей, полис будет стоить около 25 тысяч рублей. Если в банк обратится 45-летняя жительница Архангельска, которая планирует взять кредит на сумму 15 000 000 рублей, то такой полис обойдется ей в 35 тысяч рублей.

Обязательное страхование недвижимости – плюс один процент к сумме кредита.

Дополнительно банки предлагают застраховать титул. Такая страховка понадобится если после покупки квартиры объявится новый законный владелец. Тем не менее, львиная доля заемщиков предпочитает обходиться без данного полиса.

Стоимость регистрации сделки

Ипотечная сделка подлежит обязательной регистрации в МФЦ или Регпалате. Перед подачей документов стороны должны будут оплатить госпошлины. Заемщик-физическое лицо платит 2 тысячи рублей.

После оплаты комплект документов (кредитный договор, договор об ипотеке, заявление, правоустанавливающие документы на квартиру) передается для оформления нового права собственности и обременения жилья. Срок такой процедуры составляет обычно не менее 10 дней.

Нотариус

Договор купли-продажи должен быть заверен нотариально – это неотъемлемое условие оформление ипотеки. Кроме этого, если получатель ипотеки находится в браке, заверить придется и согласие супруга/супруги на покупку квартиры.

Услуги нотариуса обойдутся заемщику в 1-3 тысячи рублей. Тарифы у них одинаковые, сэкономить не удастся.

Стоимость аккредитива по ипотеке, если он необходим

Аккредитив применяется для дополнительной защиты интересов сторон ипотечной сделки и исключения возможности любых мошеннических действий. Особенность заключается в следующем:

  • стороны заключают договор;
  • покупатель жилья открывает банковский счет и пополняет его на установленную сумму;
  • продавец выполняет обозначенные договором условия сделки и передает банку-кредитору подтверждающие этот факт документы;
  • банк проверяет полученные бумаги и переводит продавцу деньги.

Открыть аккредитив можно за отдельную плату. Ее размер составляет около 0,2-0,5% от суммы сделки. Разные банки применяют различные тарифные сетки.

Госпошлина за регистрацию сделки

Ипотечный договор регистрируется в МФЦ или Регпалате при условии обязательной уплаты госпошлины. В настоящее время придется уплатить 1 тыс. ₽. В случае необходимости внесения изменений, а также при его расторжении в договор клиент должен будет довнести еще 200 ₽.

Если в качестве залогового имущества выступает один земельный участок, то госпошлина за оформление составит 350 ₽.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если производится переуступка прав по ипотеке (замена одного заемщика на другого), величина пошлины увеличится уже до 1 600 ₽.

Дополнительные денежные суммы

Сделка по ипотеке проводится на территории банка. Финансовая организация, как полноценный участник процесса, предъявляет ряд требований к процедуре передачи денег. Могут использоваться аренда банковской ячейки, аккредитив, дополнительно произведен пересчет суммы или проверка купюр на подлинность. Услуги будут стоить от 5 до 10 тысяч рублей.

Если не повезет, банк может потребовать комиссию за свои услуги. Она уже практически полностью осталась в прошлом, более того, признана незаконной Высшим арбитражным судом. Однако банкиры все еще находят лазейки и возможности получить оплату за свои услуги.

Комиссия в кредитном договоре может быть замаскирована под графу «проверка правильности и полноты документов при подаче заявителем» или, например, «оформление кредитной заявки». Она составляет от 0,1% до 2% от тела кредита.

Поскольку рынок кредитования в России конкурентный, заемщик без труда сможет отыскать кредитную организацию без комиссионных, главное уточнить этот вопрос уже на стадии согласования договора.

Внимание! Если же кредитный документ уже подписан – придется оплатить комиссию.

Сервис безопасных расчетов

Суть услуги заключается в том, что покупатель переводит сумму по договору на номинальный счет ЦНС (специально выделенная структура Сбербанка), которые только в случае успешной регистрации в Росреестре будут переведены на счет продавца. С помощью применения расчетов через такой сервис максимально учитываются права каждой стороны при непрерывном контроле со стороны Сбербанка.

