Что такое обратная ипотека: каковы ее условия, преимущества и недостатки, реализуется ли программа в России?

Что такое обратная ипотека и как она работает?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2020 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

  • Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
  • После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
  • Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Главным преимуществом оформления обратной ипотеки является возможность приобретения обеспеченной жизни, так как для многих россиян размер пенсии составляет несколько тысяч рублей, на которые выжить практически невозможно.

Подобный вид залогового кредита позволяет позаботиться о своей жизни самостоятельно, если детям или другим родственникам и членам семьи нет никаких дел до людей преклонного возраста.

Хорошим плюсом является отсутствие обязательств по выплате кредита, даже в случае, если срок действия соглашения истек, государство закрывает кредит перед финансовой корпорацией и приглядывает за жильцом до момента его гибели.

Существенным минусом является невозможность составления завещания, касающегося залоговой недвижимости, так как все права на жилище, после смерти владельца, переходят к залогодержателю для последующей реализации. Если же пенсионер является одиноким или не ладит с семьей, то таким образом он сможет компенсировать помощь от родных средствами кредитора и прожить долгие годы.

До сих пор многие россияне не совсем понимают, что такое обратная ипотека, так как в России программа появилась сравнительно недавно и не нашла должного отклика у финансовых организаций. Тем не менее, она постепенно развивается, даря возможность многим людям забыть о бедной старости и прожить долгую жизнь за счет собственного жилья.

Прежде чем что-то оформлять, рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Вопрос недвижимости очень серьезный и чтобы не остаться без жилья в старости лучше подстраховаться и уточнить все нюансы.

Также получить крупную сумму денег вы сможете, если оформите нецелевой ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости.

Возможные риски

Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

Условия обратной ипотеки

Стоит отметить, что не каждый желающий сможет воспользоваться данным продуктом, так как для этого нужно соответствовать определенным условиям:

  • Возраст от 60-65 лет на момент заключения. Хотя пока в России не было выдано ни одного такого займа, тестовые программы есть в крупных банках, например, в Сбербанке.
  • Примерная ставка будет держаться на уровне 9%, а срок – пожизненный.
  • Клиент не должен иметь на иждивении нетрудоспособных наследников. В данной ситуации риски для банка повышаются, поскольку закон не разрешит отобрать жилье у этой категории граждан.
  • Для залога можно использовать ликвидную недвижимость, которая находится в высотном здании, желательно в крупном населенном пункте. Так банку будет удобнее и выгоднее ее продать. Здесь пока возникает много споров в Московской области, т.к. ГУП Моссоцгарантия добровольно не хочет отдать одиноких пожилых москвичей. Если жилье находится в аварийном состоянии, то рассчитывать на обратную ипотеку не стоит.
  • Клиент не должен иметь долгов по коммунальным платежам. Также должны быть подключены все современные услуги и коммуникации.
  • Нельзя отдать в залог имущество в долевой собственности.
  • Супруги будут являться солидарными заемщиками.
  • Залог подлежит страхованию.
  • Клиент должен иметь российское гражданство.

Особенность re-ипотеки заключается в том, что предоставляется только пенсионерам под залог квартиры. Банк выделяет клиенту пожизненную ссуду, а клиент сохраняет право собственности за собой. Как только заемщик умирает, банк реализует залог, погашает долг клиента со всеми процентами. Остаток передается наследникам. Как вариант, наследники могут возместить банку долг умершего и получить обратно квартиру.

Обратная ипотека выплачивается двумя способами:

  • Одной суммой. Банк предварительно рассчитывает рыночную стоимость недвижимости и по договору передает деньги клиенту. Такой способ наиболее подходит тем клиентам, кому срочно нужна большая сумма, например, на дорогую операцию, лекарства и проч.
  • Регулярными выплатами. Они могут производиться, например, раз в месяц и стать ощутимой прибавкой к пенсии. Многие выбирают данный способ, чтоб достойно жить на пенсии не ущемлять себя.

Кто может получить

Банк предъявляет следующие требования к будущим залогодателям:

  • гражданство РФ;
  • возраст не менее 68 лет;
  • отсутствие наследников.

Кроме этого, существует ряд условий для тех, кто желает воспользоваться обратной ипотекой:

  • Гражданин владеет недвижимостью не менее трех лет.
  • Выплата денежных средств начинается после оформления договора и подписания соглашения о передачи имущества в качестве обеспечения.
  • От лиц, прописанных в квартире, потребуется нотариально заверенное согласие выписаться сразу же после смерти заявителя.
  • Недвижимый объект соответствует требованиям банка.

Финансовое учреждение проводит тщательную проверку передаваемого имущества. Это может быть только квартира. Недвижимость также должна соответствовать определенным требованиям:

  1. Объект находится в пределах РФ.
  2. Квартира располагается в доме, в котором не менее четырех этажей.
  3. Жилье не является аварийным и требующим капитального ремонта.
  4. Право собственности оформлено на одного человека.
  5. Передача в залог сопровождается оформлением страховки на жилье.

С 2020 года стали рассматриваться нововведения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

  • возможность передачи в качестве залога не только недвижимости, но и транспорта;
  • увеличение категорий граждан, имеющих право на оформление обратной ипотеки.

Если сейчас ипотека, обратная кредиту, доступна лишь для пенсионеров, то после внесения изменений ею смогут воспользоваться и малообеспеченные граждане, у которых имеется в собственности недвижимость, но не хватает средств для проживания.

Обратная ипотека в России в 2020 году

В 2020 году выдача обратной ипотеки в России не производится и пока внятных механизмов ее реализации не разработано.

В России подобный инструмент был запущен в 2012 году через дочернюю структуру АИЖК – АРИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования). Программа обратной ипотеки тогда предполагала следующие условия:

  1. Она предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет (первоначальная версия проекта предполагала возраст не менее 68 лет). Именно в этот период доходы пенсионеров обычно снижаются, тогда как расходы на медицинское обслуживание и медикаменты растут.
  2. Сумма займа могла достигать 80% от стоимости недвижимости.
  3. Процентная ставка по ипотеке могла быть зафиксирована на уровне 9% в год.
  4. Финансирование выплачивалось ежемесячно или единовременно. При ежемесячной оплате предполагались транши в течение 10 лет.
  5. Величина выплат зависела от возраста заемщика: чем он старше, тем большая сумма выплат предполагалась.
  6. Сумма выплат также зависела от региона, в котором находилась квартира. За двухкомнатную квартиру в Москве могли доплачивать до 35-40 тыс. р. ежемесячно. В регионах плата ввиду более низкой стоимости недвижимости была более скромной.

Дополнительными требованиями к пенсионерам являлись: наличие российского гражданства, отсутствие нетрудоспособных иждивенцев на попечении заемщика, отсутствие задолженности по коммунальным услугам, отсутствие других собственников у квартиры (имущество в долевой собственности в залог не принимается).

Отдельные требования предъявлялись не только к получателю денежных средств, но и к недвижимости. Квартира должна была быть ликвидной: расположена в доме с количеством этажей не менее 4, не находиться в залоге и под арестом, не быть расположенной в домах под снос и в аварийном фонде, в квартире с газовой колонкой.

Программа обратной ипотеки в данном контексте могла бы стать альтернативой договору пожизненной ренты.

Проект так и остался в стадии тестирования и не получил реального распространения.

В 2017 году Правительство вновь указывало на возможность реализации подобного механизма, обозначив, что в качестве залога допускается использование движимого и недвижимого имущества. Это могло бы выступать мерой поддержки малоимущих граждан. Граждане продавали бы свою квартиру государству, а взамен получали единовременные или ежегодные выплаты. После смерти владельца квартиры имущество должно было перейти государству.

Таким механизмом могли бы воспользоваться граждане, которые имеют квартиру в собственности, но в силу различных обстоятельств утратили возможность заработка.

Сроки для запуска обратной ипотеки не были обозначены, как и то, какая именно инстанция станет ответственной за развитие обратной ипотеки в РФ. Предполагалось, что это будут финансовые организации, выдающие ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

По мнению специалистов банковского сектора, обратная ипотека могла бы стать не только мерой поддержкой малоимущих, но и оказала поддержку банкам в условиях роста ипотечной задолженности. Можно было бы внедрять схему обратной ипотеки при подписании стандартного кредитного договора. Когда заемщик переставал платить по ипотеке, платежи могло бы вносить за него государство, а к завершению срока договора недвижимость переходила в государственную собственность. В то же время у граждан сохранялась бы возможность совершения обратного выкупа с помощью компенсации государственных расходов.

Но пока обратная ипотека не очень интересна российским банкам, как инструмент, ввиду нестабильной ситуации на рынке недвижимости: сложно спрогнозировать, насколько выгодно будет продана в перспективе приобретенная в собственность квартира банком. Поэтому без государственного стимулирования обратная ипотека вряд ли получит свое реальное воплощение в РФ.


Оформление ипотеки в 2020 году

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

  • Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
  • Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Как и где оформляется обратная и какие документы нужно собрать

Сегодня ограниченное количество банков готовы работать с обратной ипотекой. При выборе варианты необходимо искать в АИЖК или непосредственных партнеров организации.

Заключать договор может только владелец жилья, не имеющий ограничений в плане дееспособности и понимающий последствия своих действий. Перечень необходимых документов определяется внутренними документами банка.

В число обязательных входит:

  • паспорт собственника помещения;
  • согласие супруга;
  • пенсионное свидетельство;
  • документы на жилье;
  • бумаги на недвижимость технического характера;
  • заполненный бланк заявления.

После достижения основных договоренностей с банком составляется предварительный вариант договора об обратной ипотеке. В документе должен быть четко прописан способ перевода средств, то есть перечисления одной суммой на счет или ежемесячные транзакции фиксированной суммы. Параллельно потребуется заключить соглашение со страховой организацией в отношении жилья, которое будет передаваться банку в качестве залога.

Как оформить по шагам

Для оформления такого рода кредита существуют определенные правила, соответствие которым поможет быстро и беспроблемно оформить ссуду для пожилого гражданина.

Для получения средств с кредита под залог недвижимой собственности, пенсионеру необходимо:

  1. Отыскать банковские учреждения, оказывающие услуги по обратной ипотеке. В России таких учреждений крайне мало и лучше всего ознакомиться с ними в АИЖК, а после действовать в соответствии с полученными инструкциями.
  2. Следующий этап – сбор и подготовка необходимого пакета документов. Он устанавливается индивидуально, но всегда требует наличия паспорта, пенсионного свидетельства, правоустанавливающих документов на недвижимость, а также технических справок и свидетельств на жилье.
  3. Подать заявление о выдаче кредита с приложением документов и их копий при необходимости.
  4. При положительном решении, необходимо поехать в банковское учреждение и заключить договор.
  5. Параллельно с заключением договора оформляется соглашение о страховании недвижимости, которое стоит определенный процент от стоимости кредита.

В договоре указывается способ перевода средств – в полном объеме на конкретный счет, либо частичные ежемесячные выплаты к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, ложатся на плечи заемщика, поэтому об этом тоже стоит побеспокоиться заранее.

Заключение договора

Документы

Банк берет на себя обязательство по выплате определенной суммы пенсионеру в качестве средств для достойной жизни, при этом пожилое лицо обязуется передать свою недвижимость в собственность финансовой организации после своей смерти.

Для оформления обратного залогового кредита гражданину не требуется предоставление большого количества документов, однако отсутствие одной бумаги из установленного перечня – серьезный повод для отказа в помощи и выделению средств.

К необходимым документам следует отнести следующие бумаги:

  • Паспорт заявителя, а также его супруги при ее наличии, так как в случае с оформлением займа на супругов они должны выражать общее согласие на отчуждение совместной собственности;
  • Залоговые документы, устанавливающие обязательства сторон по отношению друг к другу, в которых кредитор указывается как залогодержатель;
  • Техническая документация на жилище, с учетом всех изменений и корректировок, которые были проведены – неузаконенные и нелегальные перепланировки должны быть полностью исключены;
  • Страховка квартиры от повреждения и разрушения, как гарант возвратности средств, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

При заключении соглашения могут потребоваться любые другие документы, предоставление которых банк сочтет нужным.

Механизм выдачи обратной ипотеки в мире

Обратная ипотека зародилась в 1960-х годах в США. Сегодня в мире нет единого механизма реализации программы обратной ипотеки. Стандартная схема, которая применяется в США и Европе, следующая:

  1. Собственник обращается в кредитную организацию и оформляет договор о регулярных выплатах за квартиру (дом) с учетом ее оценочной стоимости.
  2. После того как выплаты достигнут определенного лимита, недвижимость переходит в собственность банка. Но бывший собственник сохраняет право на дальнейшее проживание в квартире, хотя ему и предстоит платить банку ежемесячную ренту.

Размер кредита по обратной ипотеке никогда не достигает 100% от оценочной стоимости. Обычно он находится в диапазоне 50-85%.

Другой вариант – это, по сути, пожизненная обратная рента, когда банк выплачивает стоимость квартиры до смерти заемщика. Заемщик все это время сохраняет право пользования квартирой.

В любом случае в мире в данных договорах не участвует государство (как это планировалось в РФ): механизм реализован частными компаниями.

Типичный клиент программы обратной ипотеки в США – представитель среднего класса. Предпочтение отдается пожилым гражданам в возрасте примерно на 10 лет меньше, чем средняя продолжительность жизни. Договор подписывают с одинокими жителями, не имеющими наследников.

За досрочное расторжение сделки для заемщика обычно предусмотрены крупные штрафы.

Способы получения средств

Законодательством предусмотрено две формы выплаты денег за передачу недвижимости в залог:

  • Одним платежом. Такая форма предполагает единовременную передачу денег гражданину. Размер займа рассчитывается исходя из рыночной стоимости квартиры. Этот способ подойдет тем, кому необходима крупная сумма сразу, (например, на оплату дорогостоящего лечения).
  • Ежемесячные выплаты. Эта форма более популярна среди пожилых людей. Ведь такая прибавка к пенсии дает уверенность в завтрашнем дне. К тому же, если заемщик пожелает вернуть недвижимый объект, сделать это будет проще, чем при единоразовом отчислении.

В каких банках выдают обратную ипотеку?

В каких банках выдают обратную ипотеку?
Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

В 2020 году оформить обратную ипотеку предлагают:

  • Бинбанк;
  • Мособлбанк.

Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

Ипотечное кредитование пенсионеров в Сбербанке

Увеличить пенсию с помощью ипотечного кредита может практически любой пожилой россиянин, так как обратная ипотека для пенсионеров набирает обороты и развивается ежегодно, однако до сих пор Сбербанк не начал осуществлять выдачу таких займов.

Связано такое положение дел с большими рисками, которые в последствие могут не окупить затраты финансовых учреждений.

Источники

  • http://ipoteka-expert.com/obratnaya-ipoteka-chto-eto-takoe/
  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/obratnaya-ipoteka.html
  • https://mycredit-ipoteka.ru/raschet_ssudi_online/obratnaya-ipoteka.html
  • https://plategonline.ru/ipoteka/vidy/obratnaya-ipoteka.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/obratnaya-ipoteka.html
  • https://washepravo.ru/ipoteka/obratnaya-ipoteka/

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector