Что сейчас выгоднее — ипотека или аренда: снимать жильё или купить своё

Разбираем варианты

Жилье в Москве сейчас стоит дороже, чем в любом другом регионе России, поэтому основной спрос сконцентрирован на небольших квартирах. Для расчетов возьмем стандартную однушку в спальном районе Москвы рядом с метро. Такое жилье обычно стоит от 6 млн рублей. Столько нужно будет отдать, например, за квартиру в Беляево или Царицыно. Изредка попадаются варианты подешевле, но более низкая стоимость обычно объясняется плохим состоянием жилья или другими негативными факторами.

Предположим, у семьи в заначке 1,2 млн рублей – 20% от стоимости квартиры. Располагая такой суммой для первоначального взноса, можно смело выбирать варианты ипотечного кредитования: большинство банков охотно пойдут навстречу. Процентная ставка обычно в районе 10%. Если нужно финансирование в размере 4,8 млн рублей, ежемесячный платеж в случае ипотеки, рассчитанной на 10 лет, составит чуть более 63 тыс. рублей. Нагрузку на семейный бюджет можно снизить, если платить банку 20 лет. При таком варианте каждый месяц нужно будет отдавать 46,3 тысячи. Переплата в первом случае составит 2,8 млн, во втором – 6,3 миллиона.

А что с арендой такой квартиры? Съемное жилье обходится дешевле – ежемесячная арендная плата составляет около 30 тыс. рублей. К тому же не нужно возиться с ремонтом, тратиться на бытовую технику, покупать мебель. Получается, что с точки зрения текущих расходов аренда выгоднее ипотеки? Без сомнения, но только если первоначальный взнос в районе половины стоимости квартиры или еще меньше.

Руководитель аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Алексей Попов выполнил соответствующие расчеты для двухкомнатной квартиры. Он взял двушку с качественным ремонтом. В спальном районе на вторичном рынке такое жилье в среднем стоит 9,3 млн рублей. Срок выплаты ипотеки Попов взял тоже исходя из нынешней ситуации: люди обычно предпочитают кредитоваться на 7 лет. При таких условиях, первоначальном взносе в 30% и ставке в 11% ежемесячный платеж составит порядка 110 тыс. рублей.

С арендой все не так плохо – она обойдется в 50 тыс. в месяц. Чтобы уменьшить ипотечные платежи до такого уровня, нужно будет увеличить первоначальный взнос до 70%.

Когда выгоднее арендовать

По словам заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ недвижимость» Оксаны Поляковой, традиционно в столице большинство арендаторов жилья (90%) — это приезжие. В их числе можно назвать студентов — 5%, прибывших в столицу на заработки — 55%, тех, кто устраивается на постоянную работу, собирается делать карьеру и осесть в Москве, — 30%. Для них аренда обычно является стартом. В планах последней категории в будущем приобрести собственное жильё в столице.

Оставшиеся 10% приходятся на москвичей. Это молодые люди, покинувшие родительское гнездо, чтобы жить самостоятельно в съёмных комнатах или квартирах.

Есть и те, кто сдают свои столичные квартиры и арендуют другие, — говорит Оксана Полякова. — Кто-то с целью пополнения бюджета снимает низкобюджетное жильё, кто-то, наоборот, более комфортабельное или просторное, некоторые находят квартиры в подходящих районах — например, поближе к родственникам или к рабочему офису.

Главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина считает, что в краткосрочной перспективе выгоднее арендовать недвижимость, а покупку квартиры лучше отложить как минимум на три-четыре месяца. Нужно учесть, что стоимость жилья на вторичном рынке начала снижение.

По нашим оценкам, за месяц самоизоляции в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) средняя цена квадратного метра снизилась на 3% — собственники идут на уступки из-за резкого падения спроса на жильё, — говорит Виктория Кирюхина. — Однако после завершения ограничительных мер мы вернёмся в другую экономическую реальность.

Эксперт поясняет, что с начала года количество безработных увеличилось почти на 50 тысяч человек. И, вероятно, это число вырастет. С учётом девальвации рубля доходы населения снизились, что не способствует росту цен на недвижимость. Поэтому до конца года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке может снизиться до 10% — это больше платежа по аренде, который также снижается.

По нашим оценкам, в Москве средняя ставка относительно докризисного марта уменьшилась на 11%: до 52 тысяч рублей против 58,3 тысячи, — говорит Виктория Кирюхина. — Сейчас есть хорошая возможность выгодно снять квартиру, продолжая мониторить рынок.

Плюсы съемного жилья

  • Вы будете гораздо мобильнее. В зависимости от того, в какой части города вам нужна квартира, вы и выбираете жилье для съема. Сменили место работы? Не беда! Просто подыскиваете для себя новое пристанище и переезжаете. Все очень просто и невероятно быстро. К тому же, не нужно будет морочить себе голову с продажей имеющейся недвижимости, особенно, если кредит по ней еще не выплачен. Кстати, доказано, что съемное жилье учит человека приспосабливаться к любым изменениям в жизни. К примеру, существует статистика, которая гласит, что пары, живущие в собственных однокомнатных квартирах, решаются расширить свою жилплощадь после рождения малыша, лишь через 5 лет. В свою очередь появление ребенка в семьях, которые снимают «однушки», заставляет их переехать в более свободные апартаменты буквально через годprostornoe pomeschenie
  • Арендованное жилье гораздо доступнее и обходится в разы дешевле. Особенно, если речь идет о тех случаях, когда квартиры снимаются в паре с друзьями или подругами. Однако, даже в тех случаях, когда вы единолично снимаете жилье, аренда все равно оказывается куда выгоднее приобретения квартиры по ипотеке на краткосрочной дистанции. Чтобы убедить вас в этом, расскажу один пример из жизни

Минусы съемного жилья

  1. Вам придется регулярно сталкиваться с повышением арендной платы за жилье и, что самое неприятное, отдаваться деньги будут в никуда
  2. Вы не сможете обустроить квартиру на свое усмотрение. Никаких ремонтов, покупки новой мебели, переклеивания обоев без предварительного разрешения хозяина жилья совершить нельзя. К тому же, за вами будут постоянно следить, приезжать проверять состояние квартиры без предупреждения. Если не повезет с соседями, то и они будут периодически жаловаться на вас хозяину, что только увеличит число его визитов
  3. В любую минуту вас могут попросить освободить квартиру. Возможно, хозяин решит продать жилье или придет к мысли, что вы недостаточно хороши для его квартиры, а, быть может, кто-то попросту предложит ему больше денег за аренду
  4. Поиск хорошего жилья с адекватным хозяином – задача крайне непростая

Когда имеет смысл взять ипотеку

Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ недвижимость» Сергей Шлома уточняет, что если говорить об общих прогнозах развития рынка недвижимости после его возвращения к нормальному функционированию, то ожидается, что часть потенциальных покупателей откажется от приобретения жилья. Причиной этому станет ухудшение материального положения: сокращение зарплаты или потеря рабочего места. В этой ситуации ипотека будет оставаться большой поддержкой для рынка вторичного жилья столицы.

Более того, позитивным фактором для нас является уровень ключевой ставки ЦБ, от которого зависит размер ипотечных ставок, —он снизился до 5,5%, — говорит Сергей Шлома. — Если бы ключевой показатель, а вслед за ним и ставки по ипотеке начали расти, то это стало бы серьёзным ударом по показателям спроса на жильё.

Эксперт отметил, что пока ипотечные ставки остаются приемлемыми для покупателей. При этом спрос на вторичное жильё во многом поддержат консервативные инвесторы, приобретающие жилплощадь для сохранения своих накоплений от девальвации и дальнейшей сдачи квартиры в аренду.

Специалист полагает, что после восстановления работы вторичного рынка каждая десятая сделка будет относиться к категории условно инвестиционных. Этот прогноз может показаться сомнительным в условиях ожидаемого снижения цен на недвижимость. Однако оно, во-первых, будет крайне медленным, ведь собственники вторичного жилья — физические лица — неохотно идут на уступки. Во-вторых, приобретение квартиры и сдача её в аренду остаётся для участников рынка наиболее понятным и надёжным способом заработка, особенно в условиях кризиса, когда многие из них боятся сокращения зарплаты или потери рабочего места.

В идеале платёж по ипотеке не должен существенно превышать ставку аренды. Если средняя ставка аренды сейчас составляет в Москве 52 тысячи рублей, то при взносе в два миллиона рублей и кредите на 20 лет можно позволить себе однокомнатную квартиру в спальном районе города стоимостью около 7,8 миллиона рублей. Выгоднее всего приобретать в кредит жильё массового сегмента —как минимум из-за размера платежей, — рекомендует Виктория Кирюхина.

Руководитель направления вторичного жилья в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов отметил, что в условиях неопределённости россияне делают ставку на недвижимость. I квартал 2020 года был успешным для вторичного рынка.

По словам Руслана Закирьянова, спрос в I квартале 2020 года вырос на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом в 2019 году. Пик роста наблюдался во вторую и третью недели марта, когда показатели резко выросли на 26%, а затем — на 12%. Чтобы удовлетворить ажиотажный спрос, продавцы увеличили объём предложений — по данным аналитиков «Авито», он вырос на 13%.

Стоимость квадратного метра также выросла: за год она поднялась на 4,9%, до 54 тысяч рублей, за квартал рост составил 0,8%. Пандемия и падение курса рубля создали на рынке ситуацию ажиотажного спроса: в последние недели марта россияне активно интересовались консервативными активами, пытаясь сохранить накопления.

Впрочем, затем тенденция на рынке недвижимости стала меняться. На рынке вторичной недвижимости тоже скоро ожидается падение цен. Риелторы сходятся во мнении, что в дальнейшем цены на квартиры в старом фонде будут повторять динамику новостроек, где в скором времени застройщики продолжат стимулировать спрос, предлагая покупателям различные скидки и бонусы. Таким образом, время для покупки новостроек в ипотеку будет весьма благоприятным.

Плюсы собственного ипотечного жилья

  1. Пожалуй, главное достоинство покупки жилья, пусть даже с использованием кредита, — это то, что вы становитесь его собственником. Причем речь даже не столько о том, что квартира становится полностью вашей, сколько о возможности зарегистрироваться по месту жительства, поставить на учет свое авто и избежать множества неприятностей, которые связаны с инициативой власти по выявлению «лишних жильцов» и влекут за собой штрафы за нарушение правил прописки
  2. Когда вы берете ипотеку, вы работаете на свое собственное жилье. Все деньги, что вы выплачиваете за кредит, утекают не в неведомые дали, а приближают вас к моменту, когда квартира станет полностью вашей. Зачастую именно по этой причине те, кто хочет купить квартиру в ипотеку, решают распрощаться со съемным жильем и пойти в банк, чтобы одолжить денег на покупку
  3. Подумайте о том, что через каких-то 20-30 лет, когда вы выйдете на пенсию, искать деньги на аренду жилья будет крайне сложно. К сожалению пенсии в нашей стране более чем скромные, а о каких-либо видах пассивного дохода в России знают очень немногие, не говоря уже о том, чтобы иметь таковые
  4. Вы всегда можете оформить налоговый вычет и тем самым уменьшить сумму ипотечных платежей. Суть заключается в том, что вы оформляете возврат налогов с приобретенной квартиры в ипотеку или просто отказываетесь от уплаты налога на определенную сумму. Второй вариант касается ваших доходов. Думаю, что все знают, что с каждых заработанных нами 100 рублей нашему работодателю приходится отдать 13 из них в качестве налога на доходы физических лиц. Оформляя жилье в кредит, вы можете потребовать возмещения НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку, 260 000 рублей за основную сумму долга и 390 000 рублей с выплаченных процентов по ипотеке

Минусы ипотеки

  • Чтобы сделать перепланировку в своей новенькой квартире вам нужно будет сначала спросить разрешения у банка. Аналогичным образом обстоит дело и с продажей ипотечного жилья. К сожалению, вы и шага ступить не сможете, не получив предварительного одобрения от банка
  • Несомненно, главным недостатком ипотеки является колоссальная переплата, которая нередко в два-три раза превышает стоимость самого жилья. Только вдумайтесь, что за 2 000 000 рублей, взятых по ипотеке, вам нужно будет в течение 20 лет отдавать банку по 20 000 рублей. Причем, даже если вы будете ежемесячно откладывать по 20 000, нужная сумма у вас появится только через 8 лет (к сожалению, от такого варианта всегда отказываются)

Сравнение ипотеки и аренды

Теперь давайте разберем все плюсы и минусы аренды и покупки жилья в кредит без учета экономики. В первом случае вы можете в любой момент переехать в другой район или даже город — это потребует затрат, но совсем небольших по сравнению с ценами на квартиры. Это главный плюс. Но и минусов хватает — хозяин может в любой момент выселить, поднять арендную плату, запретить заводить домашних животных или детей, делать ремонт или просто начнет часто досаждать проверками. Другими словами, съемная квартира — не ваша собственность и распоряжаться ей по своему усмотрению невозможно.

А по ипотеке вы приобретаете квартиру в собственность, можете в ней прописаться, сделать ремонт на свой вкус, завести собаку, кошку и стать, никого не спрашивая, многодетным отцом. Но при этом остаются обязательства перед банком, главное из которых — каждый месяц вносить платеж. Ощутимая часть этого платежа — не стоимость самой квартиры, а банковский процент за пользование чужими деньгами. Банк даст вам деньги в среднем под 9-11% годовых, а владелец квартиры сдаст ее за 5-6% от стоимости в год. Так что сдающие жилье внаем москвичи обычно оказываются куда гуманнее банкиров, хотя и сами это не всегда понимают.

В общем, однозначного вывода в квартирном вопросе: «ипотека или аренда», увы, нет. Очень многое зависит от ситуации. К примеру, вы молоды, мобильны и еще не уверены, в каком городе хотите жить и кем работать даже через год. Тогда есть смысл остановиться на арендованном жилье. Вы остепенившийся семейный человек с двумя детьми? Тогда вложите материнский капитал в жилье и постарайтесь получить ипотеку с господдержкой, которая снизит банковский процент. Есть и психологический аспект — ипотека обычно дисциплинирует людей, они всегда помнят, что раз в месяц их ждет очередной платеж. К тому же, если платить побольше, то закрыть ипотеку можно раньше. Не хотите связываться с кредитами? Трезво оцените себя до принятия решения: хватит ли вам воли при жизни в арендованной квартире каждый месяц откладывать деньги на депозит? Ведь вокруг так много соблазнов! Может возникнуть желание пустить накопления на новую машину, путешествие и т.д. В этом случае копить на жилье придется намного дольше, чем выплачивать потенциальную ипотеку.

Накопить — реально?

Пожалуй, с тем, что ежемесячный платеж по ипотеке будет в большинстве случаев больше арендной платы, не поспоришь. Но ведь ипотека рано или поздно окажется погашенной, и вы получите в собственность квартиру! А при аренде вы ни на один день не приблизите к себе момент, когда жилье станет вашим.

Все так, но есть нюанс. Давайте посчитаем, что будет, если мы возьмем потенциальный первоначальный взнос и положим его на депозит в банк, а разницу между ипотечным и арендным платежами будем каждый месяц докладывать. В расчетах нам помогут эксперты портала недвижимости Domofond.ru — они недавно проводили такое исследование в 44 районах Москвы. И ровно в половине случаев вышло, что вариант с накоплением приведет к полноправному владению жильем быстрее ипотеки и еще поможет сэкономить.

В качестве примера аналитики использовали семью, где двое работают и каждый зарабатывает по 79 тысяч рублей — это средний заработок в Москве. В качестве стартового капитала у них есть 1,5 млн рублей. Предполагается, что квартиры каждый год дорожают на 6%, а аренда жилья — на 3%. Это средние данные по прошлому году. Процентная ставка по депозиту 6% — тоже средний показатель.

«Из рассмотренных 44 районов быстрее всего получится погасить ипотеку в Братееве: за 3 года и 5 месяцев, — делятся результатами исследователи. — В случае если семья выберет в этом районе аренду и накопление по депозиту, ей потребуется ждать 4 года. А самым выгодным районом для покупки жилья с арендой и накоплением оказался Академический. Накопить на покупку квартиры здесь получится в два раза быстрее, чем выбрав ипотечный кредит».

Такая разница объясняется тем, что цены на жилье в Братеево и Академическом сильно отличаются — в последнем они существенно выше. А чем дороже квартира, тем зачастую выгоднее ее арендовать, нежели покупать. Ипотеку в таком случае нужно брать на много лет, что увеличивает переплату по процентам.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Ипотека

Вводные данные:

  • приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
  • первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
  • процентная ставка – 9% в год;
  • срок погашения долга – 10 лет.

В итоге получаем:

  • сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
  • итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
  • необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

В итоге получается, что квартира в ипотеку обойдется на два с лишним миллиона дороже и рассчитываться за неё придется в два раза дольше.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Брали и берут

Вопреки широко тиражируемым прогнозам экспертов москвичи не потеряли в этом году интереса к ипотеке. Наоборот, в первом квартале кредитов на жилье выдано на 26% больше по сравнению с таким же периодом прошлого года. В столичном управлении Росреестра пояснили, что в январе-марте зарегистрировали 20 388 договоров ипотечного кредитования, в то время как год назад — 16 178.

Аренда

Исходные сведения:

  • снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
  • стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

ВЫВОД: Такая сумма почти позволит через 10 лет купить квартиру в Москве. При этом вы минимум переплатите 3,6 млн. за аренду и еще нужно будет искать где-то 400 тыс.

Итоговая стоимость квартиры по ипотеке – 7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);

Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.

В итоге, если сравнивать ипотеку и съемную квартиру для Москвы, то выгоднее не арендовать квартиру, а брать ипотеку. При этом если у вас есть, где жить, то выгоднее копить на квартиру самостоятельно.

Расчет для регионов

Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:

  • цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
  • стоимость – 2 миллиона рублей;
  • срок кредита – 10 лет;
  • ставка – 9% в год;
  • первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).

Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.

Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.

Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.

Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.

Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;

При аренде – 3,56 млн..

ВЫВОД: В итоге, ипотека здесь будет логичнее, чем аренда и попытка откладывать сумму для накопления. Слишком мала разница между кредитным и арендным платежами.

Заключение

Выбор в пользу ипотеки или аренды нужно делать в зависимости от конкретной ситуации. Людям, которые молоды, мобильны и пока не определились, в каком городе им лучше жить и работать, имеет смысл арендовать жилье. Другое дело – супруги, уже продвинувшиеся по карьерной лестнице и воспитывающие детей. Для них, возможно, правильным решением будет инвестировать в квартиру материнский капитал и постараться оформить ипотеку на льготных условиях.

Также нужно учитывать психологический аспект. Ипотека – это дамоклов меч. Взяв на себя такую ответственность, большинство людей аккуратно вносят ежемесячные платежи, поскольку боятся, что в случае просрочки банк отберет квартиру. Каждый месяц откладывать определенную сумму на депозит сложнее: если пропустишь платеж, ничего страшного как бы не случится. Получается, что мотивация двигаться к цели гораздо слабее. С другой стороны, в жизни так много соблазнов. Вместо пополнения банковского депозита наверняка захочется купить модный гаджет, отправиться в путешествие и т.п. В общем, копить на жилье – вариант для более дисциплинированных людей.

Источники

  • https://www.exocur.ru/chto-vygodnee-v-moskve-arendovat-kvartiru-ili-vzyat-ipoteku/
  • https://life.ru/p/1320774
  • https://guide-investor.com/finansovaya-gramotnost/snimat-ili-pokupat-kvartiru/
  • https://rg.ru/2019/05/14/chto-vygodnee-v-moskve-arenda-ili-ipoteka.html
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html

[свернуть]
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock
detector