После заключения договора с ЦНС покупатель (заемщик) должен будет заплатить 2 тыс. ₽.

Комиссия риэлтору или брокеру, а также гонорар юристу

Цена: около 5% от стоимости объекта.

Сейчас крайне редки случаи, когда покупатель обходится без услуг риэлтора. Проще оплатить услуги профессионала, зато получить проверенные варианты, чтобы выбрать самый подходящий. К тому же риэлтор берет на себя заботы о проверке квартиры, рекомендует надежных застройщиков и дает советы, как лучше поступить или на чем можно сэкономить без ущерба для себя.

К тому же если в риэлторском агентстве есть собственный брокер, то зачастую гонорар за помощь специалистов по сделке будет компенсирован уменьшением дополнительных расходов и переплате банку по кредиту, которых удалось избежать благодаря грамотным консультациям. Да и сам комплекс услуг будет стоить меньше, чем работа специалистов по отдельности.

То же самое касается услуг юриста – лучше не экономить на гонораре, зато быть уверенным, что все документы оформлены правильно, в договоре купли-продажи нет подводных камней, и все условия кредитного договора, даже те, что написаны мелким шрифтом, вам понятны и вас устраивают.

Санкционные сборы

Санкционные сборы

Штрафы в Сбербанке предусмотрены только за просрочку платежей по ипотеке

Особое внимание следует обратить на тот раздел договора, который содержит санкции за нарушение его условий. Банки могут устанавливать:

  • штрафы;
  • пени;
  • увеличивать ставку по кредиту.

А также полностью расторгнуть договор с заемщиком. Штрафы в Сбербанке предусмотрены только за просрочку платежей по ипотеке.

В договоре они прописаны, как неустойка. В типовом виде она составит 20% годовых от задолженности, которая образовалась из-за неуплаты.

Часть тонкостей, которые важно учитывать, связаны с тем, что при оформлении ипотеки покупаемый объект отдается под залог банку.

Получение кредитной истории

Цена: от 500 рублей.

Банку кредитная история не нужна – они все проверяют сами на этапе рассмотрении заявки. Но знание кредитной истории поможет понять, в каком банке вероятность одобрения будет выше, ведь можно посмотреть под чьи требования ваша КИ подойдет лучше всего. Еще один плюс ее получения: можно до подачи заявки исправить ошибки в кредитной истории либо приложить пояснение с подтверждающими документами.

Способов получить кредитную историю два: условно-бесплатный и платный.

Кредитная история хранится в бюро кредитных историй, а в России этих бюро аж тринадцать. Причем ваша история может быть сразу в двух, трех или во всех тринадцати. И бывают случаи, когда сведения, хранящиеся в разных местах, различаются. Это происходит из-за неотлаженности системы и сбоев в работе программ банков.

В каких именно бюро можно найти вашу кредитную историю, знает Центробанк. Все сведения хранятся в базе данных «Центральный каталог кредитных историй». Чтобы узнать, где находится ваша, нужно сделать запрос в ЦККИ и получить оттуда список организаций, в которые вам надо обратиться за историей.

Запрос можно направить самостоятельно, а можно воспользоваться платной услугой. Кстати, самостоятельно и бесплатно обратиться за выдачей КИ вы можете не чаще одного раза в год.

Иногда в КИ всплывают данные, которые не соответствуют действительности. К примеру, человек обратился за кредитом, точно рассчитав необходимую сумму, а ему одобрили сумму несколько меньше. Оказалось, что в его кредитной истории фигурирует кредитная карта, которую этот человек на самом деле даже не получал. Банк сам активировал эту карту. И хотя герой этой истории ни разу не воспользовался этой картой, поскольку даже не знал о ее существовании, сумма ипотечного кредита была уменьшена на 10% от лимита карты – таковы правила многих банков.

Кстати, если будете заказывать КИ и увидите, что там указаны неверные или неточные сведения, напишите заявление в Центробанк, чтобы ошибки были исправлены. По традиции спасение утопающих – дело рук самих утопающих, так что не поленитесь позаботиться о том, чтобы в вашем документе были указаны только достоверные сведения.

Расходы на оформление ДКП и долевика

Договор купли-продажи жилья и ДДУ можно составить и заверить у нотариуса. Данные действия по закону не обязательны, однако пользуются спросом у населения в целях экономии времени и минимизации рисков.

Стоимость услуг нотариуса существенно различается по субъектам РФ. За услуги по составлению и заверению одного договора нотариус возьмет минимум 5000+0,3% от суммы договора. То есть около 10-15 тысяч придется отдать нотариусу за один заверенный документ.

Важно! Если вам нужно сделать документы, то самые выгодные тарифы у наших специалистов. Просто запишитесь на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта на нашем сайте и сравните цены.

Примеры с расчетами

Чтобы будущим держателям ипотеки было проще просчитать, какая сумма им может потребоваться, мы составили в качестве наглядного примера максимальный и минимальный расчет расходов для кредитного договора на 10 000 000 рублей. По каждой статье расходов в некоторых случаях возможна экономия, а в некоторых, к сожалению, нет.

Первый вариант основан на наиболее выгодных для заемщика условиях, второй включает в себя все возможные услуги, в нем мы применили наиболее высокие тарифные ставки.

С наиболее выгодными для заемщика условиями

  1. Первоначальный взнос на уровне 10% – 1 млн рублей.
  2. Оценка. Предположим, что заем берется для покупки двухкомнатной квартиры в центре небольшого городка. Оценим проведение мероприятий в 4 тысячи рублей.
  3. Страховка. Обязательный полис по недвижимости обойдется в 1% от суммы кредита – 100 тысяч рублей, еще 25 оставим для страхования жизни и здоровья заемщика.
  4. Нотариус – если заемщик не находится в браке, то заверять ему потребуется всего один документ – 1 000 рублей.
  5. Государственная пошлина – тут без вариантов, придется потратить 500 рублей.
  6. Крупные банки, как правило, не берут комиссионные или берут, но минимальные. В нашем случае комиссия будет составлять 0,1% от суммы ипотеки – 10 тысяч рублей.
  7. За аренду ячейки или аккредитив взымается плата на уровне 5 тысяч рублей.
  8. В эконом-варианте взятия ипотеки к посредникам мы обращаться не будем.

Итого, чтобы взять кредит в размере 10 млн рублей, у заемщика должно быть на руках минимум 1 млн 145 тысяч рублей. То есть, при благоприятных условиях, без обращения к посредниками, все дополнительные расходы на ипотеку не превышают 15% от суммы кредита.

Проверка юридической чистоты сделки

проверка

Правовая экспертиза обычно производится банками за дополнительную плату. К примеру, Сбербанк оказывается эту услугу в течении 3-х дней с момента обращения. Заемщик получает на руки правовое заключение с подробным анализом имеющихся сведений об объекте недвижимости и его истории, включая все сделки и участвующие стороны.

Стоимость определяется индивидуально, но как показывает практика, за подобное заключение придется заплатить не менее 10 тысяч рублей.

Оформление ипотеки под залог приобретаемого жилья сопровождается массой дополнительных расходов для заемщика. Помимо начисляемых процентов сюда включаются: плата за оценку недвижимости, страховка, госпошлина за регистрацию сделки, расходы на оплату услуг риелтора и нотариуса, плата за аккредитив или банковскую ячейку.

Общий объем таких издержек может достигать десятки тысяч рублей и увеличивать и без того немалую переплату по ипотеке. Рассчитать итоговую стоимость ипотеки с помощью простых вычислений на нашем калькуляторе.

Напоминаем, что проверить юридическую чистоту и сделать все необходимые документы для сделки по ипотеке вы можете через специалиста на нашем сайте. Записывайтесь на бесплатную консультацию.

С высокими тарифными ставками

  1. Первоначальный взнос 20% – 2 млн рублей.
  2. Оценка. Квартира крупная, город большой, поэтому оценка обойдется в 8 тысяч рублей.
  3. Страховка недвижимости – 100 000 рублей, страховка жизни и здоровья – 45 тысяч рублей.
  4. Нотариус – заверяем два документа, оплачиваем услуги в размере 3 тысяч рублей.
  5. Государственная пошлина – 500 рублей.
  6. Комиссионные могут быть максимум до 2% от тела кредита – это 200 тысяч рублей.
  7. Дополнительные услуги, ячейки и пересчет наличных – 10 тысяч рублей.
  8. Обращаемся к кредитным брокерам и риэлторам, оплачиваем им 3% от суммы кредита. Если квартиру мы купили за 10 млн, то посредника заплатим 300 тысяч рублей.

На оформление кредита потребуется всего 2 млн 656 тысяч рублей или 26-27% от суммы.

На новостройку

При сделках с квартирами по ДДУ от застройщика количество расходов будет меньше за счет того, что страховать квартиру на данном этапе еще не нужно, оценивать объект пока тоже нет необходимости.

Итоговые расходы на строящуюся новостройку аналогичной стоимости будут следующие:

  • госпошлина — 1 тыс. руб.;
  • аккредитив или номинальный счет — 2 тыс.руб.

Итого самые минимальные расходы на ипотеку при приобретении новостройки будут порядка 3 тыс. рублей, что значительно выгоднее вторички.

Если же дополнительно клиент воспользуется услугами риелтора/юриста, застрахует свою жизнь и здоровье, а также в случае применения допсервисов непосредственно от Сбербанка, то сумма может значительно вырасти.

Потенциальный заемщик должен заранее знать о том, какие расходы при оформлении ипотеки будут включены в итоговую стоимость кредита. Помимо основных издержек, к которым относятся страховка, оценка недвижимости, оплата обязательных нотариальных и регистрационных расходов, могут взиматься дополнительные – за рассмотрение кредитной заявки, перевод денежных средств между участниками сделки, оплата услуг юриста и риелтора. Их нужно учитывать еще на стадии выбора банка и ипотечной программы.

На вторичное жилье

Если взять стандартную сделку, к примеру, по приобретению вторичной 2-к. квартиры стоимостью 3 млн. ₽ с 20% первым взносом в российском городе-миллионнике, то итоговые издержки заемщики будут включать в себя:

  • оценку – ориентировочно 4 000₽;
  • страховка (только имущественная) – 3 600₽;
  • госпошлина – 1 000₽;
  • аренда банковской ячейки для расчетов – 2 000₽.

Итого получается 10 600₽. Это обязательные расходы, избежать которых не удастся. Этот минимум обязательно стоит закладывать еще на этапе планирования оформления ипотечного кредита.

Права третьих лиц

Если вы приобретаете жилье по долевому договору или на вторичном рынке, то будьте внимательны и проверяйте его на наличие обременения. Его могут скрывать, но проблемы оно в итоге принесет не кредитору, а именно покупателю. При предъявлении прав на квартиру от третьих лиц, этот вопрос будет решаться через суд. При решении суда в пользу третьих лиц, заемщик может оказаться в очень непростой ситуации. Ему придется уступить право собственности на жилье третьим лицам, а банку возместить всю ипотеку. В этой ситуации банк в полной мере защищен от любых рисков.

За что платить в дальнейшем?

Когда договор заключен, а право собственности зарегистрировано, остается всего две основных статьи расходов – ежегодное обновление страховки и выплата самой ипотеки.

  1. Ежегодная страховка. Размер страхового полиса при продлении будет уменьшаться в зависимости от размера оставшегося невыплаченным кредитами. Заемщику также стоит помнить, что в случае неудовлетворения текущей компанией, он имеет право сменить страховщика.

    Важно! Не всегда банки напоминают о продлении страховки, при этом, некоторые предусматривают штрафные санкции. За непродленный вовремя полис придется заплатить от 3 до 6 тысяч рублей, так что желательно не забывать о своих обязанностях перед банком.

  2. Ежемесячная выплата ипотеки. Ежемесячный платеж в банк – обязательное условие для заемщика. К кредитному договору прилагается календарь выплат, кроме этого, всегда можно узнать сумму к погашению в текущем месяце через горячую линию или в отделении банковской структуры.

    За просрочки по кредиту каждый банк наказывает по-своему, но все варианты сводятся к дополнительным расходам.

Теперь вы знаете, что ипотека сопряжена с рядом дополнительных денежных растрат. Большая часть из них – обязательные статьи, некоторых можно избежать, выбрав лояльный банк или отказавшись от услуг посредников. Больше всего на сумму, необходимую для оформления, влияет размер первоначального взноса, остальные расходы составляет от 5% до 10% от суммы кредита.

Как уменьшить сумму финансовых расходов?

Как уменьшить сумму финансовых расходов?

Жилищная ссуда относится к долговременным займам, стоимость которых может достигать нескольких миллионов рублей. Заёмщик, желающий снизить финансовые затраты при получении ипотечного кредита, должен придерживаться следующих правил:

  1. Внимательно изучить все ипотечные программы, которые предлагает банк. Также следует вдумчиво прочитать кредитный договор и дополнительные соглашения к нему. Не стоит заверять документы с неясными условиями и размытыми формулировками. Перед подписанием бумаг необходимо уточнить все непонятные моменты. Работу с документами можно поручить профессиональному юристу;
  2. Постарайтесь внести крупный первоначальный взнос. Если вы имеете право на получение материнского капитала, субсидий и иных государственных выплат, то нужно направить эти средства на погашение первого платежа;
  3. Закройте ипотечный кредит досрочно. В этом случае вы сократите срок договора и значительно уменьшите общую стоимость займа;
  4. Откажитесь от ежегодной покупки полиса, страхующего жизнь и здоровье. Страховые взносы сильно увеличивают стоимость ипотечного кредита;
  5. Не пользуйтесь услугами риелторов, юристов и страховых брокеров. Если вы владеете компьютерной техникой, то сможете без особого труда найти любой закон и подзаконный акт. Полученные знания позволят вам уверенно действовать на рынке недвижимости;
  6. Используйте сервис электронной регистрации при оформлении сделок. Это позволит снизить финансовые затраты и избежать личного посещения МФЦ;
  7. Старайтесь вовремя вносить аннуитетные платежи. Задержка при перечислении взноса может привести к начислению неустойки.

Финансовые сбережения можно сэкономить, если заёмщик будет активно использовать сайт domclick.ru. Сервис Домклик, разработанный специалистами банка, предназначен для решения следующих задач:

  • Дистанционная подача заявки на ипотеку;
  • Поиск недвижимости на первичном рынке;
  • Оценка стоимости жилой и коммерческой недвижимости;
  • Правовая экспертиза документов;
  • Проверка деловой репутации контрагентов.

Источники:

  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/rashody.html
  • https://ipotekaved.ru/sberbank/rashody-pri-oformlenii-ipoteki.html
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/skolko-stoit-ipoteka.html
  • https://PravoZhil.com/ipoteka/podvodnye-kamni-ipoteki-v-sberbanke.html
  • https://J.Etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/10-dopolnitelnykh-platezhey-po-ipoteke/
  • https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/pokupka-kvartiry/rasxody-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry/
  • https://dom-click.ru/podvodnye-kamni-ipoteki-v-sberbanke-kakie-est-nyu-ansy/
  • https://s-ipoteka.info/oformlenie/dopolnitelnye-rasxody-pri-oformlenii-ipoteki-v-sberbanke.html
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector