Доход для ипотеки: какой должен быть для одобрения ипотечного кредита

Требования банков

Каждый банк самостоятельно определяет требования к потенциальным заемщикам. Обычно рассчитывать на одобрение ипотеки могут российские граждане в возрасте от 20-23 до 65-75 лет. Но иногда финансовые учреждения устанавливают более мягкие требования и позволяют приобретать в кредит недвижимость всем россиянам старше 18 лет или даже открывают ипотечные программы для иностранцев.

В отношении оценки платежеспособности существует несколько подходов:

  • 60/40. Формулу применяют банки с консервативными подходами к оценке потенциальных заемщиков. Она подразумевает, что у клиента платежи по ипотеке, а также другим кредитным обязательствам должны не превышать 40% от получаемых доходов. Жесткий подход позволяет свести число дефолтов клиентов к минимуму.
  • 50/50. Этот подход подразумевает, что на оплату ипотеки и кредитов заемщик должен тратить не больше половины от своих доходов. Вторая половина должна оставаться у клиента на личные и семейные нужды.
  • 40/60. Активно продвигающие ипотеку банки смягчают требования. При этом подходе допускается, чтобы клиент тратил на выполнение долговых обязательств до 60% от своих доходов. Заемщик должен учитывать, что большая часть будет уходить на погашение кредитов. Это приведет к повышению нагрузки на личный и/или семейный бюджет и увеличивает риск дефолта в непредвиденных ситуациях.

Дополнительно банки требуют, чтобы у потенциального заемщика имелся опыт работы (стаж) в течение определенного времени на текущем месте и вообще. Это позволяет оценить не столько сумму доходов, сколько надежность заемщика. Обычно общий стаж для оформления ипотеки должен превышать 1 год, а на текущем месте надо отработать не меньше 3-6 месяцев.

Важно. При оценке платежеспособности и определении необходимой зарплаты для оформления ипотеки банк учитывает множество факторов, в т. ч. индивидуальные. Например, при наличии несовершеннолетних детей могут быть вычтены из суммы доходов расходы на их содержание, у плательщиков алиментов могут вычитать из расчетного дохода их сумму и т. д.

Какие доходы заёмщика учитываются?

Возникает вопрос: какая же зарплата нужна для ипотеки? Большинство банков учитывает все виды прибыли граждан, которые можно подтвердить справками, выписками или другими документами. И это понятно: бывает, что в справке 2-НДФЛ официальная ЗП человека указана в размере 12 000 рублей, в то время как общий доход составляет 150 000 рублей. В России практически все банки учитывают неофициальную прибыль граждан. Таким образом, даже такие крупные банки, как ВТБ 24 или Сбербанк учитывают неофициальные доходы.

…Итак, следующие доходы учитываются при получении ипотеки:

  • — основная зарплата по месту работы (справка 2-НДФЛ или по форме банка);
  • — зарплата от работы по совместительству;
  • — пассивная прибыль от сдачи недвижимости.

«Белая» зарплата

Идеальный вариант – официальное трудоустройство с официальным заработком. Уже во время первого посещения кредитный специалист потребует документы для их подтверждения – справку по форме 2-НДФЛ (за последние полгода) и трудовую книжку. На основании их кредитор убеждается, что у заявителя есть стабильный и официальный заработок. Документы отправляются на проверку, а будущий заемщик проходит автоматический скоринг.

условия предоставления ипотеки в сбербанке возраст зарплата
Для подтверждения доходов клиенты предоставляют справки установленного образца

«Серая» зарплата

Если нет возможности предоставить справку 2-НДФЛ, то можно попытаться убедить банк в своей платежеспособности другими способами: предоставить с работы справку по форме банка, выписку по вкладам или с банковских счетов, доказательства наличия дивидендов от участия в бизнесе, ценных бумаг. Не все из этих подтверждений будут приняты банком, но стоит использовать эту возможность. Но в этом случае клиента ожидает более жесткая проверка.

Последнее время Сбербанк ввел ипотечные программы, позволяющие оформить кредит без справок о доходах всего по двум документам – паспорта и другого удостоверения личности. Но у этого кредитования есть свои «минусы»:

  • процентная ставка будет выше базовой;
  • первоначальный взнос – от 50%;
  • кредитная история должна быть идеальной.

Как подтвердить свой доход

Заемщику для получения кредита надо убедить банк в наличие достаточного дохода для своевременной оплаты задолженности и процентов. Он может это сделать, представив максимум документов, подтверждающих зарплату и другие поступления средств.

Для подтверждения можно представить следующие документы:

  • Справка 2НДФЛ. Принимается всеми банками, доверяют ей больше, чем другим видам документов о зарплате.
  • Справка в свободной форме или по форме банка. Принимается многими банками, может подтвердить не только официальный доход, что актуально для тех, кто часть зарплаты получает «в конверте».
  • Декларации. Они могут быть представлены как предпринимателями, так и другими категориями граждан, получающими доходы от различной деятельности и сдающими самостоятельно отчеты в ФНС.
  • Договора аренды. Принимают не все банки, в основном рассматриваются только договора на сдачу в аренду недвижимости.
  • Справка из ПФР. Подтверждает размеры получаемой пенсии, представить могут только пенсионеры.
  • Выписки с банковского счета. Она может быть принята, если на счет поступает заработная плата и другие выплаты от работодателя.

Как банк оценивает доходы при ипотеке

Для оценки платежеспособности клиента в банке предусмотрена скоринговая система. Компьютерная программа обрабатывает заполненную претендентом анкету-завку и выставляет оценки в виде баллов. Автоматически отсеиваются те клиенты, которые не прошли по расчету платежеспособности или не прошли по возрасту и трудовому стажу. Более высокие баллы получают те, кто продемонстрировал в своей анкете хорошее финансовое состояние: наличие автомобиля, недвижимого имущества. Повышает оценку наличие высшего образования, трудоспособный возраст и большой трудовой стаж на основном месте работы.

Служба безопасности проверяет достоверность предоставленных документов о доходах, а также данные о работодателе.

Калькулятор расчета дохода

Можно рассмотреть реальный пример, на котором показано, какой должен быть доход клиента для получения кредита на жилье в сумме 1 млн. рублей. Возьмем среднюю ипотечную ставку по стране в размере 12% в год. Период кредитования возьмем в 60 месяцев. С помощью ипотечного калькулятора можно найти ежемесячную выплату, которая в данном случае будет составлять 17 тыс. рублей ежемесячно. Чтобы узнать размер зарплаты, подходящий для этого платежа, нужно разделить ежемесячный платеж по кредиту на 0,4. Получаем сумму 42 500 рублей. Это и будет требуемая зарплата для получения жилищного займа в размере 1 млн. рублей. Конечно, она может несколько колебаться и составлять, например, 40 или 45 тысяч рублей. Этим методом расчета пользуются все банки, поэтому вы наверняка будете знать, подойдет ваша зарплата для ипотеки или нет. 

Сколько должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку

Нельзя назвать конкретную цифру. Тут много зависит от того, что и где вы планируете приобрести. Самая дорогая недвижимость — в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Если вы хотите что-то купить там, ваш уровень дохода должен быть приличным.

Если же речь о региональном городе, тем более его окраине или области, то оформить ипотеку можно даже при наличии невысокого дохода.

Лучше вести расчет, исходя из того, сколько именно вы получаете. Для примера возьмем Сбербанк, все же именно этот банк выбирают большинство ипотечных заемщиков. Будем брать в расчет обычного заемщика, который зарплатным клиентом Сбера не является.

Для оформления ипотеки у вас должны быть средства на первый взнос — минимум 15% от цены недвижимости.

Базовая процентная ставка в Сбербанке 9,5% годовых (информация на третий квартал 2019 года). Если заемщик делает первый взнос не больше 20%, ставка увеличивается на 0,2 пункта. Если клиент не зарплатный, то еще на 0,5 пункта. В итоге наш потенциальный заемщик оформит в Сбербанке ипотеку минимум под 10,2% годовых (если откажется от личного страхования, еще на 1% увеличится).

Можно ли получить без официального дохода

Это существенно затрудняет получение ипотеки. Банки не всегда готовы рисковать, если клиент получает зарплату полностью «в серую» или перебивается лишь заработками время от времени. Но есть ряд решений этой проблемы:

  • Учет неофициальных доходов. Если клиент может представить справку по форме банка или работодателя, то это уже будет лучше, чем ее полное отсутствие.
  • Существенное увеличение первого взноса. Если клиент готов внести 50 и больше процентов от стоимости недвижимости собственными деньгами, то многие банки могут не требовать официального дохода.
  • Выбор программы кредитования без подтверждения дохода. Но условия по ней могут оказаться не самыми привлекательными, например, ставка часта будет выше, а вероятность отказа из-за отсутствия официального трудоустройства все равно сохраняется.

Дополнительным плюсом будет размещение в банке, где оформляется ипотека, крупных депозитов в прошлом, наличие его карты и большие обороты по ней и т. д.

Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку

Если ипотеку оформляет семья

С тем, какая должна быть официальная зарплата для получения ипотеки, мы разобрались. Но указанные выше расчеты актуально для заемщика, который оформляет ипотеку единолично. Если же имеет место быть официально зарегистрированный брак, то ссуду будет оформлять не один человек, а семья. Все имущество и долговые обязательства делятся между супругами поровну.

При таком раскладе учитывайте следующие моменты:

  • доход супругов будет суммирован. То есть если вместе они получают 120000 рублей, этот размер дохода и будет учитывать банк;
  • второй супруг не обязательно должен работать. Если жена находится на полном иждивении у мужа, банк учтет этот факт и снизит возможную сумму выдачи;
  • если жена получает пособие по уходу за ребенком или имеет иной источник дохода, этот доход будет учитываться при рассмотрении. Аналогично, если кто-то из супругов получает пенсию. Банк примет к сведению любые источники дохода;
  • если в семье есть дети, при оценке платежеспособности семьи будут учитываться затраты на детей. Обычно речь идет о прожиточном минимуме, в среднем по России это 10000 рублей на ребенка.

При этом в расчет берутся и доходы других членов семьи, если таковые есть
При этом в расчет берутся и доходы других членов семьи, если таковые есть

Если доход выше среднего, превышает 50000 рублей, то наличие одного ребенка не будет особо влиять на уровень платежеспособности заемщика, он все равно сможет получить ипотеку с платежом в 25000. А вот если детей больше, то при такой зарплате платежеспособность будет меньше.

Если зарплата больше 80000 рублей, то даже наличие троих детей позволит взять жилищную ссуду с платежом в 40000 ежемесячно. Но если речь о мужчине, который женат, и жена не имеет дохода, то это уровень платежеспособности понизит.

Все цифры указываются с учетом того, что больше кредитов у заемщика или семьи нет.

Как считают допустимый размер месячной выплаты по ипотеке?

Размер ежемесячного платежа по ипотеке зависит не только от стоимости квартиры, но также и от срока, в течение которого заёмщик обязан вернуть долг. Чем меньше этот срок, тем больше составляют ежемесячные выплаты, и наоборот. Многие банки придерживаются мнения, что клиенту можно давать кредит только в том случае, если размер месячных выплат по ней не превышает 40% от месячной ЗП клиента. Некоторые банки могут производить выдачу кредита, даже если на его выплату клиент будет отдавать половину или 60% своей зарплаты.

Например, сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку с месячной выплатой 8 000 рублей? Пусть клиент получает в месяц 20 000 рублей чистого дохода. Чтобы узнать, какой может быть его максимальная месячная выплата, нужно умножить это число на 0,4. Получим 20 000 * 0,4 = 8 000. Поэтому для данного клиента размер месячной выплаты по ипотеке не должен превышать 8 000 рублей.

Можно ли оформить ипотеку с низкой зарплатой?

Часто заемщики с низким доходом не могут позволить себе получить кредит на жилье. Кредиторы идут навстречу таким клиентам и предлагают несколько вариантов:

  • Статус зарплатного клиента. Повысить свою платежеспособность можно, переведя свою зарплату в банк-кредитор;
  • Подтверждение нескольких источников дохода, наличие ценных бумаг и открытых в банке вкладов;
  • Привлечение созаемщиков и поручителей, которые в случае неплатежеспособности клиента, смогут помогать оплачивать кредит. Ими могут быть супруги или ближайшие родственники;
  • Предоставление в роли залога недвижимого имущества.

Как вы видите, выход можно найти из любой ситуации. Даже, если у вас небольшой доход, вы можете воспользоваться нашими светами и получить жилищный займ. Если у вас положительная кредитная история, то это станет для вас дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Также плюсом будет наличие у вас в банке вкладов. Денежные средства на депозитах станут подтверждением вашей платежеспособности. Подтвердите свои доходы, предоставьте залог или поручителей, и тогда банк пойдет вам навстречу и станет с вами сотрудничать.

Максимальная сумма ипотеки при минимальном доходе

Получить максимальную большую сумму ипотеки можно за счет увеличения срока кредита. Например, для получения ипотечного кредита в сумме 800 тыс. р. на 30 лет со ставкой 9,5% годовых в Сбербанке достаточно дохода в 11 212 р. в месяц. Это значит, что ее можно получить даже при практически минимальной зарплате. При аналогичных параметрах кредита, но сроке в 7 лет потребуется уже 21 792 р.

Важно. Банк всегда заботится, чтобы у заемщика хватало доходов не только на выплату ипотеки, но и на жизнь. Наличие минимального дохода для одобрения нужной суммы еще не означает гарантию ее одобрения.

Какие банки выдают ипотеку заемщикам с минимальным доходом

Ипотечные программы развивает множество российских банков. Каждый из них имеет собственную скоринговую модель и требования к минимальному доходу потенциальных заемщиков. Условия кредитования в разных банках также существенно различаются.

В таблице сравним условия самых популярных банков, выдающих ипотеку заемщикам с минимальными доходами.

Банк Сумма ипотечного кредита Ставка Первый взнос
Открытие До 150 млн р. От 8,35% От 15%
Альфа-Банк До 50 млн р. От 8,49% От 10%
Сбербанк До 60 млн р. От 7,3% От 20% (От 10-15% — по акциям)

При какой зарплате дают ипотеку в Сбербанке

Сбербанк – один из лидеров рынка ипотечного кредитования в РФ. Он активно выдает кредиты по всей стране на довольно привлекательных условиях. Срок кредитования в нем может достигать 30 лет, первый взнос должен быть минимум 10-15%, а ставка может составить от 7,3% годовых (от 5% — по программам с господдержкой).

Минимальную зарплату для одобрения нужной ипотеки можно рассчитать в Сбербанке самостоятельно. Для этих целей надо воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте. В нем надо указать следующую информацию:

  • цель кредита (тип приобретаемого жилья);
  • стоимость недвижимости;
  • размер первого взноса;
  • срок кредитования;
  • информацию о наличие зарплатной карты Сбербанка, ответы на доп. вопросы.

Система сразу автоматически рассчитает примерный размер ежемесячного платежа, а также необходимый минимальный размер дохода. В зависимости от ситуации это может быть минимальная сумма зарплаты заемщика, общий доход семьи и т. д.

Что делать заемщикам с низкой или неофициальной зарплатой

При отсутствии возможности подтвердить официальный доход в необходимом размере, либо при наличии небольшой зарплаты существуют несколько способов, согласно которым может быть оформлена ипотека с серой зарплатой:

  • Привлечение созаемщиков с высоким уровнем дохода;
  • Для молодых семей или семей с детьми — участие в государственных программах субсидирования ипотечных кредитов;
  • Увеличить первый взнос;
  • Предоставление справки по форме банка – бланк не является формой строгой отчетности и есть много возможностей искусственно завысить размер заработной платы;
  • Воспользоваться программой кредитования «по двум документам» без подтверждения занятости и платежеспособности заемщика;
  • Представить документы по дополнительному доходу;
  • Выбрать банк не учитывающий созаемщиков;
  • Выбрать банк, который либо не «видит» ваши кредиты, либо готов прописать их закрытие в отлагательных условиях;
  • Купить справки — дело хоть и вполне распространенное, но чревато последствиями.

Большинство банков стараются лояльно относиться к категории заемщиков, которые не могут подтвердить свой доход по справке 2-НДФЛ и дают ипотеку по специальным программам кредитования:

  • Кредит по предоставленному паспорту и пенсионному свидетельству;
  • Незначительное повышение процентной ставки и первоначального взноса;
  • Уменьшение срока кредитования.

Если вы выбрали банк, в котором хотите кредитоваться и знаете точно:

  • Необходимую сумму кредита;
  • Процентную ставку;
  • Срок, на который нужно брать кредит;
  • Дату, когда сможете собрать необходимые документы;
  • Возможно или нет применение материнского капитала или досрочное погашение…

…и самое главное – уже выбрали жилье, которое хотите приобрести, можно просчитать не только сумму, которая составит кредит, но и какой должна быть минимальная заработная плата.

Например, необходимо взять в ипотеку 500000 рублей на 10 лет под 11% годовых. Берем все значения, подставляем в онлайн-калькулятор и получаем ежемесячный платеж порядка 6887.50.

Калькулятор даст расчет, при какой зарплате такой кредит будет одобрен исходя из того, что платеж должен быть не более 60% от доходов. Соответственно, при платеже в 6887.50 рублей уровень дохода, который необходимо иметь – не менее 11479.17 рублей ежемесячно.

Плюс должен быть произведен учет всех дополнительных расходов, которые семья несет каждый месяц и все денежные средства, заработанные каждым членом семьи, количество иждивенцев, если применимо. Полученные расчёты дадут представление о необходимом уровне заработка для одобрения кредита, заемщик сможет собрать пакет документов, чтобы его подтвердить.

Заключение

Перед подачей заявки на получение жилищного кредита будущий заемщик должен реально оценить собственные доходы, чтобы подобрать оптимальные условия для кредитования. Лучше заранее спрогнозировать ситуацию и учесть все ньюансы: при низкой зарплате стоит добиваться максимального срока кредитования. Ведь полученный отказ может стать препятствием для дальнейших попыток получить займ.

Источники

  • https://gurukredit.ru/kakaya-dolzhna-byt-zarplata-chtoby-poluchit-ipoteku/
  • https://FromBanks.ru/stati/kakaya-dolzhna-byt-zarplata-dlya-polucheniya-ipoteki/
  • https://sbankami.ru/ipoteka/pri-kakoj-zarplate-dayut-ipoteku-v-sberbanke.html
  • https://credits.ru/publications/407648/razmer-zarplaty-dlya-ipoteki/
  • https://brobank.ru/ipoteka-zarplata/
  • https://ipotekaved.ru/usloviya/zarplata-dlya-ipoteki.html

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector